Инвестиции в недвижимость: советы и мнения экспертов рынка
Вопрос о том, куда стоит вкладывать деньги, всегда актуален, особенно во времена экономических изменений. Вложения как в жилые, так и в коммерческие объекты могут приносить хорошую прибыль.
Рассказываем об особенностях инвестиций в недвижимость и спрашиваем у экспертов их мнения об эффективности такого вложения денег и о том, на какие объекты они советуют обратить внимание.
С какой целью инвестируют в недвижимость
Основная цель инспектирования —получение прибыли. Основные цели таких действий следующие:
получать пассивный доход. Для этих целей обычно используют свободную недвижимость — в которой не живут. Приобрести ее можно как сразу, за счет собственных средств, так и взять в ипотеку. После того, как квартира куплена и оформлено право собственности, находят арендаторов, которые будут жить в квартире, и получать доход;сохранить имеющиеся накопления. Обычно так делают из-за опасений относительно обесценивания денег. При этом тип недвижимости, которую приобретают, не имеет значения. Это может быть коммерческая недвижимость, жилая, какие-то элитные помещения или совсем бюджетные варианты;получить доход от перепродажи. Обычно в таких случаях перепродают недвижимость не сразу — через некоторое врем, когда ее стоимость повышается. Также часто таким образом деньги вкладывают в только строящуюся недвижимость, к примеру, когда дом находится еще на стадии котлована. Когда дом уже сдан в эксплуатацию, объекты в нем стоят гораздо дороже.
Комментирует Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:«Инвестиции в недвижимость остаются самой надежной защитной стратегией, это сохраняет капитал от инфляции и бизнес-рисков, которые есть у других инвестиционных инструментов. Надежнее всего вкладываться в жилую недвижимость, особенно в премиальные объекты, расположенные в границах «старой» Москвы. Конечно, конъюнктура рынка меняется с учетом ипотечных продуктов, специальных программ от застройщиков, изменения схем финансирования проектов, законодательных инициатив. В целом фундаментально этот рынок дефицитен, как и раньше. На рынке жилой городской недвижимости стабильный спрос есть всегда, а предложение ограничено небольшим объемом земельных участков под застройку. Поэтому, перспективы сегмента стабильные».
Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость
Никто не сможет спрогнозировать точно — выгодно ли будет ваше вложение в недвижимость или нет. Все зависит от многих факторов, к примеру, от таких глобальных, как экономическая ситуация в стране, до частных, таких как изменения в социальной инфраструктуре района, когда из-за закрытой поликлиники или школы стоимость объектов упадет.
Григорий Начинкин, заместитель генерального директора «Российского аукционного дома», отмечает: «В текущей ситуации ключевая ставка делает доходность вложения средств в недвижимость ниже, но по-прежнему сохраняется важнейший плюс таких инвестиций — надежность. Остальные инструменты больше зависят от внешних факторов экономики и геополитики. С точки зрения сегментов можно сказать, что фокус сместился в сторону складской и офисной недвижимости — торговые площади потеряли в доходности, и развитие рынка электронной торговли не добавляет инвесторам оптимизма. Частным же инвесторам всегда нравились инвестиции в локальный ритейл — торговые площади на первых этажах новых ЖК или помещения уже с арендаторами в спальных районах столицы».
К положительным моментам инвестиций относят следующее:
стабильность. При правильном подборе объекта, например, выборе жилой или коммерческой недвижимости, можно получить хорошую прибыль;возможность получения пассивного дохода, к примеру от сдачи квартиры в аренду. К примеру, это может быть долгосрочная аренда или посуточная. Посуточная, в свою очередь, может даже на требовать каких-то усилий со стороны собственника. Такой вариант возможен, когда квартиру сдают в доверительное управление;минимальные риски. Даже в условиях кризиса можно найти способ получения дохода. К примеру, если временно не получается продать объект из-за снижения стоимости, можно сдавать его в аренду и получать пассивный доход;рост стоимости жилья. В редких случаях стоимость недвижимости падает. Даже если так происходит, это чаще всего обусловлено с изменением каких-то характеристик района или самого объекта, к примеру, когда вид из окна на реку закрыт из-за построенного рядом многоквартирного дома;большое количество вариантов инвестиций. В зависимости от текущей ситуации на рынке владелец жилья может самостоятельно определять то, каким образом ему будет выгоднее распоряжаться жильем, к примеру, продать его или сдать в аренду.
«Ответ на вопрос, стоит ли инвестировать в квадратные метры, зависит от многого. В первую очередь от финансовых возможностей вкладчика, а также от целей и срока инвестирования. Если вы рассматриваете инвестицию сроком менее трех лет, есть риск ошибиться с выбором проекта или столкнуться с падением цен в краткосрочной перспективе. Тогда стоит рассмотреть более ликвидные продукты — акции, облигации, депозит, — отмечает Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость». — Но если вы рассматриваете недвижимость как долгосрочную инвестицию, это выигрышная стратегия».
К недостаткам инвестиций в недвижимость относят следующее:
высокая стоимость. Чтобы вложиться в покупку квартиры, нужно потратить внушительную сумму. А если вы решите взять ипотечный кредит, вам придется переплатить за объект за счет тех процентов по кредиту, которые вы будете выплачивать банку;долгая окупаемость. В среднем недвижимость начинает приносить доход сверх своей стоимости не ранее, чем пройдет пять лет;присутствие дополнительных расходов. Это может быть оплата коммунальных услуг, расходы, связанные с капитальным ремонтом. Также не стоит забывать о налоге на доход — если не пройдет минимально допустимый срок с момента покупки недвижимости, придется заплатить 13% от полученной сумы.
Евгений Тамошин, исполнительный директор консалтинговой компании Wewall, акцентирует внимание: «В условиях высокой ключевой ставки депозиты привлекательны: на каждые 100 рублей можно получить 21 рубль дохода в год. При этом инвестиции в недвижимость остаются одним из способов защиты от инфляции. Хотя депозиты могут быть выгодными в краткосрочной перспективе, они не заменят недвижимость как долгосрочный инструмент, особенно в условиях длительных рассрочек, предлагаемых сейчас застройщиками».
Возможные риски вложения в недвижимость
Принимая решение о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, нужно оценить возможные риски. Кроме того, изучив их, вы сможете избежать досадных ошибок, которые в некоторых случаях могут привести даже к потере денег.
Комментирует Илья Фролов: «Самыми надежными инвестициями остаются вложения в жилую недвижимость, особенно в премиальные объекты, расположенные в границах «старой» Москвы. Конечно, конъюнктура рынка меняется с учетом типа ипотечных продуктов, программ от застройщиков, изменения схем финансирования проектов, законодательных инициатив, но в целом рынок все так же дефицитен».
К одному из наиболее распространенных рисков вложения средств в недвижимость относят неудачное месторасположение квартиры. Часто недвижимость покупают, рассчитывая, что выбрали удачный район, который скоро застроят, вследствие чего стоимость недвижимости увеличится. Но прогнозы не всегда становятся реальностью. Иногда получается наоборот, когда недвижимость падает в стоимости, и владелец не получает прибыли.
«Инвесторам, имеющим средства на покупку одного и более объектов, есть смысл вкладываться в недвижимость, — считает Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group. — Причин можно назвать несколько, в первую очередь, недвижимость считается одним из самых безопасных инвестиционных инструментов, а в кризисные времена — особенно. Также можно отметить, что в последнее время развивается доверительное управление в коммерческой и жилой недвижимости, что облегчает и ускоряет получение дохода».
Еще к рискам, которые могут присутствовать при вложении средств в недвижимость, относят различные форс-мажоры. К примеру, когда какие-то факторы неожиданно влияют на привлекательность района. К таким факторам можно отнести ухудшение экологической ситуации, которое может произойти из-за строительства завода.
Комментирует Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus: «В условиях высокой инфляции инвестиции в недвижимость остаются защитным активом для сохранения и даже преумножения сбережений. Недвижимость не дешевеет, а обычно дорожает год от года. Если на коротком периоде бывают какие-то локальные снижения цены на те или иные объекты, то в долгосрочной перспективе этого не произойдет. Даже не инвесторам, а людям, которые планировали купить квартиру для собственного проживания, стоит рассмотреть альтернативы. Сейчас девелопер щедрый на скидки при условии полной предоплаты. В среднем это 10-15%, а иногда до 30% от стоимости объекта недвижимости. Дилемма такова — сэкономить сейчас, заплатив всю сумму, либо не торопиться с покупкой, заработать на депозите и потратить чуть больше, взяв квартиру в рассрочку. Во втором случае есть риск, что за это время предложение в определенном ЖК сузится, и тех вариантов, которые приглянулись, не будет в наличии».
Если вы собираетесь приобрести недвижимость и потом сдавать ее в аренду, нужно учесть ее один риск. Он может быть связан с недобросовестными арендаторами. Нередко происходят ситуации, когда они задерживают ежемесячные платежи или когда портят какое-то имущество. В некоторых случаях ущерб может быть и еще больше, к примеру, если по их вине затопит квартиру и будет испорчена не только мебель и техника, но и отделка стен, покрытие пола. Такие моменты тоже стоит учитывать и принимать решение с учетом возможных рисков.
«Несмотря на сворачивание льготных ипотечных программ, недвижимость остается популярным инвестиционным инструментом. Он безопасный, надежный, подходит для сохранения капитала и его увеличения. Вклады хоть и востребованы, но не так выгодны. У жилой недвижимости много инвестиционных преимуществ, особенно у новостроек. Их можно купить с использованием льготных программ, выгодных предложений от девелоперов, с ней нет сомнений в юридической чистоте сделки», — отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф».
Также к рискам относят возможную заморозку строительства. Подобный риск присутствует в отношении новых объектов недвижимости, которые находятся только на стадии строительства. От подобных рисков не застрахован никто. Иногда даже тщательный анализ девелопера и его безупречная репутация не спасают от приостановки строительства.
«Выбирая объект, акцент нужно делать на устойчивый спрос, например, на востребованность объекта. Важнейшие факторы — близость к центру города и метро, сложившийся район с работающей социальной инфраструктурой. Всегда выгодно вкладывать в точки, где есть спрос, но нет большого объема предложения. Это касается как инвестиций в жилье, так и в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в ЖК. Такие пространства в девелоперских проектах реализуются под рестораны, коворкинги или фитнес-клубы. Они успешно коммерциализируются и приносят хороший доход», — советует Илья Фролов.
Выбирая объекты, не стоит забывать о рисках, связанных с мошенничеством. Особенно это касается рынка вторичной недвижимости. Это могут быть и продажи по несуществующей доверенности, и другие схемы, в результате которых покупатель теряет не только деньги, но и имущество. Чтобы не попасть на мошенников, стоит тщательно проверять документы, особенно обращать внимание на выписку из ЕГРН и документ-основание для регистрации права собственности. Также опасность может быть в ситуациях, когда есть сомнение в дееспособности продавца. Его родственники могут опротестовать сделку, по результатам чего ее признают недействительной.
Алексей Гусев обращает внимание: «Можно воспользоваться таким вариантом: часть денег вложить в покупку квартиры в рассрочку у застройщика — часто такие предложения идут без процентов или с низкой ставкой. Остальные средства разместить на депозите с высокой процентной ставкой. Такой подход приносит двойную выгоду: вы фиксируете стоимость жилья и одновременно зарабатываете на вкладе. Что же касается типов недвижимости, обязательно обратите внимание на транспортную доступность объекта и его выгодное расположение, отдавая предпочтение маленьким лотам, поскольку их ликвидность больше».
В какую недвижимость лучше вкладывать деньги
Чаще всего объектом для вложения средств становится жилая недвижимость, при этом больше всего на нее обращают внимание те, кто в первый раз решил вложить деньги именно в недвижимый объект.
«Многие инвесторы сейчас активно переходят в коммерческую сферу, поскольку не видят экономическую перспективу. Мы прогнозируем увеличение стоимости коммерческой недвижимости в среднем на 15% к 2025 году. Поэтому рекомендуем обратить внимание на качественные офисные помещения для аренды, поскольку арендные ставки в 2024 году уже выросли на 5–25% в зависимости от расположения и характеристик объекта», — комментирует Евгений Тамошин.
Вложения в жилую недвижимость не зря кажутся более выгодными. Это связано с тем, что с ней гораздо больше вариантов дальнейшего применения. В первую очередь, ее можно непосредственно использовать для жизни, подарить детям, внукам. Также есть вариант использования под аренду или для последующей перепродажи. Если на коммерческую недвижимость найти покупателя нелегко, то на жилой объект гораздо проще.
«При выборе конкретной квартиры стоит обращать внимание на ее востребованность, — советует Илья Фролов. — Важнейшими факторами при этом будут близость к центру города, близость метро, сложившийся район с работающей социальной инфраструктурой. Всегда выгодно вкладывать в точки, где есть спрос, но нет большого объема предложения. Это касается как инвестиций в жилье, так и в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в ЖК. Такие пространства в девелоперских проектах реализуются под рестораны, коворкинги или фитнес-клубы. Они, как правило, приносят хороший доход».
Коммерческая недвижимость больше подходит инвесторам с опытом. Прежде всего это связано с тем, что без опыта может быть тяжело правильно выбрать локацию, если оценить не все факторы, которые влияют на ликвидность. Можно прогадать и купить объект по завышенной цене. Впоследствии его не получится ни выгодно продать, ни сдать в аренду по такой стоимости, чтобы вернуть вложения и получить чистый доход.
«При выборе объекта недвижимости стоит учитывать, является инвестор новичком или профессионалом. Представителей первой категории сейчас больше, но им не хватает опыта, поэтому важно выбирать объекты, для работы с которыми требуется минимум времени, знаний и сил. Это могут быть лоты в бизнес-центрах или МФК премиум-класса с доверительным управлением от девелопера. У премиальных БЦ и МФК в центре много преимуществ, к примеру, они привлекательны для арендаторов, кроме того, они в дефиците, за счет чего их стоимость растет», — отмечает Елизавета Ильюхина.
Вложения в загородную недвижимость тоже могут быть выгодными. Но с ними легко ошибиться. Ошибки могут быть связаны с расположением, с видом, планировкой и характеристиками дома, с тем, что расположено на участке. Поскольку вариантов решений той же планировки масса, то найти арендатора или покупателя на частную недвижимость гораздо меньше, чем в квартирах, где вариантов планировок не так много.
Комментирует Денис Бобков: «С загородной недвижимостью не такая простая история. Во-первых, загородное жилье в качестве основного мало кто себе покупает. Во-вторых, там нельзя говорить об устойчивом росте цен. Если посмотреть на московский рынок загородной недвижимости, то в прошлые годы ситуация развивалась по-разному. В период пандемии COVID-19 спрос и цены на загородную недвижимость ожидаемо выросли, но потом снизились. Если говорить про квартиры в городе, про офисы, магазины и другие виды коммерческой недвижимости, то эти форматы активно развиваются, на них есть постоянный спрос. Их рассматривать в качестве защитного актива в период высокой инфляции однозначно стоит».
Сделка с риэлтором: какие услуги он может оказать и сколько придется заплатить?
Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?
«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости