Жилье дорожает, спрос падает: что будет с ценами на квартиры в 2025 году

По итогам третьего квартала в большинстве регионов спрос на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости либо снизился, либо остался на том же уровне. Средние цены на вторичном рынке жилья Московского региона практически не изменились. Цены на первичном рынке в среднем выросли на 1,5 процента. Средняя цена предложения в Москве составила 403 тысячи рублей за квадратный метр на первичном рынке и 296,4 тысячи рублей на вторичном. При этом количество ипотечных сделок находится на минимальных уровнях, а после 1 июля на первичном рынке и вовсе наблюдается резкий спад продаж.

В то же время на вторичном рынке было зарегистрировано 35 725 сделок. По сравнению со вторым кварталом показатель практически не изменился, но если сопоставлять с первым кварталом, то эксперты отмечают рост числа сделок на 16 процентов, свидетельствует аналитика Российской гильдии риелторов. «Парламентская газета» выясняла, насколько адаптировался к высоким кредитным ставкам рынок жилья после отмены льготной ипотеки.

Резкое сокращение продаж

Предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы к концу третьего квартала увеличились числом, превысив отметку в 59 тысяч, — это максимум с начала года и почти на 20 процентов больше показателей первого квартала. По данным Гильдии риелторов Москвы (ГРМ), всего за указанный период на вторичном рынке было зарегистрировано 35 725 сделок. По сравнению со вторым кварталом цифра практически не изменилась, но выросла по отношению к первому квартал на 16 процентов.

По итогам трех кварталов средние цены на вторичном рынке жилья Московского региона практически не изменились, равно как и спрос. А вот в других регионах ситуация иная. По данным экспертов РГР, в большинстве российских регионов наблюдалось снижение спроса.

Вместе с тем рынок постепенно адаптируется к высоким ипотечным ставкам. При этом количество сделок находится на минимальных уровнях, обратил внимание руководитель комитета по статистике и аналитике ГРМ Константин Ламин. Цены на первичном рынке Москвы по итогам третьего квартала 2024 года в среднем выросли на полтора процента.

Пик активности продаж на первичном рынке столицы, по его словам, пришелся на второй квартал, когда была зарегистрирована 27 071 сделка, тогда как по итогам третьего квартала произошел резкий спад продаж. «С начала июля, когда условия льготного кредитования новостроек существенно были ужесточены, количество зарегистрированных ДДУ ожидаемо снизилось на 44 процента», — отметил эксперт.

Что будет с ипотекой в 2025 году: новые правила, цены и ставки

Спрос на новостройки Санкт-Петербурга также снизился, как по отношению к предыдущим кварталам, так и в сравнении с прошлогодними показателями. Аналитик-маркетолог Кристина Зубова объяснила это ухудшение платежеспособностью покупателей в связи с ужесточением условий по ипотеке. Согласно исследованию аналитиков Dataflat.Ru, на который ссылается Единый ресурс застройщиков, продажи жилья в новостройках Петербургского региона за месяц снизились на 1 процент, а за год — на 48 процентов. При этом количество зарегистрированных Росреестром в прошедшем месяце розничных сделок по договорам уступки и ДДУ относительно октября в Санкт-Петербурге сократилось на 9 процентов.

Нелогичная динамика

На действующие на рынке жилья противоречивые тенденции — с одной стороны, снижение объемов приобретаемых квартир, с другой — рост цены квадратного метра — обратил внимание и председатель Государственной Думы Вячеслав Володин в ходе пленарного заседания 13 ноября. Он отметил, что стоимость квадратного метра жилья увеличивается «в течение года на 15-20%». «Рост многократный в сравнении с инфляцией, которая определена», — отметил он, призвав профильные думские комитеты взять вопрос на контроль.

В Минстрое сделали такую попытку. Согласно опубликованному на портале проектов нормативных правовых актов проекту ведомственного приказа, на первое полугодие 2025 года министерство предлагает снизить среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам на 1,27 процента — со 109 002 до 107 611 рублей. Такие данные нужны, чтобы рассчитать соцвыплаты россиянам по государственным программам льготного финансирования (жилищные сертификаты, субсидии) на приобретение жилья или при переселении из ветхого и аварийного фонда.

Следовательно, ждать, что коррекция норматива принесет облегчение потенциальным покупателям квартир, вряд ли стоит, так как напрямую он не влияет на стоимость жилья, которое есть в продаже в регионе, пояснила «Парламентской газете» руководитель комитета РГР по аналитике Эльвира Епишина: «Норматив — это сколько государство дает в качестве субсидии, а рыночная цена — величина свободная». Регламентируемый показатель Минстроя, по мнению эксперта, может повлиять на рынок только в малых городах, где предложение ограничено.

Снижения цены пока не ожидаем

Что касается мегаполисов, пока инструментов для оживления здесь спроса на жилье нет, признал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.

Он добавил, что опускать цены застройщикам не позволяют высокий уровень инфляции, большие издержки по финансовым продуктам, цены на стройматериалы и ситуация на рынке труда.

Снижение расходов покупателей на приобретение новостроек в настоящее время происходит за счет проведения застройщиками точечных адресных акций, возвращения в практику отсрочек и рассрочек, активно применявшихся до появления льготной ипотеки, а также субсидирования ставок по ипотечным кредитам самими застройщиками.

На отсутствие ярко выраженного тренда снижения стоимости квадратного метра в новостройках на всем рынке обратила внимание и вице-президент РГР Ирина Зырянова. По ее словам, возможности застройщиков по уменьшению цен «серьезно ограничены постоянно растущей стоимостью приобретения земельных участков, подготовкой строительных площадок, собственно расходами на строительство домов и социальной инфраструктуры, а также стоимостью подключения к коммунальным ресурсам».

В региональном разрезе

Судя по данным РГР, ситуация на рынке недвижимости регионов разная. К примеру, в Среднем Поволжье наблюдается тренд «в сторону вторичного рынка», обратила внимание в беседе с «Парламентской газетой» вице-президент РГР Ольга Пискаева: «В Самаре кто-то вкладывает свои сбережения в недвижимость в надежде спасти их от инфляции. Некоторые — для сдачи в аренду: и деньги целы, и прибыль идет».

Первичный рынок, по ее словам, «более туманен». «Застройщики начинают внедрять новые схемы — рассрочки и т. д. Им тоже нужна уверенность в завтрашнем дне. Весь рынок надеется на стабилизацию обстановки, но я думаю, что это небыстрый процесс. Поэтому многие покупатели ориентированы на вторичный рынок, который, как говорится, синица в руках».

Дальний Восток 2024 год встретил резким скачком цен предложения, пояснил «Парламентской газете» аналитик РГР Сергей Дымченко: «На первичном рынке жилья Владивостока в январе рост цен в сравнении с декабрем 2023 года составил 35,68 процента, на вторичном рынке рост был заметно ниже — 14,77 процента». В конце года цены продолжили укрепляться как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, при этом цена предложения на первичном рынке в ноябре обогнала вторичку на 3,64 процента.

Поясняя ситуацию на рынке недвижимости Урала, зампред комитета РГР по аналитике Михаил Хорьков высказался таким образом: «Сделки есть, но денег нет — так можно охарактеризовать текущий этап на рынке новостроек Екатеринбурга. Рассрочка продолжает замещать ипотеку, которая стала недоступной для большинства покупателей. Чем закончится этот компромисс для продавцов и покупателей, увидим лишь в 2025-2026 годах».

Застройщик нервничает, кабмин прикидывает

О том, что россиянам не стоит уповать на милость застройщиков в виде дисконта, предупредил руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Кирилл Холопик. По его словам, девелоперы сегодня стремятся сократить риски заморозки строек и банкротства. На этом фоне крупные компании объявляют о приостановке запусков новых проектов и снижении объемов строительства, отметил специалист.

В РГР прогнозируют примерно схожую картину. «В нынешних условиях девелоперы будут замораживать проекты, откладывать запуски, в среднесрочной перспективе произойдет выравнивание спроса и предложения по первичной недвижимости. Вероятно, будет сокращаться ценовой разрыв между первичной и вторичной недвижимостью», — поделился предновогодними предзнаменованиями Артемий Шурыгин. Эксперт не исключает, что при «новом стимулировании спроса цены на новостройки снова могут пойти вверх».

В кабмине, судя по всему, сегодня как раз и обдумывают варианты такого стимулирования. Выступая 20 ноября на «правительственном часе» в Совете Федерации, вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал скорые улучшения: в настоящее время в Правительстве идет подготовка целого ряда решений по упрощению и по продлению антикризисных мер, «которые принимали начиная с пандемии».

Помимо этого, по его словам, сегодня разрабатываются альтернативные механизмы финансирования стройки: «Например, я буду точно выходить с предложением в Госдуму и в Совет Федерации ввести законодательное право на рассрочку от застройщика. Сегодня у нас застройщик, например, дает рассрочку, но если ему не платят, он человека выселить не может из квартиры. Поэтому в рассрочку квартиры не предоставляют».

Кроме того, вице-премьер считает важным развивать судно-сберегательные кассы и наводить порядок с кооперативами. Другие разрабатываемые кабмином законодательные меры, по его заверению, позволят сократить инвестиционно-строительный цикл, помочь в получении земельных участков, залогов, градостроительной документации.

Что будет с ключевой ставкой, кредитами и вкладами в декабре и в начале 2025 года