Александр Перевозников: «Похоже, рынок ИЖС в 2025 году существенно сократится»
С начала 2025 года все чаще слышны громкие заявления о том, что рынок нового жилья в России находится в критическом состоянии: продажи обрушились, ипотека недоступна, а впереди повальные банкротства девелоперов и обвал рынка. Так ли это на самом деле, чем может грозить покупателям недвижимости банкротство застройщиков и как себя обезопасить, рассказывает Александр Перевозников, руководитель ИТ-компании Tymy.Realty.
Кризис доверия
Ситуация на рынке сейчас действительно непростая. Продажи в результате повышения ипотечных ставок, завершения льготных программ после 1 июля 2024 года и прочих экономических событий у большинства застройщиков существенно снизились. Так, по данным Дом.рф, объем проданных площадей в новостройках упал в сравнении с 2023 годом на 22%: за 2024-й было реализовано 26,7 млн кв. м жилья по договорам долевого участия в сравнении с 34,2 млн годом ранее. Прогноз на 2025 год тоже не предполагает роста.
В отрасли в связи с этим настроение неоднородное: большинство застройщиков сокращают и число проектов, и затраты на строительство, замедляют процессы, ищут новые варианты реализации объемов, упрощают предложение. Например, на рынке стало заметно меньше вариантов с отделкой и другими дополнительными опциями, которые ведут к удорожанию лотов.
Все это, безусловно, может наводить на тревожные мысли, тем более что люди в России еще отлично помнят банкротства застройщиков в ходе кризисов 2008 и 2014 годов, не говоря уже о 90-х и начале 2000-х, когда большинство городов страны украшали недостроенные дома в разной степени готовности. В судах по ним рассматривались многочисленные дела, а люди платили кредиты, иногда даже без надежды, что дом будет достроен в каком-то обозримом будущем. Долгое время такие объекты были немым напоминанием, как люди пострадали от того, что застройщики не справились с задачей.
Оказаться среди обманутых дольщиков не хочется никому, так что упоминание возможных банкротств очевидно не поддерживает оптимизма среди покупателей и сегодня. Однако не думаю, что недоверие может существенно повлиять на рынок. Для тех, кто сегодня нуждается в жилье и не имеет полной суммы для покупки, вариантов не так много, рыночную ипотеку со ставками 24–26% нельзя считать доступным предложением, а большинство льготных программ распространяются только на строящееся жилье. В конце концов, льготные программы созданы не только для поддержки определенных групп населения, но и строительной отрасли в целом, поскольку для страны это одна из ключевых стратегически важных индустрий.
Доверяй, но проверяй
Итак, несмотря на некоторый кризис доверия и тревожный фон, люди будут покупать квартиры в новостройках, и девелоперский рынок будет жить и работать, даже если существенно сократится. Так что основной вопрос — это реальность угрозы. Как минимизировать риски и тратить меньше энергии на беспокойство, если вы собираетесь приобретать жилье на первичном рынке?
Ответ стоит сразу разделить на два направления — рынок многоэтажного строительства и индивидуального жилищного строительства.
На рынке многоквартирного строительства в целом ситуация стабильна уже много лет, безопасность сделок для покупателей гарантируется 214-ФЗ. По закону, средства за квартиру хранятся на эскроу-счетах, недоступных застройщику до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Если вдруг девелопер не завершит работы и обанкротится, средства будут использованы для поиска нового подрядчика. Также они могут быть возвращены покупателю, ну или перечислены в банк для погашения ипотеки, если других вариантов не найдется. При этом сам счет застрахован АСВ, это гарантирует защищенность даже в ситуации, если обанкротится уже не застройщик, а банк.
Сейчас, по прошествии нескольких лет применения 214-ФЗ, стало очевидно, что система работает отлично. Единственный реальный риск для покупателя в случае проблем у застройщика — это потеря времени. Пока идет поиск нового подрядчика, обязательства по оплате ипотеки и необходимость где-то жить никуда не денутся. Чтобы снизить и этот риск, стоит по возможности обратить внимание на репутацию застройщика. Почитайте новости на сайте и в СМИ, форумы с отзывами: задерживал ли этот застройщик ввод проектов раньше, как у него дела сейчас, чем он живет?
Еще один совет, который точно снизит тревожность при покупке — выбирать проекты на поздних этапах строительства. Приобретение квартиры в доме, который либо уже достроен, либо готовится к вводу в эксплуатацию — это практически гарантия того, что скоро вы отпразднуете новоселье. Дело в том, что банкротство на финальных этапах проекта для большинства застройщиков не имеет смысла: компания к этому моменту уже обычно получила финальный транш по линии финансирования от банка и закупила необходимые стройматериалы. Тем временем на эскроу-счетах покупателей размещены как минимум две трети средств за проданные квартиры, получить эти средства можно только закончив строительство.
Надо сказать, что покупка квартиры на этапе котлована сейчас не особо интересует людей не только из-за более высоких рисков, но и по той простой причине, что это стало гораздо менее интересно с точки зрения инвестиций. Когда рынок был более активным, можно было купить квартиру на начальных этапах строительства и получить после сдачи объект, который стоит вдвое больше. Сейчас рост инвестиций может составить более скромные 10-20%, это уже не так интересно.
К чему приведут законодательные новации на рынке ИЖС
Если на рынке многоквартирного жилья при помощи 214-ФЗ порядок был наведен давно, то с сегментом индивидуального жилищного строительства еще до прошлого года ситуация регулировалась куда более слабо. Аналогичный закон под номером 186-ФЗ появился только сейчас. В принципе, и проблема на рынке ИЖС остро не стояла. Однако в результате активизации спроса в сегменте льготной ипотеки, которую можно было использовать на ИЖС, сначала появился серьезный всплеск спроса на загородное строительство, а следом за ним — всплеск новостей о мошеннических схемах и судах с застройщиками, которые не смогли выполнить обязательства.
Итоги подводить тут пока рано, большинство процессов, стартовавших в прошлом году, находятся в активной фазе: не справившиеся с обязательствами подрядчики в процессе банкротства; добросовестные – в поисках средств на завершение строительства, если некорректно посчитали бюджет; покупатели – в процессе обсуждения с банками условий ипотеки, взятой под строительство дома, которого нет и, возможно, пока не будет; банки – в процессе понимания, как с такими кредитами поступать. Эти и многие другие процессы для многих затянули решение жилищного вопроса, и новый 186-ФЗ тем, кто уже попал в непростую ситуацию, увы, не поможет. Но для тех, кто только планирует приобретение участка под ИЖС, новости в целом хорошие.
Во-первых, закон ввел финансирование строительства через эскроу-счета, по аналогии с многоквартирной застройкой. Ранее покупатели передавали деньги застройщику напрямую и могли просто остаться без средств, но теперь средства до завершения строительства хранятся на эскроу-счетах и перечисляются подрядчику, только если клиент принимает его работу. Это, безусловно, повышает вероятность того, что проект будет доведен до финала.
Во-вторых, законодательство теперь предусматривает, что делать в разных ситуациях: если решили сменить подрядчика уже в процессе, если бюджет проекта увеличился по объективным причинам, и так далее. Впрочем, все эти процессы рынку еще предстоит проверить на деле и утрясти детали.
Предварительно же все выглядит так, что рынок ИЖС в 2025 году существенно сократится. Далеко не все компании в сегменте малоэтажного строительства соответствуют требованиям, позволяющим аккредитоваться для такой деятельности. Для многих работа с эскроу недоступна по финансовым соображениям — нужно иметь либо достаточно оборотных средств, либо возможность получить хорошую кредитную линию в банке, чтобы финансировать строительство за свой счет вплоть до получения денег со счета клиента после приемки объекта.
Еще один нюанс заключается в том, что бум на рынке ИЖС был в первую очередь обусловлен доступным ценовым предложением. То есть людей интересовала недвижимость в ближнем Подмосковье, которая может обойтись в условные 5-6 млн. Новые правила приведут к существенному повышению среднего бюджета проекта по ИЖС. Если такой же проект будет стоит 10 млн, это будет уже не так интересно, и покупатель предпочтет не строительство загородного дома, а более прогнозируемую по срокам и качеству квартиру в новостройке.
Что в итоге?
Что касается рынка ИЖС, то здесь нам предстоит запастись терпением и посмотреть, как рынок будет меняться в 2025 году. Пока делать точные прогнозы по тому, как именно поменяются цены и уровень спроса, сложно. В том, что касается многоквартирной застройки, как я уже сказал вначале, основной тренд заключается в том, что объем снижается — и по вводу в эксплуатацию, и по старту новых проектов.
По мнению аналитиков, при сохранении текущей жесткой денежно-кредитной политики в сочетании с низким спросом, запуск новых проектов снизится год к году на 30–35%.
В дальнейшем такой спад может обернуться снижением обеспеченности жильем, от этого показателя зависит собственно соотношение спроса с предложением и конкуренция на рынке. Безусловно, снижение объема нового жилья в ближайшие год-два не вызовет заметного дефицита предложения, но может повлиять на динамику спроса.
Я бы сказал, что при текущем положении дел предпосылок ни для снижения цен, ни для ликвидности новостроек нет. Так что если вы планировали покупку недвижимости, то ждать, когда все стабилизируется, смысла нет. Рынок и так достаточно стабилен, а покупатель хорошо защищен законодательно.
Базовые вещи. Умные инвестируют в стрит-ритейл
Едим слона по частям: нет денег на квартиру – покупаем комнату
За два года россиянам стало легче накопить на свой дом
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости