На вторичном рынке элитного жилья в каждой третьей квартире устарел ремонт
Московский рынок элитного жилья – это не только новостройки с панорамными видами, но и внушительный фонд квартир с историей. По оценкам экспертов, квартиры с устаревшей отделкой составляют 30-40%. Речь идет о ремонте 10–15-летней давности, который не соответствует современным запросам по дизайну, качеству материалов и инженерным системам.
Обычно это просторные квартиры площадью 100–200 квадратных метров с двумя-тремя спальнями. Как правило, они расположены в премиальных домах начала 2000-х годов или конца 1990-х. В них сохранился интерьер в духе «классической роскоши» тех лет: колонны, лепнина, витражи, тяжелые портьеры. Объекты морально устарели, но сохраняют хорошую планировку.
– Есть несколько категорий покупателей, которые покупают такую недвижимость, – рассказывает директор по работе с ключевыми клиентами, партнер Kalinka Russia Полина Меделяновская. – Во-первых, это флипперы – инвесторы, которые занимаются перепродажей недвижимости после ее реставрации. Они покупают объект с устаревшей отделкой, делают современный ремонт и продают с наценкой.
Вторая группа – покупатели, которые планируют жить в квартире долго, не имея намерений искать в ближайшие годы новое жилье. Чаще всего это семьи, готовые вложиться в капитальный ремонт под свои вкусы и потребности.
Еще одна категория – люди, которым важна цена, поскольку такие объекты стоят дешевле, особенно если в них никто не делал апгрейд долгие годы. Размер дисконта зависит от степени износа отделки и может достигать 10-20%, а в некоторых случаях и больше. При этом покупатель понимает, что предстоит вложиться в демонтаж и ремонт. Вынести старый ремонт в большой квартире с обойдется примерно в миллион рублей. А стоимость ремонта зависит только от амбиций и бюджета нового владельца.
– Квартира с новым ремонтом безусловно привлекательна. Но, как правило, такой ремонт делался «под себя», и для нового владельца при выборе в чем-то обязательно будет компромисс. У всех свои прихоти и привычки, найти готовый ремонт, идеально подходящий для себя, практически нереально, – отмечает Полина Меделяновская. – Кроме того, покупая квартиру с ремонтом, человек платит не только за материалы и выполненные работы, но и за время, потраченное на переделку. В элитном сегменте это может составлять один-два года.
К плюсам квартир с устаревшей отделкой, как упоминалось выше, можно отнести стоимость. При этом у них есть потенциал для экономии или инвестиций. Основные минусы: время и деньги на капитальный ремонт (минимум 6–12 месяцев), риск столкнуться со скрытыми проблемами в инженерных системах и поиск подрядчиков.
По данным Kalinka Ecosystem, на вторичном рынке элитного жилья на конец июня в продаже предлагалось 759 квартир, что на 6,3% больше прошлогоднего показателя. Средняя площадь на вторичном рынке составила 171 квадратный метр, средний бюджет – 232,5 миллиона рублей (2,9 миллиона долларов). По сравнению с прошлым годом цены выросли на 4% за счет вымывания ликвидных предложений.