ВС постановил не взымать плату за использование земельного участка под баней, если оно не предусмотрено договором ее аренды, заключенным в ходе аукциона

Предприниматель на аукционе заключил с администрацией договор аренды муниципального имущества - нежилого здания. Арендуемый объект – баня, которую предполагается эксплуатировать в соответствии с прямым назначением, чтобы предоставлять бытовые услуги населению. Срок аренды - 3 года. ИП зарегистрировал право аренды здания в ЕГРН в установленном порядке. Арендная плата составляет 92 тыс. рублей в год. Кроме того, арендатор ежемесячно возмещает арендодателю расходы на потребленную электроэнергию арендуемым имуществом. Внесение арендодателю иных платежей договором не предусмотрено. В контракте отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен объект. Договорные отношения на аренду земли между сторонами отсутствуют. Арендуемый объект расположен на участке земли, принадлежащем муниципалитету, и имеет вид разрешенного использования "Обслуживание здания бани". После того как закончил свое действие договор, арендодатель уведомил ИП о том, что тот являлся пользователем данного участка и сверх арендной платы за баню должен внести плату за то, что фактически пользовал земельный участок. Арендодатель направил предпринимателю расчет этой платы за три года, исходя из площади всего участка, в сумме более 5 млн рублей. Не получив деньги, администрация подала исковое заявление с требованием взыскать неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. Три судебные инстанции удовлетворили требование истца. Суды исходили из того, что: - факт использования предпринимателем земельного участка для обслуживания здания бани в спорный период подтверждается нахождением на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве аренды; - правовые основания для безвозмездного пользования данным участком у арендатора отсутствуют; - собственник земельного участка в период действия заключенного с предпринимателем договора аренды нежилого здания не имел возможности рационально использовать и вовлекать в гражданский оборот указанный участок в целом либо его части; - помимо этого, ИП подал исковое заявление в качестве субъекта МСП, в котором просит обязать администрацию заключить с ним договор купли-продажи бани и земельного участка на условиях, изложенных в заявлении о приватизации. ВС отменил решения судов и направил дело на новое рассмотрение. Суды не учли следующее: - для решения вопроса о наличии у администрации права требовать с предпринимателя взыскания платы за пользование земельным участком необходимо проанализировать условия аукционной документации и договора аренды здания. Следует установить, предполагалась ли помимо арендной платы за здание обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, на котором оно находится; - установление в качестве начальной цены годового размера арендной платы за право пользования имуществом, определенное на основании отчета оценщика, в котором прямо не отражена стоимость пользования земельным участком, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за его использование; - если будет установлено, что по условиям аукционной документации и договора аренды здания на арендатора возложена обязанность внесения платы за пользование землей, но при этом в данных документах не указана площадь земельного участка, передаваемого в пользование, необходимо исследовать вопрос о площади участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.