Квартира для пенсии: как обеспечить себе пассивный доход без лишнего риска

На охлажденном рынке недвижимости в большинстве регионов России замедлился рост цен на жилье. Это привлекает инвесторов, в том числе тех, кто рассчитывает приобрести недвижимость в качестве актива для будущей пенсии. При грамотном подходе сдача недвижимости в аренду действительно может обеспечить комфортный пассивный доход, позволяющий не задумываться о том, на что жить после завершения карьеры. Однако ошибки с такими инвестициями могут обходиться дорого, при этом накопления на пенсию — это, пожалуй, самый важный актив в жизни большинства людей. Поэтому специалисты рекомендуют быть предельно внимательными на этапе подбора объекта и сделки.

Об основных нюансах инвестиций в недвижимость на современном рынке для будущих пенсионеров, и о том, как максимально обезопасить самые ценные накопления, рассуждает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. 

На ПФР надейся, а сам не плошай 

Но для начала сделаем шаг назад с вопросом: зачем вообще думать о пенсии, если есть пенсионный фонд, куда за каждого гражданина в течение жизни перечисляется часть его зарплаты? Тут все просто: размер средней пенсии по старости в России на 1 апреля 2025 года составляет 23,5 тыс. рублей, это официальные данные Социального фонда РФ. И даже если в мире все стабильно и годовая инфляция не стремится к двузначным показателям, самостоятельно откладывать на пенсию почти всегда оправданно. 

В большинстве даже самых развитых стран со стабильной экономикой люди не ограничиваются пенсией, которую обеспечивает государство. Например, по данным опросов The Harris Poll, 80% взрослых американцев делают какие-либо инвестиции для накопления на пенсию: 43% имеют инвестиционные планы от работодателя, 27% инвестируют через индивидуальные пенсионные счета, 26% используют для накоплений инвестиции в акции и другие ценные бумаги. Около 10–15% трудоспособных британцев делают самостоятельные инвестиции в пенсионные накопления через персональные пенсионные планы. Около 18% взрослых европейцев в среднем по ЕС занимаются самостоятельными инвестициями и накоплениями на пенсию. 

Число россиян, которые делают самостоятельные взносы в пенсионные накопления (через ПДС, индивидуальные пенсионные планы или, ранее, через программу софинансирования), оценивается в 5–7% экономически активного населения. Но это вовсе не значит, что остальные люди не думают о своем будущем, просто чаще привыкли рассчитывать на более консервативные инструменты. Да и на фоне результатов НПФ поневоле задумаешься о том, есть ли тут экономическая сообразность: при текущих ставках по депозитам в 18–20% средневзвешенная доходность ПН НПФ за первый квартал 2025 года составила, по данным ЦБ РФ, 2,5% — это 10,6% в годовом выражении. Медианная доходность фондов по итогам 2024 года — 10,1-10,3%.

Почему недвижимость?

Покупку недвижимости эксперты по инвестициям традиционно называют одним из самых консервативных, но стабильных вариантов обеспечить себе пассивный доход на пенсии. Спрос на аренду — один из трендов, который вряд ли изменится, тем более с развитием моды на шеринг-экономику, благодаря чему сегодня люди гораздо спокойней отказываются от владения в пользу совместного пользования и аренды. Однако меняется рынок: арендаторы хотят снимать качественную недвижимость, без «бабушкиного» ремонта, а также быть защищенными договорными отношениями. Мы видим это по тому, насколько популярны сервисы доходных домов, например у Дом.рф. Но спрос на аренду будет всегда. 

Очевидно, что прибыль в 20% годовых или больше квартира принести не может, как и пенсионный фонд. Но от нее этого и не требуется. Поясним почему. Средства, которые растут у нас на депозите или в фонде, являются деньгами номинальными: если положил на счет 1 млн рублей, через год получишь 1,2 млн. Формально денег стало больше, но, поскольку это все еще рубли, а не товары и услуги, часть из них уже нивелировала инфляция. То есть на эти деньги, вероятно, получится купить меньше продуктов или заказать нужных нам услуг. В этом вся разница между номинальными и реальными средствами.

Недвижимость в данном случае — второе. Конечно, открытый вопрос, сколько она будет стоить через год, два и пять лет, это зависит от многих факторов. Но мы точно знаем, что стоимость жилья всегда растет вслед за инфляцией, даже если в какой-то момент зависает на одном уровне — именно такая ситуация сформировалась, к примеру, сейчас. 

В общем, в случае с инвестициями в недвижимость нюанс состоит в том, что средства мы фактически переводим из номинальных денег в реальные, то есть в объект недвижимости, таким образом обеспечивая защищенность финансовых активов. И при этом можем получать пассивный доход от аренды, который обычно составляет 5—7% годовых. В сравнении с депозитом это немного, но сама денежная масса при этом надежно зафиксирована и является ликвидным активом, который постепенно растет вслед за инфляцией. Ни один другой вариант инвестиций такого обеспечить не может.

Где подстелить соломки 

Итак, в сравнении с разными инструментами инвестиций недвижимость — максимально защищенный актив, который может обеспечить стабильные поступления денег от сдачи объекта в аренду. Но, как и с любыми инвестициями, здесь нужно учитывать ряд особенностей, чтобы получить возможный максимум от вложений и не потерять деньги. 

Оценивайте ликвидность объекта 

Самая распространенная ошибка инвесторов — выбор квартиры на свой вкус и определенный бюджет. Людям свойственно выбирать то, что им попросту нравится: приятный район, интересная планировка, подходит по бюджету. Но если речь идет про инвестицию в рентное жилье, начинать нужно не с просмотра вариантов, а с оценки рынка и перспектив. Включайте внутреннего вредного инвестора, который будет в первую очередь считать деньги и думать о будущем.

Посмотрите на динамику региона в плане спроса на аренду, обязательно ознакомьтесь со статистикой прироста населения и миграционного притока, оценкой этих параметров на ближайшее и более отдаленное будущее. Если динамика нисходящая, а перспектив нет, стоит посмотреть что-то еще. Квартира в условном Салехарде, наверное, стоит недорого, но отрицательная динамика прироста населения и низкий интерес к миграции в регион означает, что ликвидность объекта недвижимости и в аренде, и в продаже в перспективе может быть низкой. Есть смысл вкладываться в районы, которые разовьются со временем, можно купить за недорого, а в перспективе десятилетий сдавать дороже и радоваться. Но всегда стоит помнить, что это риск: ожидания могут не оправдаться. 

То же самое касается объекта: отключите личные предпочтения. Квартира может быть отличной, но ее будет сложно сдать в аренду. Когда покупаешь объект не для себя любимого, а для достойной пенсии, имеет смысл взять что-то в не очень хорошем районе, но недорого — в этом случае квартира будет пользоваться стабильным спросом в аренду и не будет простаивать в ожидании ценителей прекрасного. 

Гибко планируйте бюджет покупки 

Когда речь идет о поиске инвестиционного объекта для последующей сдачи в аренду, мы рекомендуем не ограничиваться слишком жестко, так как можно упустить действительно интересные варианты. В каких-то случаях имеет смысл вложить чуть больше, занять или взять кредит, но приобрести более ликвидный объект — это может окупиться с лихвой в перспективе тех лет, что он будет приносить более высокий рентный доход.

А иногда можно купить что-то и дешевле — останутся деньги на ремонт, карманные расходы или просто на банковский депозит. Как я уже сказал, основным ориентиром при выборе стоит определить будущую доходность объекта и ориентироваться именно на нее. 

Выбирайте небольшие квартиры 

Это достаточно универсальный инвестиционный совет, даже если ваш бюджет позволяет больше. Доходность с квадратного метра у маленьких квартир всегда выше. Самые ходовые объекты в аренде — студии и однокомнатные, этот тренд не меняется десятилетиями. Сдавать в аренду 30 и 40 квадратных метров можно примерно по одной и той же цене, а денег на покупку последней нужно будет больше. Еще одна ошибочная модель — купить большую трехкомнатную квартиру. Две однокомнатные будут стоить столько же или немного дороже, но будут приносить существенно более высокий ежемесячный доход. 

Не экономьте на страховании

Тут повторюсь: если рассматривать сдачу квартиры в аренду как бизнес, то наряду с доходом стоит учитывать и расходы. Кроме обычных ремонта и оснащения квартиры обязательно предусмотрите затраты на страхование. Это тот случай, когда возможность немного сэкономить на страховке может обернуться существенными расходами при форс-мажоре. Тем более грустно расставаться с крупными суммами на ремонт от затопления или пожара, когда вы рассчитывали на эти средства жить. Так вместо стабильного пассивного дохода на пенсии можно потратить и имеющиеся накопления. 

К слову, отношение к аренде как к бизнесу помогает снимать ряд эмоциональных вопросов. Например, в России не всегда принято брать при заселении с арендаторов депозит. Но, на мой взгляд, это несправедливо по отношению к арендодателям. Небольшая страховая сумма, взятая с жильцов при заселении под расписку и с описанием ответственности в договоре, избавит от многих проблем. Например, когда люди внезапно уехали и решили больше не платить, вы не останетесь без прогнозируемого источника дохода.

Вместо заключения

Если денег на целую квартиру нет, на фоне недоступной ипотеки те же функции может выполнять вложение в ЗПИФ — закрытые паевые инвестиционные фонды, которые занимаются управлением рентной недвижимостью. Доходность от паев ЗПИФа будет скорей всего меньше, чем от собственного арендного жилья, поскольку в экономику включены расходы на управляющую компанию. Зато не надо будет взаимодействовать с арендаторами, заниматься поисками, договорами и прочим. Деятельность ЗПИФов полностью регламентируется законом и всегда прозрачна, они обязаны выкладывать подробную отчетность на сайт. Паи ЗПИФов можно продать на бирже в любой момент. 

Подводя итог всему вышесказанному, еще раз сделаю фокус на том, что недвижимость была, есть и будет одним из самых ликвидных и понятных защитных активов. Для пенсионеров, к слову, она дает возможность пользоваться ею еще и как обеспечением для банков: можно взять кредит на автомобиль или дачу под залог квартиры, и вероятность одобрения будет выше, а проценты– зачастую ниже. Но это, конечно, дополнительная опция. Главное, что квартира – это такая кубышка, которую сложно украсть или потерять.

И для дачи, и для бизнеса. Почему сейчас активно раскупаются земельные участки

Инвестиционная стратегия на 2025 год: сравниваем арендный бизнес, перепродажу новостройки и флиппинг

Отдохнуть и заработать: в каких курортных зонах России искать доходную недвижимость

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости