Как сдать долю квартиры и нужно ли согласие второго собственника
Когда квартира находится в долевой собственности, могут возникать проблемы, если один из собственников хочет сдать свою часть жилья в аренду. Рассказываем о возможности сдать часть квартиры и том, что при этом необходимо учитывать.
Правовые аспекты долевой собственности
Разбираясь в возможности сдать долю в квартире, необходимо понимать особенности долевой собственности. Когда владелец не один и каждый из них владеет определенной частью квартиры, получается, что она находится в долевой собственности. Несколько собственников у квартиры может быть по разным причинам. В том числе и когда они получают долю недвижимости по наследству, а также, когда разводятся и разделяют квартиру, которая принадлежала обоим супругам.
Бывает, что доля выделена исключительно документально, к примеру, когда двоим собственникам принадлежит по 1/2 доли. В этом случае тяжело разделить квартиру таким образом, чтобы сдавать ее часть. Бывает, что доля выделена в реальности, но это касается не однокомнатных квартир, а с двумя комнатами и более. В таком случае выделяться может исключительно изолированное помещение, при этом санитарный узел, а также кухня всегда остаются в общей долевой собственности. Фактически можно сказать, что такое право собственности делает квартиру похожей на коммунальную, когда ее собственники ведут раздельный быт.
Часто при желании сдать в аренду долю в квартире начинаются сложности, когда нет возможности закрепить за собственниками конкретные комнаты. Возникают ситуации, когда один из владельцев доли хочет сдать комнату, которую считает своей, но по факту его доля в перерасчете на квадратные метры меньше, чем площадь этой комнаты. Если же ваша квартира однокомнатная, то сдать долю в ней не получится, поскольку второму собственнику придется жить вместе с квартирантом.
Комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet: «Сдавать в аренду можно только такой объект, границы которого выделены и определены на месте, и он пригоден для обособленного проживания. Это значит, что если вы, например, владеете 1/3 доли в трехкомнатной квартире, то вы не можете сдать одну из комнат в аренду, потому что не определено, какая именно часть жилого помещения находится в вашем исключительном владении. Доля в доме или квартире – это условное юридическое понятие, и, как правило, доли не сдаются в аренду. В свое время существовал рынок таких долей, и тогда их дарили или продавали преимущественно для оформления прописки. Но сейчас, с учетом внесенных поправок в законодательство, такая практика сходит на нет, и таких форматов встречается все меньше и меньше. Сейчас доли чаще возникают либо из-за приватизации одного объекта на несколько членов семьи, либо в результате наследственных прав — это два основных источника поступления такого формата недвижимости, как доли, на рынок».
Что говорит закон о сдаче в аренду части жилья
Определяя, можно ли сдать долю в квартире или доме, необходимо знать, что для жилья, находящегося в долевой собственности, ГК и ЖК РФ закрепляют за собственником право владеть своим жильем и пользоваться им. В это же право входит продажа, дарение, а также сдача в аренду. При этом нужно понимать, что один хозяин не может распоряжаться своим правом свободно, поскольку это может ущемить права второго собственника. С учетом этого жилого помещение, которое находится в общей долевой собственности, получится сдать в найм, только если соблюдены определенные условия.
Прежде всего, стоит понимать, что порядок пользования квартирой таков, что сдать долю в квартире без согласия других собственников не получится. Это положение закреплено нормами, отраженными в статье 247 ГК РФ. Если другие собственники квартиры или дома не дают согласия, в этом случае может помочь только суд. Причем в суд необходимо обращаться до того, как один из собственников сдаст в аренду свою долю. Если же сдать часть жилья без согласия второго собственника и даже заключить договор аренды, это не поможет. В случае подачи искового заявления другими собственниками, суд, скорее всего, признает сделку недействительной. В результате этого арендаторы будут принудительно выселены.
Обратите внимание на то, что если второй хозяин квартиры не против, чтобы вы сдавали часть квартиры в аренду, не стоит полагаться на его устное заверение о том, что он дает согласие. Чтобы в дальнейшем не возникло разногласий или он не заявил, что был против, оформите письменное согласие. Также при доведении до сведения других собственников того, что вы собираетесь сдавать жилье в найм, предварительно необходимо предложить снимать квартиру им. Это связано с тем, что, как и при покупке жилья, они имеют на это первоочередное право, и когда второй владелец против сделки, провести ее проблематично.
Правильное оформление сделки при сдаче в аренду доли квартиры
Составьте и направьте письменное уведомление о своем желании сдать часть квартиры. В уведомлении стоит указать размер арендной платы и прочие требования.Получите ответ, в котором будет либо согласие на аренду доли жилья, либо отказ от вашего предложения.В случае отказа других собственников попросите написать их разрешение на сдачу квартиры другим людям.Определите, как второй собственник и арендатор будут использовать санузлы. Также обговорите, как будут рассчитываться расходы по услугам ЖКХ и кто их будет оплачивать.Оформите договор аренды, передайте ключи арендатору и получайте доход от сдачи жилья.
В случае получения отказа от других собственников, можно обратиться в суд, но не стоит надеяться, что он обязательно встанет на вашу сторону. К исковому заявлению обязательно приложите копии уведомлений других собственников и их отказ.
Сдача квартир в аренду: что изменилось в законодательстве в 2024 году
Снимаем квартиру без рисков: что проверить перед арендой жилья?
Бизнес на посуточной аренде квартир: как сдавать квартиру на короткий срок и что для этого нужно
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости