Аналитика CORE XP: Складская недвижимость Московского региона — II квартал 2025 и прогноз до конца года
Аналитика CORE XP: Складская недвижимость Московского региона — II квартал 2025 и прогноз до конца года
За первое полугодие 2025 заключено сделок аренды и покупки 640 тыс. кв. м (–18% г/г); лидирует онлайн-ритейл; ввод — 520 тыс. кв. м; вакансия — 2,1%;
Объём сделок 1П 2025 — 640 тыс. кв. м (–18% г/г)Доля built-to-suit — 12% — минимум с 2020 г.Ввод 1П 2025 — 520 тыс. кв. м (×2,5 г/г)Вакансия (конец II кв.) — 2,1% / 443 тыс. кв. м
Во II квартале 2025 года спрос оставался сдержанным, однако снижение ключевой ставки может стимулировать активность арендаторов во втором полугодии. По итогам 2025 года годовой объём сделок ожидается на уровне 1,3–1,5 млн кв. м.
Структура сделок по формату
ФорматДоляКомментарийАренда85%Базовый формат сделокBuilt-to-suit (аренда)5%Сокращение долиBuilt-to-suit (покупка)7%Исторически низкая совокупная доля BTSПокупка3%Точечные сделки
Структура сделок по типу компаний
КатегорияДоляОнлайн-ритейл36%Ритейл20%Производственные компании18%Логистические операторы13%Дистрибьюторы11%
Распределение сделок по размеру
Диапазон площади сделкиДоля30–50 тыс. кв. м32%20–30 тыс. кв. м21%10–20 тыс. кв. м20%Менее 10 тыс. кв. м19%Более 50 тыс. кв. м8%
Новое строительство и вакантность
520 тыс. кв. м — объём нового строительства в 1П 2025 (в 2,5 раза выше 1П 2024).
37% площадей в новых объектах оставались доступны на момент ввода (для сравнения: в 1П 2024 — 3%), что пополнило вакантное предложение. Ключевое направление девелопмента — трасса М-4 «Дон».
Годовой объём ввода в 2025 г. может достичь 2,4 млн кв. м — потенциально максимума за всю историю рынка Московского региона; во 2П ожидается дополнительно 1,9 млн кв. м.
По итогам II квартала 2025 г. доля свободных площадей составила 2,1% (443 тыс. кв. м). Вакантное предложение в прямую аренду формировалось практически в равной степени, в том числе объектами первичного рынка (спекулятивный девелопмент) — 49%.
Прогноз CORE XP: вакантность на конец 2025 г. — 3–3,5%.
Ставки аренды и OPEX
По итогам II квартала ставки продемонстрировали небольшое снижение относительно I квартала.
Тип объектаЗапрашиваемая ставка, руб./кв. м/год*Существующие здания12 150Строящиеся здания12 249
Средние операционные расходы (OPEX) — 2 000–2 500 руб./кв. м/год, на уровне последних кварталов.
* без учёта OPEX и НДС.
Прогноз на 2025 год
Сделки: 1,3–1,5 млн кв. м.Новый ввод: до 2,4 млн кв. м (исторический максимум).Вакантность: 3–3,5% к концу года.
#COREXP #Склад #Недвижимость #СкладскаяЛогистика #Торговля #Ритейл #Прогноз #Аналитика #Инвестиции #Москва #Подмосковье