Эксперт Богатов: массовое жилье может подорожать на 2-4% после повышения НДС
МОСКВА, 7 октября. /ТАСС/. Повышение НДС с нынешних 20% до 22% отразится на составе себестоимости жилья, что заставит девелоперов поднимать цены на массовое жилье минимум на 2-4%. Таким мнением с ТАСС поделился владелец ГК "Добро", эксперт в сфере девелопмента и взаимодействия государства и бизнеса в отрасли Иван Богатов.
"Казалось бы, как повышение НДС повлияет на девелоперов жилых проектов, ведь при продаже жилья НДС не уплачивается? Но все дело в деталях, составе себестоимости жилья: налогом на добавленную стоимость облагаются такие существенные составляющие себестоимости, как проектирование, строительство, закупка материалов и оборудования, маркетинговые услуги, агентские услуги по продаже недвижимости. А также услуги технологических присоединений, и строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры. <…> В итоге мы видим необходимость для девелоперов поднимать цены на массовое жилье на 2-4%, либо играть с начислением части НДС в кошки-мышки, нанимая на работу трудовые коллективы и небольшие организации, которые не являются плательщиками НДС", - сказал он.
Эксперт отметил, что последствия такой игры "в кошки-мышки" явно не добавят стабильности системе "застройщик-подрядчик", поскольку ФНС хорошо мониторит и администрирует этот налог.
Об арифметике затрат на проекты
Размер таких облагаемых НДС затрат, считает Богатов, будет сильно зависеть от класса проекта и региона. В частности, в Москве, где дешево строить жилье нельзя в силу высоких требований города к архитектуре и крайне высокой стоимости строительства соцобъектов, для объекта в комфорт-классе на окраине города такая часть себестоимости составит минимум 250 тыс. рублей на 1 кв. м продаваемых квартир. А если земельный участок под проект приобретался вместе со строениями на нем, то со стоимости этих объектов недвижимости также будет уплачен НДС и участие этого налога в себестоимости станет еще существеннее.
Он пояснил, что в силу требований 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве <…>" возведение жилых домов, в которых продажи ведутся по ДДУ, осуществляется за счет проектного финансирования - банковского кредита. Стоимость этого кредита зависит от ставки по нему и наполнения эскроу счетов в моменте. Учитывая сегодняшнюю ситуацию с ключевой ставкой ЦБ и продажами, а также минимальный срок реализации проекта, процентная нагрузка на эту часть себестоимости составит минимум 30% за весь срок. Итого - удорожание облагаемой налогом части себестоимости на 2% в силу роста НДС плюс процент по кредиту на сумму этого удорожания в таком случае составит около 5-6 тыс. рублей на один продаваемый квадратный метр квартир.
"Значит, девелоперу надлежит взять эту часть на себя, поделившись своими "мегаприбылями", о которых мы постоянно слышим из уст тех, кто далек от отрасли. Но и здесь мы упираемся в ограничения, возникшие из обязанности застройщика работать на кредитных деньгах от банка. Один из основных параметров, по которым банки контролируют эффективность девелоперского проекта, это LLCR, если простым языком, это насколько вся выручка перекрывает все затраты проекта, включая проценты по кредиту, налоги и так далее. Минимальное значение этого параметра, при котором банк готов финансировать проект - 1,2-1,25, а в сегодняшних реалиях для новых проектов банки заявляют и 1,35. Если проект не попадает в категорию "премиум" или "элит" в Москве, такие показатели, учитывая рост себестоимости в силу увеличения НДС, без магии практически недостижимы", - уточнил собеседник агентства.
Соответственно, чтобы сохранить банковское финансирование, застройщику придется либо добавить в проект денег акционера на сумму роста себестоимости, либо повысить цены на квартиры. И, что немаловажно, продать квартиры по этим ценам, резюмировал эксперт.
Минфин России предложил с 2026 года повысить НДС с нынешних 20% до 22%, сохранив льготную ставку в 10% для всех социально значимых товаров. В их число входят продукты, лекарства и медицинская продукция, товары для детей, издания периодической печати, книги, племенные сельскохозяйственные животные.
Ранее в интервью ТАСС министр финансов России Антон Силуанов заявил, что повышение НДС с 20% до 22% позволяет отказаться от негативных последствий инфляционного финансирования дефицита бюджета, что обеспечит более низкую траекторию процентных ставок и повышенную траекторию роста экономики.