Как не стать жертвой условной Ларисы Долиной: чек-лист сделки с квартирой

«Кейс Долиной» напугал в прошлом году многих покупателей квартир на вторичном рынке. А ведь такое жилье сейчас самое желанное из-за своей цены, низкой по сравнению с постоянно дорожающими новостройками. Рассказываем, какие риски стоит знать при выборе и покупке квартиры на «вторичке» и как по максимуму обезопасить сделку купли-продажи недвижимости еще на этапе сделки. 

Не застрахован никто

Риски при покупке на вторичном рынке — вовсе не новинка 2025 года, их и до случая с Ларисой Долиной было предостаточно. Пока не начинаешь разбираться, покупка готовой квартиры кажется простой задачей: достаточно подписать договор купли-продажи, предъявить паспорта покупателя и продавца, зарегистрировать сделку в МФЦ — и готово, можно спокойно переезжать. В реальной жизни вас действительно может поджидать на том конце сделки обманутая мошенниками бабушка или кто похуже.

В отличие от новостройки, на «вторичке» каждый объект — это уникальная личная история семейных или соседских отношений, разводов, наследств и сделок прошлых лет. Родословная конкретной квартиры и особенности частной жизни ее хозяев формируют зоны риска, некоторые из которых просто невозможно предусмотреть. Поэтому при поиске объекта, переговорах и в процессе сделки основной целью приобретателя жилья и помогающих ему специалистов по недвижимости должен быть не только тщательный анализ рисков, но и создание по ходу всего процесса максимального объема доказательств добросовестности покупателя. Именно такой подход позволяет уверенно себя чувствовать в случае негативного развития событий. 

«Гарантировать на сто процентов, что продавец не имеет темных намерений, не передумает в дальнейшем или у квартиры не обнаружится «скелет в шкафу», не может, к сожалению, никто. Но это не значит, что не стоит пытаться. Риски важно замечать и работать с ними на всех этапах, от поиска и выбора объекта до сделки», – советует Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».

На что имеет смысл обратить внимание, это несовпадения или странные фото в объявлении, слишком привлекательная цена, метаморфозы с документами, подозрительное поведение продавца. Но давайте обо всем по порядку. 

Смотрим объявление под лупой

Объявление — это первый важный контакт с продавцом. И если уже на этом этапе информация выглядит подозрительно, иногда дальше лучше и не идти.

Странности и несовпадения

Основные красные флаги здесь таковы:

отсутствует адрес или важные характеристики квартиры (комнатность и площадь объекта, год постройки дома и т. д.);фотографии комнат не соответствуют стилю и планировке дома, нет фото важных помещений — кухни, ванной комнаты;снимки чрезмерно отретушированы или создают ощущение сгенерированных нейросетью. 

Объявления, в которых информация не полная и вызывает сомнения, публикуют иногда недобросовестные риэлторы, чтобы привлечь клиентов — то есть такой квартиры, возможно, попросту не существует. Встречаются случаи, когда такой вариант в объявлении — ловушка для дальнейшей мошеннической схемы. В обоих случаях квартира и цена будут, скорей всего, весьма привлекательными. 

Впрочем, бывает всякое. Выгодные варианты, которые сфотографировали как придется на плохую камеру и неграмотно составили объявление, тоже, конечно же, возможны. Это можно выяснить уже на просмотре. Здесь необходимо выкручивать подозрительность на максимум, замечать все шероховатости и сопоставлять факты из объявления с реальностью. Если что-то не совпадает — это огромный красный флаг. 

Цена заметно ниже рынка

В текущем состоянии рынка дисконт — нормальная практика. Спрос на готовые квартиры второй год низкий, так что многие собственники ради продажи готовы на скидки. Но когда дисконт составляет 10–20% от средней стоимости объектов в локации, это чаще всего повод не открывать шампанское, а нанимать грамотного юриста. 

Есть, конечно, исключения. Объект может быть просто неликвидным: квартира может располагаться на первом или последнем этаже, требовать капитального ремонта или иметь какие-то иные особенности, с которыми не все готовы мириться. Но причину низкой цены необходимо понимать всегда и по возможности проверять обоснование продавца. Нелогичное объяснение, уклончивые ответы, факты не сходятся — четкий сигнал, что стоит посмотреть другие предложения. 

«К слову, мотивацию продавца понимать стоит не только если цена низкая. Цель продажи должна быть открытой и логичной, особенно если речь идет о продаже единственного жилья. Выясните, где после этого собственник планирует проживать. Если ответ «переезжаю к родне» — с этой родней как минимум стоит пообщаться», – предупреждает Александр Чернокульский. 

И еще один нюанс. Если дисконт обоснован тем, что собственнику срочно нужны деньги — важно иметь в виду, что в этом случае существует ненулевой риск банкротства продавца в будущем. Что, в свою очередь, может повлечь расторжение сделки в течение ближайших двух лет. 

Неполный комплект или копии вместо оригиналов

Большинство скрытых рисков проявляются на этапе проверки документов. Формально для регистрации сделки в Росреестре действительно не нужно ничего, кроме договора купли-продажи и паспортов покупателя и продавца. Но для снижения рисков документы все-таки необходимо запросить и тщательно проверить.

Грамотные риэлторы обычно ориентируются на такой пакет: 

правоустанавливающий документ на объект, подтверждающий право собственности и право распоряжаться недвижимостью (договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены);свежая выписка из ЕГРН;паспорта собственников или паспорт и нотариально заверенная доверенность представителя;нотариальное согласие супруга на продажу;документы БТИ, если в квартире была перепланировка;справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Если продавец обещает «принести позже», предлагает копии, уходит от прямых вопросов, это говорит не о его чрезмерной занятости, а о ваших рисках. Впрочем, форс-мажоры с документами бывают у всех: что-то не успели заранее запросить, что-то надо привезти из другого города. Но это никогда не повод махнуть рукой и поверить на слово. Ждите, спрашивайте, скрупулезно проверяйте подлинность. 

Отказ пройти медосвидетельствование в день сделки

Медицинское освидетельствование продавца было обычной практикой на вторичном рынке и до Ларисы Долиной. Теперь к нему многие относятся с еще большим пониманием. Важно не просто визуально убедиться, а документально зафиксировать, что продавец не заблуждается в происходящем и полностью осознает свои действия. Эта процедура нужна, чтобы покупатель мог получить максимально весомые доказательства своей добросовестности в случае судебного разбирательства. 

«Если продавец резко негативно реагирует на предложение провести медосвидетельствование, это тревожный симптом. Наши риэлторы в таких случаях часто рекомендуют клиентам отказываться от сделки», – говорит Александр Чернокульский. 

Как максимально обезопасить себя

Как говорится, если у вас нет паранойи, это еще не значит, что за вами не следят. Каждый из красных флагов, которые мы перечислили, конечно, не означает автоматически, что с квартирой обязательно что-то не так. Но внимание к объекту и сделке надо проявить повышенное: запрашивать и проверять документы, задавать неудобные для продавца вопросы. Еще раз напоминаем, от проблем в случае со вторичным жильем, от всплывших через год пропавших родственников или передумавшего покупателя, который решил оспорить сделку, увы не застрахован никто. Важно на любые варианты развития событий приготовить контраргументы.

Вот несколько важных советов, что важно предусмотреть при покупке готовой квартиры: 

Переговоры и сделку проводите только в помещениях с видеофиксацией. Важный момент: чтобы материалы в дальнейшем были приняты судом, все стороны должны быть о съемке извещены и согласны на нее. Перед сделкой продавец должен сняться с регистрационного учета. В идеале — зарегистрироваться по новому месту жительства. Это лучше проконтролировать. В договоре купли-продажи должна быть реальная цена объекта. Вы можете очень дорого заплатить за желание продавца сэкономить на налогах, а все возможные в дальнейшем судебные разбирательства станут еще сложней. Используйте только безналичный расчет, через аккредитив или номинальный счет. В этом случае процесс передачи и получения денег становится полностью прозрачным и отслеживаемым, а продавец получит деньги только после фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Делайте страхование титула – сейчас это мастхэв, есть сомнения в конкретном объекте или нет. Титульный полис защищает покупателя от потери права собственности, если сделку признают недействительной. Страховая компания компенсирует стоимость квартиры полностью или частично согласно условиям договора. Единственное – нужно проверять, какие именно риски внесены в страховой договор; заключайте его с той компанией, которая готова страховать большее их число.

Сейчас выгодный период для покупки вторичного жилья: цены во вторичном сегменте остаются на минимальных уровнях из-за высокой стоимости ипотеки, продавцы готовы идти на дисконты, а выбор на рынке огромный, так что риски — не повод отказываться от покупки, а причина более внимательно относиться к безопасности сделки.

Дело Долиной-Лурье: справедливость восторжествовала или эйфория преждевременна?

Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет

Сколько московских метров купит житель региона, продав свою квартиру

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости