На Урале застройщики и инвесторы переключились с жилой недвижимости на коммерческую
На этой неделе в Екатеринбурге проходит выставка Build Ural-2026. Чуть раньше состоялись Уральский бизнес-форум по инвестициям и конференция "Архитектура притяжения 2.0", которые вступили в логическую перекличку в поиске ответов на вопрос, куда лучше вкладываться при падении потребительского спроса на квартиры в многоэтажках.
Многие девелоперы и частные инвесторы сегодня пытаются переориентироваться на коммерческую недвижимость, но входить в этот бизнес эксперты рекомендуют, руководствуясь не обещаниями прибыли в 30-40 процентов годовых, а здравым смыслом. Так, дефицит качественных офисов классов А и В+, сложившийся в 2023-2024 годах в Екатеринбурге, и двух-, трехкратный рост арендных ставок и цен реализации выглядят довольно привлекательно, но гарантировано ли поглощение новых деловых центров? Более половины арендаторов в них - представители сферы услуг и оптовой торговли, сегодня они оптимизируют бизнес и освобождают занятые площади, поскольку кадры перетекают в промышленность.
- Далеко не всем необходимы помещения классов A и B+, офисные пространства могут быть гибкими и многофункциональными: сегодня там находится кол-центр, завтра - конструкторское бюро, послезавтра - мелкоштучная сборка, - рассуждает Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости.
При этом до 70 процентов деловой недвижимости по-прежнему сконцентрировано в центре Екатеринбурга, последние 10-20 лет за черту города активно выносили старые цеха и застраивали промплощадки жильем. По данным "Мастерской генплана", под развитие индустриально-складских кластеров на периферии до 2045 года зарезервированы 6,5 тысячи гектаров, однако малый и средний бизнес, который ищет помещения до тысячи квадратных метров "здесь и сейчас", сталкивается с их дефицитом. Снизится он не раньше чем через два-три года, а пока инвесторам стоит присмотреться к пригородам - Березовскому, Среднеуральску, Сысерти и Верхнему Дуброво. Развитие этих территорий отчасти поможет снять проблему маятниковой миграции.
Другой способ - создание многофункциональной среды в границах квартала комплексного освоения, где жилые объекты гармонично дополнены коммерческими, имеются полноценный бизнес-парк и креативный кластер, а между офисным центром и производственными блоками спроектированы теплые переходы с рекреационной функцией. По такому принципу, в частности, собираются развивать квартал между улицами Артинской и Книжной архитектор Сергей Мырза и девелопер Иван Завьялов.
- В Екатеринбурге каждый день совершается 1,5-2 миллиона поездок на автомобилях и до 800 тысяч - на общественном транспорте по маршруту "на работу и домой". Люди теряют в пробках по 1,5-2 часа в сутки, в итоге - стресс, выгорание, нехватка общения с близкими, - говорит Завьялов. - При развитии среды жители трудятся и отдыхают недалеко от дома, муниципалитет меньше тратит на инфраструктуру, развивается малый бизнес, рабочие места и деньги остаются в районе.
Пожалуй, одним из самых привлекательных сегментов для массовых инвестиций сегодня являются апарт-отели с множеством собственников. Раньше это было исключительно привилегией портфельных инвесторов.
- По прогнозам, в 2025-2026 годах доля гостиниц с долевым участием вырастет на 35-40 процентов от общего объема нового строительства, что связано со снижением порога входа в такие проекты, - поясняет Артем Пашинский, руководитель проектов агентства по привлечению инвестиций Свердловской области.
Если в Краснодарском крае этот рынок развивается уже 6-7 лет, то на Среднем Урале он только зарождается: внутренние турпотоки увеличиваются на 15-20 процентов ежегодно, только в Екатеринбурге проводится более 600 деловых мероприятий, и в пиковый сезон номеров уровня 4-5 "звезд" не хватает. Также популярны отели при термальных комплексах, загородные спа-курорты - средний срок окупаемости подобных лотов составляет 8-12 лет.
Главный вопрос - на какую прибыль можно рассчитывать? Аналитики считают, что нормальная доходность - это 3-5 процентов годовых, высокая - до десяти.
- Гостиничный бизнес ограничен емкостью отельной коробки и сезонностью спроса. Управляющей компании проще расти и масштабироваться за счет новых апарт-комплексов, если у нее уже закрыты определенные потребности, создан единый центр бронирования, центры продаж и аналитики, - резюмирует Тамара Клишина, гендиректор USTA Management.
Прямая речь
Александр Ломакин, первый замминистра строительства и ЖКХ РФ:
- Объем ввода нежилого фонда за два месяца 2026 года превысил результаты аналогичного периода 2025-го почти на два процента и достиг 2562 объектов. Строительство зданий разного назначения, будь то офисные центры, промкомплексы, торговые сооружения или социальные учреждения, играет ключевую роль в создании комфортной среды. Такой сбалансированный подход не только обеспечивает население необходимыми услугами и рабочими местами, но и способствует устойчивому развитию регионов.