Аналитик Попов: Доля продаваемых квартир с чистовой отделкой снижается
Купить квартиру с отделкой становится сложнее - застройщики все чаще сдают их без отделки или с черновой отделкой, поскольку пытаются снизить цены квартир и риски возможных претензий покупателей.
В последние пять лет доли квартир с отделкой и без отделки в новостройках достаточно стабильны, говорит главный аналитик "Циана" Алексей Попов. Около 45% лотов сдается в бетоне, а 55% - с разными вариантами отделочных работ. Но внутри сегмента квартир с отделкой происходит перераспределение: растет доля помещений с черновой отделкой и снижается - с чистовой. Так, в 2021 году лишь 4% новых квартир продавались с черновой отделкой и 27% - с чистовой. Сейчас их примерно одинаково - 16% и 15% соответственно.
В Москве, к примеру, по данным "Метриум", предложение квартир с полной и предчистовой отделкой за последние 12 месяцев сократилось на 33%. Причем чаще всего (50% проектов) в здании предлагаются только квартиры без отделки. Лишь в 5% новостроек доступны на выбор сразу три опции готовности квартиры - предчистовая, полная отделка или свободная планировка. И это в основном проекты бизнес-класса (10 зданий из 18).
Снижение квартир с отделкой не объясняется тем, что на них нет спроса. Покупатели по-прежнему хотят купить готовую к проживанию квартиру, а не полуфабрикат, рассказывает гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина. Многие покупатели сейчас арендуют квартиры, и экономия времени на ремонте значит снижение затрат на съем жилья. Также не стоит забывать о том, что ремонт от застройщика входит в общую стоимость квартиры, то есть покрывается ипотечным кредитом, что крайне важно для клиентов с ограниченным бюджетом.
Все зависит от класса новостройки, добавляет директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин. В комфорт-классе, где денежный вопрос крайне важен для покупателя, около 80% запросов зачастую приходится на жилье с отделкой, это позволяет сэкономить на ремонте. В домах бизнес-класса и в элитном жилье нужно смотреть на цель покупки. Если это инвестиция (покупка для сдачи недвижимости в аренду), то основной спрос приходится тоже на квартиры с отделкой (поскольку это экономия времени и денег). Если же жилье приобретают для себя, то предпочтительнее варианты без отделки, чтобы самостоятельно выбрать стройматериалы, дизайн, проверенных исполнителей.
Клиенты в "премиуме" в последние годы ориентированы на приобретение квартиры без отделки, говорит коммерческий директор компании "Плато Девелопмент" Станислав Банников. Они часто планируют собственный ремонт и любят прилагать личные усилия, то есть иметь своего рода авторский надзор над дизайн-проектами, которые они разрабатывают вместе с профессионалами для своей будущей квартиры. Помимо этого, практика показала, что качественного продукта в виде "чистовой" отделки крайне мало, в основном он неудачный, отмечает эксперт. Наконец, угас интерес к типовым решениям по отделке, когда у соседей, по сути, одинаковые квартиры.
Причины падения числа квартир "под ключ" - в росте финансовой нагрузки на застройщиков при высокой уже почти три года ключевой ставке, в недостатке рабочих для выполнения отделочных работ, а также в рисках судебных претензий со стороны части покупателей, считает Попов.
Именно отделка часто становилась причиной судебных исков к застройщику. И именно из-за отделки покупатели иногда взыскивали со строительных компаний огромные суммы. Хотя в последние годы власти отчасти урегулировали этот вопрос - теперь при недостатках отделки компания платит неустойки и штрафы на сумму не более 3% от стоимости квартиры. Кроме того, был принят ГОСТ на отделку жилья, где более четко описаны параметры ремонта.
Сейчас девелоперы отказываются от выполнения отделки, поскольку для них это невыгодно, считает Шаталина. В целом застройщики никогда не зарабатывали на отделке, скорее - выходили в ноль, а в текущих условиях рискуют получить убытки. В том числе из-за роста цен на стройматериалы, зарплат рабочих, сложностей с контролем качества выполнения отделочных работ. Кроме того, отделка затягивает сроки ввода дома в эксплуатацию. В итоге получаем такую ситуацию, что потребность в покупке готовой квартиры у покупателей имеется, а выбора такого жилья почти нет, говорит эксперт.
Застройщики еще и стремятся сделать покупку квартиры более доступной для покупателей, поэтому многие компании и отказываются от полной отделки, отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время растет число новых домов, в которых предлагается несколько вариантов отделки квартир внутри одного корпуса. По данным "Циан", в 2021-2022 годах таких зданий был лишь 1%, сейчас же - 6-7%.
В столице нет возможности выбрать вид отделки (предлагается только что-то одно) - в 69% проектах, и большей частью это квартиры без отделки - 167 из 337 проектов в черте "старой" Москвы, подсчитали аналитики "Метриум". Безальтернативная опция с отделкой white box встречается в 23 проектах (7% рынка), а только с полной отделкой - в 44 проектах (13% рынка).
На фоне удорожания стройматериалов и роста стоимости проектного финансирования чистовая отделка, требующая значительных вложений и усиливающая зависимость от подрядчиков, уступает место более гибким форматам и все чаще переходит в разряд дополнительной опции, доступной по желанию покупателя, говорит директор департамента аналитики и консалтинга компании "Метриум" Юлия Иванова. Компромиссным решением становится формат предчистовой отделки (white box - новоселу нужно будет заняться лишь декоративными элементами: поклеить обои, уложить ламинат, плитку и т. п.), который снимает с покупателя самую трудоемкую часть работ и при этом позволяет девелоперу избежать удорожания и рисков. В комфорт-классе готовая отделка еще сохраняет свою долю, говорит Иванова, тогда как в более высоких сегментах ставка традиционно делается на индивидуальный ремонт.