Фарух Парпиев: «Дорогой объект не гарантирует высокую доходность от аренды»

Рынок зарубежной курортной недвижимости переживает тектонический сдвиг. Эпоха, когда главным мерилом успеха были огромные площади, «золотые унитазы» и первая линия, безвозвратно уходит. Современный покупатель — от ИТ-предпринимателя до крупного инвестора — ищет не просто пафосный фасад, а готовую экосистему, безопасность и гарантированное спокойствие. Почему инфраструктура в «тапочной доступности» стала цениться дороже вида на закат? Как отличить реальный инвестиционный проект от маркетингового пузыря? И почему покупка ультрадорогого жилья на море все чаще приносит пассивный убыток? Об этом мы подробно поговорили с инвестором, девелопером и CEO IBG Property Фарухом Парпиевым.

Чем вилла у моря стала сегодня — это все еще статус или уже базовый элемент комфорта для среднего класса?

Сегодня вилла у моря становится lifestyle-продуктом. Еще лет пять назад такой лот был скорее атрибутом роскоши для узкого круга, а сейчас ситуация изменилась, особенно в Азии. В Таиланде виллу можно купить за 300–350 тысяч долларов. Это сопоставимо по цене с обычной двухкомнатной квартирой в крупном мегаполисе.

Даже в аренде вилла стала доступна среднему классу. Предприниматели и семьи выбирают ее вместо отеля ради приватности, своего бассейна и свободы. Часто вилла выгоднее гостиницы, если приезжает компания: в отеле вы переплачиваете за несколько номеров и ограничены общими зонами, а здесь получаете уединение и ощущение дома. Это не понт, а сильная альтернатива отелям, соединившая комфорт, инвестиции и сохранение капитала.

Какую жизненную стратегию люди пытаются купить сегодня вместе с ключами от недвижимости?

Люди покупают совокупность сценариев. Самый частый — holiday home: собственник приезжает на несколько недель в году, а остальное время объект работает как арендный бизнес. Единственное, при такой схеме часто стоит выбор между доходностью и отдыхом в сезон.

Но недвижимость выбирают не только ради процентов — это и просто диверсификация. Человек покупает объект в приятной стране, чтобы приехать туда в любой момент, не переплачивая за сезонность. Объект параллельно существует в другой юрисдикции и защищен от локальных рисков страны постоянного проживания. Люди покупают «запасной» сценарий жизни и выбор — возможность улететь в свой дом, где ждет привычный сервис.

Чего на самом деле хотят покупатели: избежать стресса, спасти капитал от инфляции или работать у бассейна?

Первая причина эмоциональная — нравится локация: климат, атмосфера, международная среда. Хочется иметь там свою базу, а не просто быть туристом. У кого-то психологическая потребность в заземлении раскрывается так.

Дальше — смена стиля жизни. Люди устают от стресса и серости мегаполисов, а курортный объект дает возможность попробовать другой формат и вид из окна: для кого-то это переезд на несколько месяцев, для кого-то — отправная точка к релокации. Возможность выйти утром на террасу, провести зум-созвон и пойти на тренировку меняет ментальное состояние.

Третий мотив — конечно, сохранение капитала. Опасно держать все яйца в одной корзине и одной валюте. Зарубежная недвижимость распределяет риски. Это осязаемый актив, защищенный от инфляции.

Почему инфраструктура в «тапочной доступности» стала цениться выше огромных метров?

Меняется логика потребления. Люди стали практичнее, им надоело переплачивать коммунальные услуги за пустые комнаты, обеспечивать сервис. На первый план вышли эргономика и планировки: как организован свет, приватность и рабочие зоны. 

Будущее за жилыми форматами с полноценной средой. Человек хочет иметь рядом профессиональный спортзал, кафе, бассейн, коворкинг, корт, spa двух минутах от двери. Житель мегаполиса привык к сервису и на курорте не хочет понижать планку. Можно владеть красивой виллой, но если вокруг плохая среда и нет сервиса, ее ценность падает. Продуманный комплекс с богатым наполнением сегодня ценится гораздо выше.

Если море теперь не главный фактор выбора, какой «секретный соус» должен быть у проекта?

Море важно, но это не единственный критерий. Часть покупателей до сих пор ищет первую линию, но там они сталкиваются с влажностью, шумом от туристов и завышенной ценой. Новая, растущая категория смотрит на наполнение проекта.

Никто не сидит на пляже 24 часа. Жители курортов выбираются к морю пару раз в неделю. Большую часть времени человек проводит внутри комплекса. Если в проекте есть качественный спортзал, кондиционируемый коворкинг, детская зона, spa и ресторан и т. д., это полностью компенсирует 10 минут езды до пляжа. «Секретный соус» — это микс локации, инфраструктуры и сервиса. Все больше людей выбирают современный комплекс с удобствами, потому что он дает больше ценности каждый день и генерирует высокую арендную ставку.

Какой самый неожиданный критерий выбора недвижимости появился у клиентов за последние годы?

Исторически инвестиция в зарубежные лоты была некой ярмаркой тщеславия, и многие выбирали объекты по картинке и локации. Ритм мегаполисов и затяжной кризис сделали рационалистом даже ценителя роскоши, и теперь все хотят спокойствия.

Сейчас важно, чтобы объект не создавал головной боли. Чтобы в твое отсутствие он обслуживался и сдавался без твоего участия. Появился жесткий запрос на профессиональные управляющие компании полного цикла, безопасность территории и макроэкономическую стабильность юрисдикции. Покупатель ищет предсказуемость, прозрачную отчетность и отточенную систему управления.

Как инвестору на практике отличить реальную золотую жилу от маркетинговой пустышки?

В одном районе один проект может быть провальным, а соседний — покажет кратную доходность. Первое правило — работать с профессионалами (управляющими компаниями, аналитиками), которые видят реальную динамику рынка.

Если разбираться самому, важны жесткие цифры. Нужно смотреть медианную рыночную цену аналогичных готовых объектов на платформах, где они торгуются. Также важно оценить среднюю доходность в районе. Мы в своей управляющей компании видим реальные бронирования и расходы, что дает точное понимание рынка. Самое интересное — искать рыночные несоответствия, когда проект на стадии pre-sale продается на 20–30% ниже медианы рынка, но имеет сильную концепцию. Но мало найти низкую цену: нужно проверить юридическую чистоту, разрешения, репутацию девелопера и систему управления после сдачи. Плохой менеджмент разрушит любую финансовую модель.

Что реально капитализирует объект через 5 лет, если убрать из уравнения красивые рендеры?

Реальная среда, развитие района и качество эксплуатации здания. Долгосрочную ценность создает жизнь комплекса после сдачи. Сильнее всего капитализируются объекты, вокруг которых формируется инфраструктура для жизни: международные школы, клиники, спортцентры, дороги. Вид на закат — мимолетная эмоция, а школа для детей и доступная медицина — это ежедневная ценность, за которую на вторичном рынке готовы переплачивать.

Также важны изначальная цена покупки (чтобы была ниже рынка) и арендная история. Стабильная заселяемость и высокий рейтинг на платформах напрямую влияют на стоимость объекта как готового бизнеса. На вторичном рынке инвестор покупает понятный cash flow. А его генерация полностью зависит от управляющей компании.

Разрушим главный миф: почему вложения в ультра-премиум сегмент на море часто приносят пассивный убыток?

Люди часто думают, что дорогой объект автоматически гарантирует высокую доходность в процентах. Наш опыт показывает, что чистая арендная доходность ультра-люкса часто составляет всего 1,5–2% годовых. Это скорее замороженный капитал.

Причина простая: объект стоит колоссальных денег, но арендная ставка не растет пропорционально цене покупки. Существует психологический потолок стоимости аренды. Вилла за $3 млн и вилла за $350 тысяч в аренде могут приносить деньги, не пропорциональные затратам на покупку. Во втором случае ROI будет в разы выше, а окупаемость — короче.

Плюс содержание ультра-премиума требует огромных фиксированных расходов: обслуживание территории, инженерные системы, чистка бассейнов, налоги. Если объект пустует в низкий сезон, расходы съедают прибыль, уводя в убыток. Ультра-премиум — это инструмент сохранения крупного капитала, а не операционной доходности. Если нужна доходность от аренды, интереснее объекты с понятной ценой входа: виллы с двумя спальнями за $300–350 тысяч в правильных локациях с сильным управлением.

Также читайте:

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2026 году, чтобы превзойти депозитыИнвестиции в зарубежную недвижимость: как избежать возможных рисковЧастные дома подорожали всего на 1,7% за полугодие

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости