МОСКВА, 5 июля. /ТАСС/. Верховный суд России в разъяснениях, направленных на борьбу с так называемой бабушкиной схемой, указал на обязанность продавца вернуть деньги добросовестному покупателю при отмене сделки с жильем. Об этом заявил ТАСС адвокат Игорь Баранов.
"Существенно изменился подход к последствиям признания сделки недействительной. Если суд все же приходит к выводу, что квартиру необходимо вернуть первоначальному собственнику, добросовестный покупатель не должен оставаться одновременно и без жилья, и без денег. Возврат денежных средств является обязанностью продавца, а не самого покупателя, который не должен самостоятельно искать мошенников и взыскивать деньги с них", - сказал Баранов.
Он рассказал, что фактически Верховный суд сформировал единые правила защиты добросовестных покупателей и поставил заслон распространенной "бабушкиной схеме", когда продавец после сделки заявляет, что действовал под влиянием мошенников, и пытается вернуть квартиру. "При этом гражданам не стоит воспринимать изменения как отмену необходимости тщательно проверять квартиру перед покупкой", - сказал Баранов.
Юрист отметил, что даже после разъяснений ВС по-прежнему необходимо изучать историю объекта, проверять документы, наличие обременений, полномочия продавца, а при наличии сомнений использовать профессиональное юридическое сопровождение.
Как защитили добросовестного покупателя
Собеседник агентства рассказал, что, согласно утвержденному Верховным судом РФ обзору судебной практики, оспорить сделку с жильем, где продавец действовал под влиянием мошенников, станет значительно сложнее, если покупатель проявил разумную осмотрительность и не знал, а также не мог знать о воздействии преступников на собственника. Бремя доказывания недобросовестности покупателя в большей степени будет возлагаться на сторону, требующую признания сделки недействительной, отметил Баранов.
По его словам, теперь одного лишь заявления продавца о том, что его обманули телефонные мошенники, недостаточно для признания сделки недействительной. "Суд должен установить, что покупатель знал или объективно должен был знать об этом обмане. Если покупатель действовал добросовестно, проверил документы, заключил договор в установленном порядке и оплатил квартиру законным способом, его права подлежат судебной защите", - сказал собеседник агентства.
Еще одна важная позиция, по его словам, касается так называемых мнимых сделок. "Верховный суд указал, что признать договор мнимым можно только в том случае, если обе стороны понимали, что сделка совершается лишь формально. Если покупатель действительно намеревался приобрести квартиру, говорить о мнимости сделки нельзя", - сообщил юрист.
Особое значение, по словам юриста, имеют и разъяснения по делам, где продавец ссылается на свое психическое состояние. Если человек утверждает, что в момент сделки не понимал значения своих действий, этот довод должен подтверждаться соответствующей судебно-психиатрической экспертизой. Без объективных доказательств подобных обстоятельств признать сделку недействительной нельзя.
Ранее президиум Верховного суда России под председательством Игоря Краснова утвердил обзор судебной практики по делам об оспаривании сделок с жильем. В него включены правовые позиции высшей судебной инстанции по рассмотрению споров, когда одна из сторон заявляет, что пошла на сделку под влиянием обмана, как это было в деле о продаже квартиры народной артистки РФ Ларисы Долиной.