Елена Стрюкова: "Ретейлеры сокращают инвестиционную активность в ТЦ Казани"

Обзор рынка торговой недвижимости татарстанской столицы за II квартал 2026 года

Рынок торговой недвижимости Казани в II квартале 2026 года демонстрировал противоречивую динамику: на фоне снижения доли вакантных площадей в качественных ТЦ и роста числа открытий новых магазинов ретейлеры сворачивали инвестиционную активность. Как отметила полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова, эта тенденция обусловлена сочетанием факторов — от падения потребительского спроса и роста издержек до трансформации покупательских привычек и смещения фокуса на малоформатные объекты "у дома". При этом отдельные сегменты продолжают точечное развитие. Подробнее — в авторской колонке эксперта для "Реального времени".

Торговая недвижимость: индикаторы рынка

В II квартале 2026 года доля вакантных помещений в качественных торговых центрах Казани составила 4%, уменьшившись на 1 п.п. в сравнении с I кварталом 2026 года. Снижение показателя во многом связано с открытием детского парка "Мисти Парк" и выставки "Дикая Африка" в ТЦ "Мега" на площадях, которые ранее занимала сеть OBI.

Количество открытий новых магазинов в крупных торговых центрах г. Казани увеличилось: 16 открытий в II квартале против 13 в I квартале. В части закрытий магазинов тоже наметилась позитивная динамика к сокращению: 26 магазинов закрылось в II квартале, 29 было закрыто в I квартале 2026 года.

Открытия новых магазинов в II квартале 2026 года

"Мега": balabala, "Маугли", "Топган", Anta, "Мисти Парк"."Южный": КБТ.RU.Комьюнити-центр "АРТ": "Билайн", Peak Gear, "Заправка".KazanMall: "Ребра/мидии", Rianty, Margo, Boggi, Sokolov, Togas, Brusnikа.

Увеличения посещаемости в торговых центрах, несмотря на наличие в II квартале дополнительных выходных дней в связи с государственными праздниками, не произошло.

Новости, тенденции и прогнозы

Магазины бренда обуви Chester меняют название на TJ Studio.Российский ретейлер "Лента" приобрел 100% доли в ООО "РФБ-Ритейл", которое управляет сетью гипермаркетов "О'Кей". Сделка осуществлена без наличных выплат — ретейлер взял на себя долги покупаемой компании. Сделка получила одобрение Федеральной антимонопольной службы.Компания Melon Fashion Group, управляющая брендами Zarina, Sela, Befree, рассматривает возможность открытия магазинов на первых этажах жилых комплексов и в стилобатах.Популярность малоформатных торговых центров растет. Эксперты прогнозируют рост ввода в эксплуатацию таких объектов до 21% по всей стране. Это обусловлено изменением потребительского спроса в сторону объектов "у дома", предоставляющих товары и услуги повседневного спроса, и изменением в доходах домохозяйств, их переходе в режим осознанного потребления.

Один из ведущих игроков e-commerce Wildberries готовится к покупке "Еаптеки" — онлайн-сервиса по заказу и доставке лекарств.

Ретейлеры сокращают инвестиционную активность вслед за снижением потребительского спроса и ростом издержек, что приводит к росту вакансий в торговых центрах и сокращению количества магазинов в стрит-ретейле.Спрос со стороны арендаторов fashion-индустрии продолжает снижаться. Точечное развитие наблюдается среди операторов сферы развлечений.Ретейлеры придерживаются двух основных стратегий функционирования в текущих экономических условиях: часть игроков усиливает позиции через открытие флагманских форматов, а другая часть — оптимизирует портфели, закрывая нерентабельные точки.

*Торговые центры общей площадью свыше 3 000 кв. м.

**Расчет доли вакантных площадей произведен на основании визуального осмотра на дату подготовки обзора. В расчете учитываются площади помещений, в которых не ведется коммерческая деятельность. При этом договор аренды может быть уже подписан. В связи с реконструкцией ТРЦ "Кольцо" вакантные площади объекта в I квартале не учитывались.

Офисная недвижимость: индикаторы рынка

В II квартале 2026 года доля вакантных помещений в качественных бизнес-центрах Казани составила 8%, увеличившись на 0,8 п.п. в сравнении с I кварталом 2026 года. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года уровень вакансии вырос на 4,7%.

Средневзвешенная ставка аренды в II квартале 2026 года в бизнес-центрах класса A составила 2 701 руб/кв. м в месяц, уменьшившись на 5% за квартал. Для объектов класса B+ показатель составил 1 654 руб/кв. м в месяц, что соответствует снижению примерно на 1,3% за квартал.

Снижение ставок аренды и рост доли вакантных помещений в бизнес-центрах Казани в I полугодии 2026 года говорит о ведущей роли арендатора на рынке. Арендодатели готовы проявлять гибкость при согласовании условий аренды.

Новости, тенденции и прогнозы

Бизнес-центр A5 Premium получил ЗОС, планируемая дата ввода в эксплуатацию — III квартал 2026 года.Средневзвешенные ставки аренды показали снижение по всем классам, что сигнализирует об изменении политики арендодателей в части коммерческих условий при заключении договоров аренды.Уровень вакансии демонстрирует рост. В течение года ожидается увеличение показателя еще на 2-3% в связи с вводом в эксплуатацию нового бизнес-центра, а также в связи с продолжением корректировки потребностей арендаторов и переориентацией компаний на более компактные и доступные офисы.Также динамика ставки аренды свидетельствует о ее переходе к стадии замедления по всем классам, несмотря на увеличение объема предложения. Ввод в эксплуатацию нового объекта не должен оказать значительного влияния на этот показатель.

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OpEx

Складская недвижимость: индикаторы рынка

В II квартале 2026 года доля вакантных помещений в сегменте складской недвижимости г. Казани составила 21%, увеличившись на 1 п.п. в сравнении с I кварталом 2026 года. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года показатель вырос на 16%. При этом средневзвешенная ставка аренды в складских комплексах класса A составила 1 285 руб/кв. м в месяц, снизившись на 11,4% по сравнению с I кварталом 2026 года.

По сравнению с аналогичным периодом 2025 года, когда ставка составляла 1 300 руб/кв. м, показатель уменьшился на 1,2%. В складских комплексах класса B ставка составила 897 руб/кв. м в месяц.

Новости, тенденции и прогнозы

Снижение средней ставки аренды говорит о сохранении ведущей роли арендатора на рынке. Сложившаяся конъюнктура предоставляет возможности получить более выгодные коммерческие условия на этапе переговоров.При стагнации рынка, увеличении предложения и снижении спроса девелоперские проекты не прекратились. Строительство проектов, запущенных в 2024—2025 гг., продолжается. Собственники активно ведут поиски конечного потребителя или возможности строить уже под заказчика.В II квартале был введен в эксплуатацию первый корпус складского комплекса в индустриальном парке "Дружба".Анонсировано, что в Казанской агломерации создадут 17 промпарков и общественно-деловых центров, которые станут драйверами развития территории. Их планируют построить в рамках осуществления проектов по комплексному развитию территорий "Восточная дуга", "Большой Зеленодольск" и "Зеленая дуга", которые реализует ленд-девелопер ASG invest. Создание промпарков увеличит количество складских и производственных площадей в городе, что повлияет на общий объем рынка.