Города возможностей: где есть потенциал роста цен на жильё?

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, и hh.ru сравнили динамику доходов населения и цен на вторичном рынке крупных российских городов и выяснили, где есть потенциал роста цен на жильё. За последний год цена квадратного метра на вторичном рынке крупных российских городов по данным Циана увеличилась в среднем на 9%. Средний размер заработной платы по данным hh.ru за тот же период вырос на 16%. Т.е. квартиры подорожали не так сильно, как выросли доходы. Все города были разделены на 4 группы в зависимости от динамики заработной платы и цен на вторичном рынке. В первой группе оказались локации, где и зарплаты, и цены за последний год увеличились сильнее, чем в среднем по всем городам. В основном это локации с сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жильё (например, Оренбург, Тамбов, Великий Новгород, Брянск, Волгоград, Смоленск), поэтому даже небольшие изменения в размере оплаты труда или стоимости жилья приводят к заметному процентному росту. Во вторую группу попали города, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке либо подросли минимально, либо вовсе снизились. Например, Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Абакан и Псков заняли 1-6 места по росту средней зарплаты среди всех анализируемых городов (+27-37%), но оказались в аутсайдерах по увеличению цен на рынке жилья (от -2% до +5% за год). В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведёт к росту покупательной активности, в т.ч. и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учётом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект “низкой базы” – увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами). В третьей группе – самой многочисленной – оказались города, где зарплаты увеличились не так сильно, как в среднем по локациям, при этом цены на жилье заметно выросли. Это самая неоднородная группа, т.к. в неё попали 2 противоположных типа городов: крупнейшие центры с развитыми рынками жилья и высокими доходами населения (за счёт “высокой базы” процентный рост не так заметен) – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород – где потенциал увеличения цен сохраняется всегда благодаря высокому спросу как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов страны, города с низкими доходами – Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль и др. – где вторичка заметно подорожала не из-за высокого спроса, а из-за изначально низкой базы. В четвёртую группу попали города, где и цены на жильё, и заработная плата за последний год изменились минимально. Здесь и те локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов – Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, и те, где стагнация рынка обусловлена низкими доходами населения (которые, к тому же, увеличиваются медленно) – Элиста, Черкесск, Грозный, Томск, Омск. «Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: 1. в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками – в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде, а также 2. в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост – в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». Приложение Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. Динамика за год Средняя цена кв.м., тыс. руб. Динамика за год Средний размер з/п в апр.26,тыс. руб. Динамика за год Средняя цена кв.м., тыс. руб. Динамика за год Группа 1 (зарплаты и цены выросли сильнее, чем в среднем по городам) Группа 2 (зарплаты выросли сильнее, чем в среднем по городам, цены слабее) Белгород 72,9 16% 122,8 12% Владикавказ 76,0 37% 105,7 1% Благовещенск 97,2 17% 166,8 12% Майкоп 70,1 33% 120,7 -2% Великий Новгород 69,6 16% 122,9 20% Астрахань 70,7 31% 95,3 5% Волгоград 72,5 20% 114,8 9% Сыктывкар 75,6 27% 111,5 8% Воронеж 78,0 18% 123,3 10% Абакан 85,0 27% 112,0 2% Красноярск 88,2 16% 144,2 9% Псков 72,4 27% 98,1 5% Курск 69,3 17% 144,7 21% Иркутск 96,0 26% 155,8 6% Оренбург 71,9 19% 103,2 14% Уфа 95,5 25% 141,9 7% Петрозаводск 75,6 26% 127,3 11% Горно-Алтайск 79,4 25% 207,4 6% Смоленск 74,7 22% 105,3 19% Якутск 101,3 24% 149,4 5% Ставрополь 73,5 20% 118,7 11% Мурманск 92,8 21% 109,3 1% Тамбов 70,5 23% 115,4 12% Иваново 71,5 20% 108,6 7% Чебоксары 72,2 22% 137,0 19% Махачкала 69,5 19% 122,6 -1% Брянск 73,7 16% 101,3 17% Петропавловск-Камчатский 107,9 19% 143,7 -1% Чита 99,1 21% 152,7 15% Калининград 74,5 19% 158,6 8% Группа 3 (зарплаты выросли слабее, чем в среднем по городам, цены сильне) Кемерово 71,8 18% 119,7 3% Саратов 71,1 15% 114,5 9% Липецк 74,6 17% 102,7 7% Йошкар-Ола 66,2 15% 121,8 19% Орел 67,5 17% 95,1 6% Ярославль 69,4 14% 114,5 12% Пенза 71,6 16% 104,7 8% Ульяновск 68,8 14% 100,5 9% Магадан 146,3 16% 155,2 6% Калуга 79,4 14% 110,9 9% Группа 4 (зарплаты и цены выросли слабее, чем в среднем по городам) Курган 68,8 14% 96,6 11% Архангельск 75,9 13% 121,2 6% Тверь 77,0 14% 113,0 14% Кызыл 81,3 13% 143,7 1% Хабаровск 91,1 14% 153,1 10% Ростов-на- Дону 80,7 13% 145,0 1% Вологда 66,8 13% 109,7 13% Краснодар 83,0 13% 148,2 5% Рязань 75,2 13% 117,4 16% Тюмень 80,3 12% 134,5 6% Тула 80,3 13% 132,3 12% Томск 66,7 11% 129,5 6% Владимир 75,9 13% 126,0 12% Челябинск 74,6 9% 120,2 8% Кострома 63,6 13% 109,3 12% Омск 73,3 8% 123,8 7% Москва 114,8 13% 409,3 14% Элиста 57,4 6% 101,4 7% Самара 76,1 12% 143,1 11% Грозный 74,5 3% 87,2 -3% Нижний Новгород 78,8 12% 182,5 12% Салехард 101,9 2% 187,8 -1% Казань 83,2 12% 220,3 10% Южно- Сахалинск 92,3 2% 185,9 5% Пермь 73,8 12% 133,9 16% Черкесск 58,0 -3% 99,9 0% Владивосток 98,7 12% 205,5 12% Ижевск 73,5 12% 120,7 15% Саранск 64,8 11% 112,6 9% Барнаул 67,3 11% 139,2 10% Новосибирск 83,3 11% 149,4 9% Санкт- Петербург 94,2 11% 273,8 17% Киров 64,7 9% 125,8 18% Ханты- Мансийск 107,2 9% 137,5 9% Екатеринбург 82,7 8% 160,2 10% Биробиджан 84,3 6% 101,4 11% Улан-Удэ 77,6 4% 153,1 9% Методика В выборке 77 административных центров регионов РФ с достаточной выборкой вакансий на HeadHunter и объявлений на вторичном рынке на Циане. Учитывались средние цены предложения на вторичном рынке в апреле 2025 г. и в апреле 2026 г. (без премиального сегмента).