Курсы валют
USD 59,2746 −0,3579
EUR 69,6654 −0,6950
USD 59,3 450 −0,0150
EUR 69, 5975 −0,0650
USD 59,4 093 −0,0380
EUR 69, 7386 −0,0981
USD 59,3000 59,5900
EUR 69,9000 69,9000
покупка продажа
59,3000 59,5900
69,9000 69,9000
27.11 — 04.12
59,6000
70,2000
BRENT 62,17 −0,03
Золото 1279,62 −0,03
ММВБ 2130,39 0,03
Главная Советы Экономия Покупка в новостройке: как не попасть на деньги
Покупка в новостройке: как не попасть на деньги

Покупка в новостройке: как не попасть на деньги

Автор: Игорь Заржицкий
Решив купить жилье на первичном рынке, покупатель может столкнуться с целым ворохом проблем. Первая – предстоит решить, кому из продающих квадратные метры строительных компаний можно верить?
Покупка в новостройке: как не попасть на деньги
Фото: Роман Яровицын / Коммерсантъ

На первом свидании

 

Процесс приобретения квартиры в новостройке можно условно разделить на пять этапов:

 

1. Поиск объекта

 

2. Выбор финансового продукта (стопроцентная оплата, субсидии, рассрочка или ипотека)

 

3. Подписание договора

 

4. Прием квартиры с получением ключей

 

5. Регистрация права собственности.

 

Об этом напоминает генеральный директор ГК «Юринфо-Недвижимость» Павел Штепан. Каждому этапу присущи свои риски, которые создают продавец (в силу непрофессионализма) или сам покупатель.

 

Отдельный источник рисков – приобретаемая квартира, поскольку на момент покупки ее, как вещи, еще не существует.

 

Остановимся на стандартных рисках, присущих первой стадии покупки – выбору квартиры и возводящей дом строительной компании.

 

Главный риск, конечно же, угроза банкротства застройщика. Ну, или исчезновение директора строительной компании со всеми деньгами. В кризис эти угрозы заметно возрастают. Кстати, о том, что угроза «кризисных» банкротств не снята, нехотя говорят и более близкие к рынку недвижимости эксперты.

 

Говорит генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин:

Случаев банкротства крупных застройщиков будет немного. Зачем банкротить бренд, если можно перераспределить структуру собственности?

 

Руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков успокаивает:

Единичные случаи фиксируются, однако, конечно, ситуация в корне отличается от 2008-2009 годов. И застройщики стали опытнее, и банки – осторожнее выдавали кредиты, и 214-ФЗ также сыграл свою роль в ограничении нецелевого использования средств.

 

Впрочем, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко констатирует, что многие ушедшие с рынка недвижимости инвесторы потому и не возвращаются, что опасаются разорения ряда игроков.

 

Слежка и еще раз слежка

 

Внимательно следя за рынком, эту угрозу не так уж сложно предотвратить. Перед крахом новостройка последовательно переживает все стадии. Сначала происходят кратковременные задержки строительства, потом они превращаются в правило, а застройщик объявляет беспрецедентные распродажи. И уже только потом дело доходит до ликвидации юрлица.

 

Напомним, долгостроем обычно считают ситуацию, когда сроки сдачи объекта нарушаются больше чем на год. Согласно ФЗ-214, при задержке сдачи более чем на два месяца застройщик уже обязан платить дольщику пени. Правда, строители защищаются, убеждая дольщиков подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия (ДДУ) и параллельно запрашивая добро на пересмотр сроков у властей. Число таких пересмотров закон не регламентирует, поэтому переносы могут быть бесконечны.

 

 

Таким образом, потенциальный покупатель может поинтересоваться, когда было выдано первое разрешение на строительство, и сколько раз оно переписывалось. Дополнительную проверку можно провести визуально, то есть, пару раз с перерывом на две недели посмотреть – как идет стройка. Если на стройплощадке только ржавеет экскаватор, или бродят два гастарбайтера, а дом при этом не «растет», решение очевидно.

 

Что дает аккредитация застройщика?

 

Аккредитация предполагает проверку финансового положения и репутации строительной компании, разрешительной документации на стройку и возможности подключения объекта к инженерным сетям.

 

Кроме этого, ряд застройщиков кредитуются в определенном банке. В этом-то и заключаются определенные гарантии для клиента: если уж кредитор рискнул своими деньгами, покупатель не рискует ничем. «Симпатии» банка можно вычислить по более лояльным условиям ипотеки на объекты данного застройщика.

 

О некотором улучшении ситуации на ипотечном рынке свидетельствует тот факт, что в I-ом полугодии 2016  года Сбербанк приостановил аккредитацию «стартующих» новостроек для ипотечного кредитования (как минимум, в ряде регионов), а в конце лета возобновил.

 

Банки стараются работать комплексно, обслуживают целые предприятия, включая выдачу зарплат работникам. Никому не нужно, чтобы недовольство должников сказывалось на сотрудничестве с руководством компании.

 

Однако не следует считать аккредитацию стопроцентной гарантией надежности застройщика. Ведь, в случае чего, заемщик все равно останется должен банку, да и проценты продолжат начисляться на недострой. Иначе говоря, «скрупулезно проверяя» строительство, банк заботится исключительно о своем реноме – старается, чтобы обслуживаемых обманутых дольщиков было не слишком уж много.

 

К слову, нередки ситуации, когда банки (рангом пониже) только делают вид, будто серьезно проверяют застройщиков и объекты, а на самом деле ориентируются на поведение первой тройки лидеров ипотечного рынка.

 

Совет тут может быть только один: перед покупкой конкретной квартиры стоит поднять всю доступную информацию об отношении кредиторов к застройщику. Однако стоит учитывать, что ряд строителей не пользуются заемными деньгами, тем более что сейчас ставки по кредитам для юрилиц заоблачные – до 25% годовых.

 

Предъявите ваши документы

 

Покупая квартиру в строящемся доме, покупателю всегда следует проверять в доступных источниках кредитную историю продавца. Конечно, жесткая конкуренция подталкивает отдельных игроков прибегать к черному пиару. Поэтому и здесь нужно помнить, что на «анонимных» интернет-площадках часть отрицательных отзывов вполне может быть проплачена конкурентами.

 

Вот несколько рекомендаций от профессионалов по проверке застройщика. Разузнайте:

 

1. Сколько застройщик сдал объектов?

 

2. Случались ли при сдаче различные «недоразумения»? В частности, не фигурирует ли название фирмы в делах на сайте арбитражного суда.

 

3. Не включена ли строительная компания в Реестр проблемных застройщиков, подготавливаемый Министерством строительного комплекса Московской области,  а стройка – в Перечень проблемных объектов на территории Московской области. Кстати, аналогичные реестры ведут администрации ряда других городов.

 

 

Кроме этого, на строительную организацию, как на юрлицо, должны быть оформлены следующие документы. Первый – документально подтвержденные права на застраиваемый земельный участок. В документе прописано назначение земельного участка – для строительства многоквартирного дома (если написано что-то иное, лучше с таким строителем не связываться). Второй – разрешение на строительство с указанием сроков постройки и подробным описанием (адресом, площадями, этажностью) объекта. Эта информация должна совпадать с содержимым проектной декларации.

 

«Пока проектная декларация не опубликована, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков», – предупреждает Павел Штепан. Причем покупателю стоит запрашивать именно последнюю редакцию этого часто корректируемого документа.

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий