Курсы валют
USD 61,6659 0,2569
EUR 72,1183 0,1101
USD 62,2 875 0,0225
EUR 72,5 925 0,0200
USD 62, 2956 0,1644
EUR 72, 6415 0,1551
USD 62,0200 61,8500
EUR 72,5600 72,8000
покупка продажа
62,0200 61,8500
72,5600 72,8000
28.05 — 04.06
61,6000
73,1000
BRENT 76,17 −0,21
Золото 1301,81 0,11
ММВБ 2285,53 0,01
Главная Советы Кредиты Долгая дорога вниз: почему низкие ставки по ипотеке – это плохо?
Долгая дорога вниз: почему низкие ставки по ипотеке – это плохо?

Долгая дорога вниз: почему низкие ставки по ипотеке – это плохо?

Автор: Рамблер/финансы
Российские банки снизили ставки по ипотеке. Зачинщиком традиционно выступил Сбербанк. Покупатели квартир, представители бизнеса и власти отнеслись к такому снижению положительно. Особенно обрадовались строители – ведь все построенное будет распродано. Но некоторые эксперты увидели в этой тенденции предпосылку для роста цен на недвижимость.
Долгая дорога вниз: почему низкие ставки по ипотеке – это плохо?
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ

В последнее время о судьбе ипотечных ставок можно услышать много интересного.

  

 

Идея первая – ставка мечты будет нескоро, но на 10% в 2018 году можно рассчитывать.

 

В отечественной действительности ставкой достижимой мечты можно считать 7%. Это низкая и далекая ставка, но при определенных условиях будущие заемщики ее увидят. Так, дождаться ставки 10% через 1,5  года вполне реально. ЦБ настойчиво повторяет целевой ориентир по инфляции в размере 4%. В соответствии с действующей экономической практикой ключевая ставка будет снижена, а за ней – и стоимость фондирования ипотечных кредитов. Даже если прогноз будет сбываться медленнее ожиданий ЦБ, то ипотечная ставка в 10% годовых останется реальным ориентиром для 2018 года.

 

Рассмотрим, как изменение ставки влияет на доступность приобретения квартир с помощью ипотеки. В качестве базы возьмем 12,66% (средняя ставка по выданным кредитам в течение месяца – данные ЦБ за август). Промежуточным этапом будем считать 10%, а в качестве финиша примем ставку мечты – 7%. Отметим, что вторая ставка меньше первой на 21%, третья меньше второй на 30%. Эти соотношения применимы к стоимости недвижимости. Теперь оценим, что было бы, если стоимость квадратного метра снизилась на 21%, а потом на 30%.

 

Для расчета берем любимый ориентир всех правительственных программ – квартиру площадью 54 кв. метра. Усредненную стоимость квадратного метра определим в 173 тыс. рублей. Это один из вариантов актуальной средней цены для Москвы.

 

Получился ряд: 9,342 млн рубелей, 7,389 млн рублей, 5,166 млн рублей (табл.1).

 

Для наглядности расчетов примем условное допущение, что кредит равен стоимости квартиры. Срок кредита – 180 месяцев. Платеж по кредиту представлен в рублях с округлением.

 

Таблица 1. Ежемесячный платеж по кредиту

 

Простой расчет подтверждает известный факт, что доступность ипотечного кредита зависит от стоимости недвижимости и ставки по кредиту. При снижении на одинаковый процент цены квадратного метра и ставки больший эффект дает снижение стоимости. Очевидно, что экономия в 49 311 рублей интереснее, чем в 30 544 рублей, но ставка мечты в 7% более достижима, чем снижение средней цены в Москве со 173 тыс. рублей до 96 тыс. руб.

 

Отсюда совет 1. В ближайшие 2 года при принятии решения об ипотечном кредите учитывайте все факторы. Ведь может случиться так, что скидка на квартиру будет выгоднее, чем «самая лучшая» ставка по ипотеке.

 

Идея вторая – снижение ставок ведущим участником рынка вызовет эффект домино и ускорит их уменьшение у других участников рынка в последнем квартале 2016 года.

 

Все началось со Сбербанка, который 18 октября снизил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Новый диапазон ставок – 12-13,5% годовых, для программы «Ипотека с государственной поддержкой» ставка снижена до 11,4%. Такое снижение тут же подхватили другие банки с госучастием и АИЖК, которое в своем объявлении указало оптически очень привлекательную ставку 10,5% годовых. Пресс-релизы на тему снижения ставок выходят почти ежедневно. Зачастую они обладают общим свойством – использованием в заголовке самой низкой из возможных ставок этого кредитора. Кто-то корректно пишет предлог «от», кто-то забывает.

 

Впрочем, многие забывают, что оптически привлекательная ставка из рекламного объявления почти всегда применима только при соответствии клиента дополнительным условиям (срок кредита, первоначальный срок, особый объект недвижимости, особые клиентские отношения с банком). Могут быть также коммерческие оговорки, что эта ставка действует при оплате дополнительной комиссии или особого страхования.

 

 

При этом нельзя сказать, что это только маркетинговый трюк. Ставки действительно снижаются. Но у всех по-разному.

 

Поэтому, прежде чем радоваться положительной тенденцией, необходимо тщательно подобрать кредитный продукт, соответствующий интересам.

 

Совет 2. Смотреть на условия необходимого именно вам кредитного продукта, а не на ставку в рекламном объявлении или широко освещенном заявлении.

 

 

Идея третья – отмена программы субсидирования ипотечных кредитов приведет к повышению ставок в первом квартале 2017 года.

 

Вокруг этой логичной (на первый взгляд) идеи выстраивается главная мысль – а именно о том, что сейчас самое лучшее время для покупки квартиры в кредит. Пока не выросли ставки и цены!

 

Эксперты делают прогнозы и даже вычисляют среднюю ставку кредитования для первого квартала 2017 года. Однако не будем голословно доверять экспертам, а сделаем собственные выводы.

 

1. В настоящее время все ведущие банки снизили ставку кредитования по программе субсидирования, которая у многих стала чуть меньше или чуть больше 11%. Напомним, что нормативная ставка кредитования не должна превышать 12%, ведь от нее идет расчет компенсации банку от Минфина.

 

Как известно, 16 сентября произошло уменьшение ключевой ставки до 10%. В результате кредиты, выданные после 1 марта 2016 года, субсидируются в размере 0,5 п.п. Субсидирование вообще прекратится после уменьшения ключевой ставки до 9,5% (а это может случиться уже в течение ближайших 6-ти месяцев). Интересно, что минимизация бюджетной компенсации банкам не повлияла на работу кредиторов в 2016 году, а как будто даже дала стимул снижению ставок. Последнее можно было бы считать  парадоксом, если забыть про конкуренцию и формирование доходов банков за счет кредитных операций.

 

Другими словами, все снижения ставок ниже уровня 12% делаются исключительно по инициативе и за счет кредиторов, поскольку все эти скидки больше компенсируемых 0,5 п.п. А значит, экономические предпосылки для увеличения ставки кредитования отсутствуют. Если механически убрать государственную компенсацию кредитору, то по программе кредитования новостроек все ставки должны остаться в рамках 12-12,5%.

 

2. По официальным прогнозам, в этом году будет введено около 76 млн кв. метров жилья, что меньше результатов прошлого года на 8 млн кв. метров.

 

Кстати, по прогнозам российского правительства, в 2017 году этот показатель приблизится к 81 млн кв. метров, а уже с 2018 года ввод жилья приблизится к 88 млн кв. метров.

 

В последние годы кредиторы привыкли делать большую часть плана за счет партнерских продаж. Теперь же у партнеров становится объектов меньше. В итоге конкуренция банков по работе с застройщиками возрастет. Можно предположить, что снижение объемов будет компенсировано увеличением цены. Но для этого нужен рост платежеспособности населения, а если роста доходов нет и не предвидится, то приобретение будет поддержано только низкой ставкой кредитования.

 

Все эти факторы говорят в пользу того, что после окончания программы субсидирования, ипотечные ставки на покупку жилья в новостройках могут вырасти – возможна небольшая коррекция вверх в пределах 0,5% уже в январе 2017 года.

 

3. Ипотечное кредитование делает возможным проведение существенного количества сделок на вторичном рынке. Потребность не прекращается никогда и ее надо удовлетворять. На этот рынок будут выходить новые квартиры современного качества (а построено было достаточно много).

 

 

И тенденция снижения ставок на такие кредиты не случайна. Каждая «первичка» уже через несколько лет становится «вторичкой». Позиции на этом рынке требуют специальных компетенций банка и конкуренция там не менее жесткая, чем при работе с новостройками. А значит, уже в начале года мы можем наблюдать незначительное увеличение ставок на приобретение новостроек и продолжение снижения ставок на вторичном рынке недвижимости.

 

Скорее всего, эти изменения компенсируют друг друга, а средняя ставка может увеличиться только один раз – в январе. Добавим известный факт, что ипотечное кредитование оказалось самым устойчивым для банков в части потерь от неплатежей, а профессиональные ипотечные кредиторы будут продолжать биться за свою долю рынка. Конкуренция, как известно, имеет  ценовую и сервисную составляющую. И это еще один вклад в сохранение тенденции снижения ставок, а не роста (пусть даже и кратковременного).

 

Совет 3. Спокойно воспринимайте любую информацию о ставках кредитования и ценах на недвижимость. Все решения о приобретении квартиры в кредит стоит принимать исключительно из внутренних потребностей и возможностей.

 

Еще больше мнений и аналитики по ипотечному рынку – на III Российском ипотечном конгрессе, который состоится 9 февраля 2017 года.

 

Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра РУСИПОТЕКА, специально для «Рамблер/финансы».

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Рубрики
Кредиты, Советы