Курсы валют
USD 64,1528 0,4721
EUR 68,4703 0,8541
USD 63,8 800 0,0025
EUR 68, 1575 0,0850
USD 63,8333 0,0000
EUR 68,08 51 0,0009
USD 64,0000 64,2300
EUR 68,3000 68,4300
покупка продажа
64,0000 64,2300
68,3000 68,4300
28.11 — 05.12
64,7500
69,7500
BRENT 54,36 0,15
Золото 1175,89 0,01
ММВБ 2128,99 −0,20
Главная Советы Кредиты В чем фишка: ипотека с переменной ставкой
В чем фишка: ипотека с переменной ставкой

В чем фишка: ипотека с переменной ставкой

На рынке кредитов появился новый продукт – ипотека с переменной ставкой. Разбираемся, что к чему.
В чем фишка: ипотека с переменной ставкой
ипотека

В условиях кризиса формулировка «ипотека с переменной ставкой» звучит настораживающе. Суть предложения – в том, что размер «процентов» будет привязан к уровню инфляции в стране. При этом размер ежемесячных взносов меняться не будет.

 

Может быть, отпугивает только название, а реальной опасности нет?

 

Разбираемся, стоит ли брать такой кредит и чем он вам может «грозить».

 

Первое. Идея привязать ставку кредитования к уровню инфляции, а ежемесячный платеж оставить постоянным

 

По прогнозам финансовых ведомств, уровень инфляции в этом году будет снижаться. Из этого следует, что кредит станет для заемщика выгоднее. Так как сумма месячного платежа не меняется, то снижение ставки в этом случае приведет к сокращению срока кредитования. Проще говоря: проценты уменьшаются – на гашение основного долга идет больше средств и он «тает» быстрее.

 

Неизменность ежемесячного платежа должна обезопасить заемщика в случае роста инфляции за счет увеличения срока кредита. Обеспечение переменной ставки кредитования при постоянном ежемесячном платеже происходит за счет изменения срока кредитования.

 

Второе. Как рассчитать проценты по ипотеке

 

табличка

 

Индекс инфляции рассчитывается по специальной формуле, которая усредняет колебания инфляции внутри квартала. Индексы инфляции за сентябрь, октябрь, ноябрь 2015 года равны 100,57 %, 100,74 %, 100,75% соответственно. На первый квартал 2016 года в получилось, что ставка кредитования равна 13,20% годовых.

 

Особенности таких кредитов для заемщика можно показать на примере кредита размером в 1 млн рублей, выдаваемого на 30 лет. Для нового продукта начальная ставка – 13,20 %, для стандартного с фиксированной ставкой в качестве примера приведено значение – 13,25 %.

 

Так, в результате снижения инфляции ставка кредитования станет уменьшаться и кредит будет погашен за 14 лет вместо предполагаемых 30 лет. Общая сумма выплат по новому кредиту с переменной ставкой за весь срок составит 1,8 млн рублей (а по кредиту с фиксированной ставкой – 4 млн рублей). Преимущество явное и очевидное! Основой же для оптимизма является прогноз снижения инфляции в 2 раза за несколько лет.

 

Третье. Реальная жизнь и инфляция в 2016 году

 

15 марта был произведен плановый перерасчет ставки кредитования на следующий квартал.

 

Индексы инфляции за декабрь 2015 года, январь, февраль 2016 года зафиксировали показатели 100,77%, 100,96%, 100,63%. Разница небольшая, но расчет привел к увеличению ставки на второй квартал до 14,41 % годовых.

 

На практике это означает следующее:

 

• для заемщика, получившего кредит ранее, распределение процентов основного долга внутри неизменного платежа изменится, исходя из ставки 14,41%, и будет действовать в течение 2-го квартала 2016 года;

 

• для заемщика, который получит кредит в апреле-июне, ставка кредитования составит 14,41 %.

 

У каждого заемщика должен быть график платежей. Например, при получении кредита в марте 2016 года в нем будут три ставки:

 

• ставка кредитования 1 квартала 2016 года – 13,20%;

 

• ставка кредитования 2 квартала 2016 года – 14,41%;

 

• ставка кредитования на все следующие месяцы и годы – 8,90%.

 

Откуда возьмется ставка 8,90% на последующие кварталы, пока индекс инфляции не известен?

 

Все очень просто – в продукте заложена норма, по которой расчеты будущих периодов осуществляются в соответствии с целевыми ориентирами Центробанка.

 

Четвертое. Вопросы об изменении ставки при кратковременном росте инфляции

 

Отвечаем по порядку.

 

Что будет, если инфляция вырастет?

 

Будет увеличена процентная ставка по кредиту, и это приведет к изменению распределения между выплатой процентов и гашением основного долга внутри ежемесячного платежа. Через некоторое время инфляция уменьшится, при очередном пересчете срок кредита также сокретится.

 

Что будет, если инфляция увеличится сильно?

 

Ежемесячный платеж все равно останется неизменным, но в нем еще больше возрастет часть средств, идущих на проценты.

 

Что будет, если рассчитанных процентов будет так много, что ежемесячного платежа на них не хватит?

 

Ежемесячный платеж останется все равно неизменным, а проценты, на которых не хватило ежемесячного платежа, будут перенесены на следующие периоды.

 

Что будет, если инфляция не будет снижаться год или даже два?

 

Ежемесячный платеж останется неизменным, а после снижения ставки произойдет перераспределение долга и процентов и кредит начнет планомерно погашаться.

 

К чему такие повышения могут привести?

 

В самом плохом случае - к увеличению срока кредита. В негативном сценарии - к сохранению первоначального срока кредита. В базовом случае - к некоторому сокращению нормативного срока кредита. Оптимистичный вариант предполагает значительное сокращение срока кредита.

 

Что дают заемщику все эти сложности и переживания?

 

Заемщик получает преимущество классического ипотечного кредита в виде постоянного ежемесячного платежа и возможный дополнительный эффект в виде сокращения срока кредитования и уменьшения переплаты по кредиту.

 

Ну и, самое главное – заемщик не обременит себя дополнительной финансовой нагрузкой на семейный бюджет, кроме известной ему заранее. Он никогда не столкнется с проблемой валютных заемщиков, когда платеж вырос в 2-3 раза и стал неподъемным. О том, как быть тем, кто тянет «лямку» такой ипотеки, мы уже рассказывали в одном из наших материалов.

 

Советы эксперта

 

Решите для себя, что важнее: страх перед возможной переплатой в случае очень продолжительного периода инфляции или возможностью получить существенную экономию, если инфляция все-таки понизится.

 

Не берите кредит на срок дольше 20-ти, а лучше 15-ти лет. Увеличение срока свыше 15 лет дает незначительное снижение ежемесячного платежа, а после 20 лет оно практически незаметно. Обычно срок кредита увеличивают, чтобы получить большую сумму кредита, а при увеличении срока кредита свыше 20 лет растет только переплата.

 

Автор: Сергей Гордейко, компания «Русипотека», специально для Рамблер.Деньги

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Рубрики
Советы, Кредиты