Объекты недвижимости в залоге у "Югры" могут потребовать реконцепции в будущем – эксперт

МОСКВА, 9 августа — РИА Недвижимость. Объекты недвижимости в Москве, находящиеся в залоге у банка "Югра", лишившегося лицензии в конце июля, требуют активного управления в настоящий момент, а в будущем их владельцы могут столкнуться с необходимостью реконцепции своих активов, заявил РИА Недвижимость директор отдела рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании CBRE Андрей Морозов. Ранее экс-президент банка "Югра" Алексей Нефедов распространил заявление, где говорилось, что у банка очень хорошие залоги – более 500 тысяч квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости в Москве и свыше 150 миллионов тонн углеводородного сырья. По словам Морозова, если предположить, что объекты недвижимости в залоге у "Югры" преимущественно представляют собой активы семьи бизнесмена Алексея Хотина (контролирует 52,5% "Югры"), то их портфель выглядит привлекательно с точки зрения генерации стабильного денежного потока и высокой заполняемости, так как неплохо диверсифицирован по местоположению и по пулу арендаторов. При этом, отметил эксперт, эти объекты имеют ряд особенностей, так как представляют "класс В преимущественно во вторичных локациях". "Портфель недвижимости такого рода требует активного управления, текущих улучшений и возможной реконцепции в будущем", – констатировал он. В свою очередь директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков указал, что офисы сегментов В и В–, заложенные "Югре", с точки зрения арендных ставок пострадали меньше, чем офисы класса А в Москве. "Например, по итогам первого полугодия 2017 года показатель средневзвешенной ставки аренды по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в офисах класса А упал на 7,1% и достиг значения в 22,904 тысячи рублей за квадратный метр в год, а в офисах класса В он упал на 4,4% — до 13,289 тысячи рублей за квадратный метр в год. Это объясняется тем, что в кризисное время большинство компаний активно сокращают расходы, включая аренду офиса, что приводит к повышению спроса на недорогие помещения, расположенные на удалении от центра", – пояснил он. Как предположил в свою очередь управляющий партнер Colliers International Николай Казанский, подобные объекты можно продать в течение года. "Все зависит от желания и реальной цены предложения", – уточнил эксперт. По его словам, бывшие советские здания можно реализовать исходя из доходности в 15% годовых, объекты класса В – исходя из доходности в 12%, тогда как по объектам класса А нужно брать в расчет доходность ниже 10%. ЦБ с 28 июля отозвал лицензию у "Югры". Регулятор счел невозможным спасение этого банка, в котором с 10 июля работала временная администрация из АСВ: необходимое для санации финансирование при самой оптимистичной оценке превысило бы страховые выплаты по вкладам. Основные названные регулятором причины: финансирование проектов бенефициаров "Югры" за счет привлеченных средств физлиц (доля таких кредитов составила почти 90%), отсутствие адекватных резервов, неоднократное применение надзорных мер и нарушение "Югрой" введенных ограничений.