Новостройкам вернули цену
Фото: Континент Сибирь Online
Цены на новостройки в Новосибирске поползли вверх, превысив максимальное значение 2016 года. По итогам года эксперты прогнозируют рост стоимости нового жилья на 5%, а к осени 2019 года — на 20–25%. Падение темпов жилищного строительства, которое наблюдается на рынке с 2015 года, уже следующей осенью приведет к дефициту предложения, уверены застройщики. Половина новосибирских застройщиков не переживут новые рыночные реалии, считают аналитики и участники рынка.
«Однушки» тянут вниз
По данным исследования рынка новостроек Новосибирска за восемь месяцев 2017 года, подготовленного аналитиками сервиса «Декарт.онлайн», падение и стагнация 2015–2016 годов сменились уверенным ростом цен на новую недвижимость. «В августе мы зафиксировали максимальную средневзвешенную цену на новостройки с начала года — 54,56 тыс. руб. за кв. м. Рост составил 2,33%. Считаем, что по итогам года рост средних цен на новое жилье достигнет 5%», — комментирует руководитель проекта «Декарт.онлайн» .
Согласно отчету «Декарт.онлайн», самое дешевое предложение на рынке новостроек Новосибирска — студия в микрорайоне «Радужный город» (22 кв. м) стоимостью 686 тыс. руб., самое дорогое — трехкомнатная квартира в ЖК «Римский квартал» (220 кв. м) по цене 26,47 млн руб. «По структуре предложения по-прежнему превалируют однокомнатные и студии — это 50% предложений в новостройках Новосибирска. Притом что реально городу нужно не более 25%. Из-за дисбаланса предложения цены на студии и однокомнатные продолжают снижаться, а на двухкомнатные квартиры — расти», — констатирует Максим Марков. Если в августе 2016 года однокомнатная квартира в среднем стоила 2,21 млн руб., то через год — 2,15 млн руб., двухкомнатная — 3,4 млн руб. и 3,42 млн руб. соответственно, трехкомнатная — 5,01 млн руб. и 5,04 млн руб.
По данным Росреестра, с января по август застройщики Новосибирска заключили 16 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), или 2 тыс. договоров в месяц. На тройку лидеров отрасли — компании «Стрижи», «Сибакадемстрой» и «Сибирь» приходится 18% рынка ДДУ. При этом 10 ведущих застройщиков Новосибирска контролируют 40% строящихся квадратных метров по ДДУ.
Мэрия недосчитается метров
Независимый аналитик рынка недвижимости рост стоимости жилья в новостройках связывает с падением темпов строительства. Если в 2015 году застройщики ввели рекордные для Новосибирска 1,73 млн кв. м жилья, то в 2016 году — 1,53 млн кв. м. В планах этого года — 1,37 млн кв. м. По итогам первых шести месяцев 2017 года мэрия Новосибирска приняла в эксплуатацию 408,9 тыс. кв. м жилья, или 76% от уровня аналогичного периода 2016 года. Это на 6% меньше новостроек, чем планировал муниципалитет. «У нас нет сомнений, что плановые цифры по вводу жилья в 2017 году будут достигнуты. Анализ предыдущих периодов, когда новосибирские строители сдавали более 1 млн кв. м жилья, а это происходит с 2010 года, показывает, что объем 30% от плановых значений был характерен практически для всех лет. Считаем ситуацию вполне стабильной и объяснимой. Большая часть объектов, чья готовность составляет 80–90%, будут введены в эксплуатацию в третьем и четвертом кварталах», — комментировал в июле заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска .
По мнению Сергея Николаева, по итогам года мэрии удастся принять в эксплуатацию около 1 млн кв. м. «Я мониторю все новые стройки Новосибирска. Последние два года количество новых домов падает катастрофическими темпами. В 2016 году рынок сократился на 46% к предыдущему году, а в 2017 году — еще на 30%. Только в июле ввод жилья оказался в шесть раз меньше, чем годом ранее, — говорит эксперт. — Если в январе в 136 домах предлагались квартиры от застройщика, то к середине текущего года эта цифра упала до 82. Считаю, что уже в третьем квартале 2018 года мы получим дефицит предложений в новостройках. Во всяком случае, выбор будет существенно меньше. А через два года мы увидим рост средних цен на новостройки на 20–25%». По его словам, в июне в Новосибирске было продано на 2 тыс. квартир больше, чем построено. «Объем ввода жилья падает, инвестиционная активность снижается, ассортимент вымывается. В общем, в ближайшие два года вырисовывается хорошая картина для крупных застройщиков», — соглашается руководитель комитета по жилой недвижимости новосибирского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов, директор по продажам «Сиб­академстрой» Динар Зарипов.
Впрочем, господин Николаев не исключает, что для улучшения статистики мэрия может принять дома в микрорайоне «Просторный», которые ГК «Дискус» из-за финансовых сложностей не спешит вводить в эксплуатацию. «Падение объемов ввода жилья можно уменьшить только за счет того, что принять 200–300 тыс. в ЖК „Просторный“. Но рынку от этого легче не будет: 85% квартир в „Просторном“ давно проданы», — замечает Сергей Николаев.
Коммерсантам снова интересно
Во многом спрос на жилье сегодня базируется на сниженной ставке на ипотеку. В федеральных банках базовая ставка с начала года упала на 1,5 процентных пункта — до 9,4%, субсидированная — до 7,4%. Первоначальный взнос — от 10% стоимости квартиры. 60–90% сделок по продаже недвижимости в Новосибирске заключаются на условиях ипотеки, констатируют банкиры. Причем количество ипотечных сделок неуклонно растет. Сибирский банк с начала года выдал на 21% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, а сибирский филиал прирос на 15%. На новостройки приходится около 40% ипотечных кредитов. «Сейчас ставки на минимальном уровне, — говорит управляющий директор по ипотеке сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле. — Снижение возможно и будет, но уже не такое значительное, в рамках узкого сегмента или определенного типа недвижимости». По данным начальника отдела продаж розничных продуктов новосибирского филиала «Газпромбанка» Елены Бусовой, наиболее популярное предложение на банковском рынке — рефинансирование ипотечных кредитов. «Сейчас мы видим увеличение среднего чека по клиенту, если в начале года это было 2 млн руб., сейчас берут и 3, и 4 млн руб.», — рассказывает госпожа Бусова.
Еще одной тенденцией года стало возращение на рынок инвесторов, которые зарабатывают на покупке квартиры. «Если в первом полугодии 2017 года у нас было четыре покупателя, которые сразу внесли полную стоимость квартиры, то в июле — уже семь, в августе же мы заключили 25 таких сделок. И тенденция эта в сентябре сохраняется. Люди приходят к пониманию, что инвестировать в недвижимость сегодня лучше, чем размещать деньги в банках», — делится наблюдениями директор по продажам ДСК «КПД-газстрой» . Но если до кризиса инвестиционные покупатели получили доход на перепродаже недвижимости, вкладываясь в стройку на этапе котлована и продавая квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, то сейчас — сдавая жилье в аренду. «В старые добрые времена первые 20% квартир в домах покупали инвесторы. Мы видим их сейчас. И таких немало», — разделяет мнение коллеги директор по реализации микрорайона «Ясный берег» .
Однако воспользоваться восстановлением спроса на новостройки смогут далеко не все застройщики, считают эксперты. Помимо кризиса этому будут способствовать новые поправки в 214-ФЗ, регламентирующий рынок ДДУ. Среди прочего в новом законе предусмотрены ограничения по размеру уставного капитала и расходования средств дольщиков, вводится компенсационный фонд. «Идет стрижка жирных ленивых котов. Раньше инвестиции в строительство жилья позволяли получать до 70% годовых, люди продавали лицензии на недропользование и уходили в стройку. И кто-то к этому привык и не готов управлять бизнес-процессами и рентабельностью по-новому. Предполагаю, что из 270 новосибирских застройщиков с рынка уйдет половина. Ничего страшного. Думаю, 30–50 компаний вполне способны закрыть потребности города в новом качественном жилье», — заявляет Максим Марков.
Михаил Кичанов
Видео дня. Россияне потратили 22,5 млрд рублей на отдых в новогодние праздники
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео