С конца 2015 г. ставки ипотеки снизились в среднем на 3 процентных пункта (п. п.). Сейчас они самые низкие за всю историю, даже по сравнению с докризисными показателями. Средневзвешенная ставка ипотечных жилищных кредитов в сентябре составила 10,05% годовых – еще в конце прошлого года она была более 12% (данные
ЦБ).
Программы рефинансирования ипотеки, позволяющие уменьшить платежи по действующему кредиту, например за счет снижения ставки, стали появляться у многих российских банков еще в конце 2016 г. В апреле этого года рефинансировать ипотеку других банков начал
Сбербанк.
Причем спрос на услугу растет. Только за III квартал Сбербанк выдал более 80% от всех рефинансированных у него в этом году ипотечных кредитов,
ВТБ и «
ВТБ 24» вместе – почти 60%,
Газпромбанк – 65%, следует из их статистики.
Возрастающая популярность услуги, позволяющей снизить ставку ипотечного кредита, отражается и на выдачах ипотеки в целом. В III квартале они были рекордными – почти 232 000 шт. на 430,3 млрд руб. (данные Объединенного кредитного бюро). Банкиры признают: во многом это связанно именно с тем, что люди стали массово обращаться за рефинансированием.
«Услуга рефинансирования ипотечных кредитов востребована на рынке, она позволяет банку привлечь новых клиентов и увеличить ипотечный портфель», – резюмирует руководитель блока «Розничный бизнес» Промсвязьбанка
Вячеслав Грицаенко.
Доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи в 2018 г. может превысить 20%, прогнозирует руководитель аналитического центра АИЖК
Михаил Гольдберг.
Ставки рефинансирования ипотеки для рядовых заемщиков, не относящихся к льготным категориям или зарплатным клиентам, сейчас доходят до 9% (см. таблицу).
В особых случаях они могут оказаться еще ниже, скажем, если заемщик согласится доплатить. Например,
«Дельтакредит» может снизить ставку до 8,5% зарплатному клиенту другого банка, который внесет единовременный платеж за снижение ставки. Максимальный размер такой комиссии – 4% от суммы кредита (уменьшает базовую ставку кредита на 1,5%).
Рефинансировать ипотеку в РСХБ по минимальной ставке – 9,3% годовых – могут сотрудники бюджетной сферы и зарплатные клиенты банка. В «Российском капитале» скидки к ставке в 0,5 п. п. могут получить представители отдельных профессий – сотрудники образовательной, научной, культурной и спортивной сфер (для них ставка может опускаться до 8,75% годовых). Помимо бюджетников на минимальную ставку ипотеки при рефинансировании в «Уралсибе» (9,9% годовых) могут претендовать зарплатные клиенты банка, клиенты, уже имеющие там другой кредит, клиенты банков-партнеров.
Если заемщик не желает доплачивать за снижение ставки и не попадает ни под один из специальных критериев, рассчитывать на минимальную ставку в диапазоне для обычных клиентов он, скорее всего, сможет, только оформив полис комплексного ипотечного страхования.
Несмотря на то что программ рефинансирования становится все больше, банки предпочитают перекредитовывать не своих клиентов, а заемщиков конкурентов.
В отдельных банках, например в «
Абсолют банке» и «Уралсибе», об этом заявляют открыто.
Клиенты некоторых банков, утверждающих, что рефинансируют собственные кредиты, жалуются на сложности.
Отказывают без объяснения причин, жалуются клиенты Сбербанка и ВТБ, в итоге переоформившие ипотеку в других банках. «Перед рефинансированием обратился в Сбербанк с просьбой снизить процентную ставку, но получил отказ», – рассказывает менеджер Сергей. Он брал ипотеку в конце 2015 г. в Сбербанке под 13,95% годовых (5,5 млн руб. на 20 лет), в итоге в начале 2017 г. уменьшил ставку в
Райффайзенбанке до 10,9%. «Сначала сказали, что рассматривать заявление будут две недели, в итоге позвонили через месяц и отказали. Я спрашиваю: почему? А мы, мол, не объясняем причин, просто отказываем и все», – говорит журналист международного информагентства, безуспешно пытавшийся рефинансировать ипотеку Сбербанка в нем же. Срок рассмотрения документов постоянно откладывался и в итоге проще было уйти в другой банк, рассказывает гендиректор консалтингового агентства Андрей, пытавшийся сделать то же самое в «ВТБ 24». «Хоть бы сразу отказали и время не тратил бы», – возмущается он.
Нежелание некоторых банков снижать ставки собственным ипотечникам отчасти вынужденное. «С точки зрения надзора ЦБ это реструктуризация кредита. В итоге это приводит к необходимости больше резервировать и, по сути, снижает качество кредитного портфеля», – объясняет сотрудник банка из топ-50.
«При рефинансировании кредита другого банка новый кредитор выдает новый кредит на досрочное погашение старого (в статистике Банка России это учитывается как выдача нового ипотечного кредита); в таком случае заемщику не требуется согласие на процедуру рефинансирования от текущего кредитора. Однако на время оформления залога недвижимости в пользу нового кредитора может применяться повышенная процентная ставка, обычно на 2 п. п. выше», – рассказывает Гольдберг из АИЖК. По его словам, снятие залога с недвижимости и оформление нового залога обычно занимает не более двух месяцев.
«Большая проблема рефинансирования сейчас – это трудность с точки зрения оформления: по сути, при переходе в другой банк нужно пройти те же процедуры и собрать те же документы, что при оформлении нового кредита», – предупреждает гендиректор Frank Research Group
Юрий Грибанов.
Для самого банка выгода от снижения ставки ипотеки по действующим кредитам неочевидна. Рефинансирование снижает процентный доход банка, что в итоге отражается на финансовом результате, признает директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ
Вадим Пахаленко. «Но на другой чаше весов – уход клиента. Поэтому для любого банка эта ситуация почти без выбора», – говорит он. При рефинансировании ипотеки увереннее чувствуют себя те банки, у которых фондирование дешевле, добавляет Грибанов.
Не стоит думать, что для снижения ставки ипотеки достаточно явиться в другой банк. Каждый их них тщательно изучает профиль кандидата на реструктуризацию и в первую очередь кредитную историю, отдавая предпочтение идеальной. Так, по ипотеке, которую рефинансирует «Абсолют банк», не должно быть текущей просроченной задолженности на момент обращения клиента, а также просрочки за последние 180 дней в совокупности более 30 дней, говорит управляющий директор дирекции розничных продуктов «Абсолют банка»
Антон Павлов. Такие же условия есть в «Дельтакредите» и
банке «Санкт-Петербург».
Принимая решение о снижении ставки, банки ориентируются даже на профессию заемщика: если в какой-то ситуации в стране она считается ненадежной, к такому клиенту будут подходить с осторожностью, вплоть до отказа.
Во многих банках отказывают менять ставки кредитов, ранее проходивших реструктуризацию, а также ипотеки на недостроенное жилье.
Когда овчинка стоит выделки
«На поздних сроках жизни кредита перекредитование менее выгодно, поскольку сумма кредита уже невелика, эффект от снижения ставки будет незначительным», – констатирует представитель АИЖК. В некоторых случаях экономия на процентах при рефинансировании доживающего свой век кредита может просто не окупить расходы на процедуру переоформления, добавляет сотрудник банка из топ-30.
По оценкам АИЖК, рефинансирование долгосрочного кредита может быть выгодным даже при снижении ставки на 0,5 п. п.
«Решая, при какой разнице между старой и новой ставкой начинается выгода, лучше ориентироваться на сумму ежемесячного платежа: если пара тысяч особого подспорья не даст, то 5000–10 000 руб. в месяц – уже серьезная экономия», – советует Грибанов из Frank Research Group.