30% проектов будут без финансирования: почему девелоперы так опасаются 1 июля
В феврале на первичном рынке Москвы начались продажи сразу в четырех новых жилых комплексах. Компания "Главстрой Девелопмент" вывела в продажу ЖК "Береговой", Capital Group открыла продажи в совместном проекте с АФК "Системой" – ЖК "Небо", у "Лидер Инвест" стартовали продажи в ЖК "Лобачевского 120" и вышел на рынок ЖК "Аалто" от компании "ЮИТ СитиСтрой". Все проекты относятся к сегменту бизнес-класса. В сегменте массового строительства новых проектов в феврале не стартовало. Зато начались продажи в новых корпусах в проектах ЖК "Некрасовка" и Жилом квартале Sreda. Эксперты "Метриум" прогнозировали запуск рекордного количества проектов. Как ожидается, в этом году начнутся продажи в 140 жилых и апартаментных комплексах общей площадью более 30 млн кв м. Такой прогноз связан с предстоящими законодательными изменениями. Для повышения безопасности средств дольщиков, с 1 июля 2018 г. застройщики будут обязаны работать через экскроу-счета. Получить доступ к этим средствам девелоперы смогут лишь по факту выполнения работ. Именно поэтому они сейчас торопятся с запуском новых проектов чтобы успеть привлечь максимум средств дольщиков по упрощенным правилам. Девелоперы опасаются что переход к новой модели работы спровоцирует нехватку финансирования. Вступающие в силу поправки лишат строительную отрасль почти 6 трлн рублей, отмечает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников. "Два крупнейших российских банка смогут финансировать застройщиков лишь в пределах 1,5 трлн рублей в год. Остается вопрос, какие источники могут заместить недостающие 4,5 трлн рублей. Без возможности финансировать строительство за счет дольщиков рынок может столкнуться с дефицитом предложения и дополнительным ростом цен на квартиры", - предупреждает он. Существование подобных рисков допускают и чиновники. Недавно председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял, что переход на проектное финансирование и модель эскроу-счетов может привести к тому, что почти треть проектов будут заморожены. Банки просто не захотят их кредитовать. "Каждый универсальный коммерческий банк оценивает риски. Строительная отрасль для них является высокорискованной. Поэтому, по крайне мере, 30% проектов коммерческие банки в будущем не возьмут на финансирование", - пояснял он. Настороженное отношение банков к девелоперам уже заметно. По итогам января портфель кредитов, выданных застройщикам, сократился на 8,7% до 1,3 трлн рублей. Для сравнения, еще три года назад строители задолжали банкам 1,8 трлн рублей. Таким образом, уже несколько лет подряд объем банковского финансирования для строительной отрасли снижается, а ее зависимость от средств дольщиков наоборот растет. Заместить 3,5 трлн рублей средств дольщиков одномоментно невозможно, соглашается ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. "Необходим длительный период адаптации застройщиков для пересмотра их финансовых моделей. Банковское фондирование обойдется значительно дороже средств дольщиков, что приведет к росту стоимости квадратного метра жилья", - ожидает она. По словам эксперта, девелоперы пока – не самые желанные заемщики для банков. В отрасли по-прежнему много убыточных компаний и высокий уровень просрочки по кредитам – 18%. Кроме того, у многих банков есть внутренние лимиты на кредитование строителей. Неудивительно, что в такой ситуации банки готовы давать взаймы строителям лишь под достаточно высокие ставки. Например, как недавно заявила в интервью глава Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова, 13% - считается хорошей ставкой по кредиту для девелопера. Без проработанной правовой системы с определенными экономическими стимулами сегодня если застройщик без кредитной истории (и не аффилированный с банками) придет в банк с просьбой открытия кредитной линии, то в лучшем случае получит повышенную ставку, а в худшем случае – получит вообще отказ от кредитования, рассказывает генеральный директор Рейтингового Агентства Строительного Комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. "Об ужесточении условий работы отрасли было объявлено около года назад. Устойчивым профессиональным застройщикам вполне хватило времени чтобы модернизировать свое проектное управление, накопить запас ликвидности и в целом подготовиться к изменениям. Проблема в том, что многие компании как и люди предпочитают "готовиться к экзамену в ночь перед ним", - указывает эксперт. По его прогнозам, в первую очередь с рынка теперь могут уйти небольшие компании из регионов и игроки, которые первоначально не занимались жилищным строительством, и зашли на этот рынок в период бурного роста в 2010-2014 годах. Часть из них, закончит текущие проекты и либо совсем уйдет с рынка, либо перейдет на уровень подрядчиков.
