Темпы роста цен на жилье в России будут понемногу снижаться

МОСКВА, 5 апр — ПРАЙМ. Инвестиции в жилую недвижимость, подкрепленные льготной ипотекой толкнули цены на жилье вверх. Спрос на вложения в квадратные метра подогрело также обесценивание рубля. О том, как будет в ближайшее время развиваться этот рынок, как средним застройщикам после введения эскроу-счетов решать вопросы с дефицитом капитала, а также о будущем ювелирной сети "Пандора" в России в интервью агентству Прайм рассказал вице-президент Сбера по инвестиционной деятельности, председатель совета директоров "Сбербанк инвестиции" Оскар Рацин. Беседовала Елена Лыкова.

- Цены на новостройки в РФ в прошлом году выросли. На ваш взгляд, как будет развиваться рынок первичного жилья в 2021 году? Какие тенденции вы уже видите? Можно ли ожидать стабилизацию цен на квадратные метры?

— В поддержку рынка жилья в России за последние несколько лет сыграло несколько факторов: ситуация с рублем, недообеспеченность квадратными метрами и льготная ипотека.

Недвижимость всегда воспринималась как защитный актив, который так или иначе индексируется к доллару и, соответственно, девальвация, которая произошла, сыграла на рост спроса. А повышение цен, которое мы видели, — это обычная реакция: когда появляется оплаченный спрос, подкрепленный ипотечными ресурсами, то рынок, особенно в центральных регионах, очевидно реагирует на это, чтобы потихонечку наращивать цены.

Пока льготная ипотека работает, она будет, конечно поддерживать рынок, но, наверное, темпы роста будут понемногу снижаться, и рынок будет искать новый баланс. Мы за стабилизацию и спокойный рост, потому что он не позволяет формирование опасных "пузырей".

- Чего сейчас не хватает этому сегменту? Как чувствуют себя небольшие застройщики, есть ли у них будущее?

— Переход на схему работы через эскроу-счета оздоровил рынок, однако привел к дефициту капитала у застройщиков. Сейчас у нас появляется новая роль — дать застройщикам деньги на раннем этапе, чтобы они смогли либо купить участок, либо на купленный участок получить всю необходимую документацию и разрешения, и начать строительство. В 2019 году мы запустили "Проектный бридж". Этот продукт финансирует приобретения участков, на которых есть уже генеральный план земельного участка (ГПЗУ). В настоящий момент мы оцениваем возможность финансирования приобретения земельных участков в Москве и других крупных городах до получения ГПЗУ с помощью наших продуктов с акционерным риском.

Еще один из ключевых трендов в нашем развитии — это тиражирование сложных продуктов. Например, в прошлом году мы закрыли сделку почти на 150 миллионов евро, в это было вложено 4-5 месяцев работы, и сделка успешная. Когда мы смотрим на такие сделки, то видим, что было бы неправильно оставить такой опыт и ждать, когда получится поймать еще одного такого крупного "слона". Наша задача разобрать сложную структуру на ее составные части, упростить, чтобы затем создать стандартизированный продукт (мы их называем "коробочными" продуктами). Такой продукт мы запустили в январе и назвали "долевое участие в жилой недвижимости".

Суть в том, что мы готовы покупать в компании-застройщике до 50%, и у наших партнеров, у которых мы покупаем эту долю, нет контрактного обязательства перед нами эти деньги вернуть. Мы берем риск проекта, мы не берем за периметром этой сделки дополнительного обеспечения и единственное условие этой сделки в том, что после погашения проектного финансирования, который берется на стройку, все деньги идут сначала на выплату нам, потом уже нашему партнеру. И этот "водопад" распределения средств как раз уравнивает шансы сторон, потому что наши партнеры отвечают и управляют операционным бизнесом, мы не вмешиваемся в их деятельность, но они знают, что сначала должны вернуть нашу долю. Преимущество для наших партнеров в том, что у них нет жесткой даты и обязательства погашения. Это делает продукт интересным также и для небольших региональных застройщиков.

- Сейчас активно развивается складская недвижимость. Вы финансируете компании из этого сектора?

— Мы активно работаем с целым рядом компаний, которые занимаются эксплуатацией или строительством складских помещений. Например, в конце 2020 года мы профинансировали приобретение мульти температурного склада площадью более 23 тысяч квадратных метров в Перми. Клиент создает платформу для приобретения складских объектов, и данная сделка была первой в рамках этого проекта. Поэтому для нас сектор интересный, устойчивый, стабильный, и ему еще предстоит расти.

- Вы упомянули сельскохозяйственный сектор. В каких сегментах там работаете с бизнесом и какие идеи по развитию этого направления у вас есть?

— Последние несколько лет очень популярны экспортно-ориентированные инфраструктурные проекты и m&a сделки в ряде отраслей, к примеру, закрытый грунт. Мы работали с компаниями по всей России, из наиболее привлекательных мы отмечаем традиционно Южный федеральный округ и регионы Черноземья, но также смотрим с/х проекты вплоть до Дальнего Востока. В 2020 году мы реализовали сделку с одним из лидеров сектора растениеводства, на текущий момент одобрена сделка с одним из крупнейших производителей овощей закрытого грунта. Переработка привлекательна, если она приносит добавленную стоимость, и у нее есть понятный выход на потребителя и сильный бренд.

Наверное, стоит упомянуть в контексте сельского хозяйства еще такие вещи как инфраструктура логистики и хранения. Одно дело вырастить, а другое немаловажное дело — сохранить и довезти это все до конечного потребителя. Логистика в России традиционно была импортной, сейчас задача стоит удвоить экспорт до 2024 года, и мы ищем возможности финансирования инфраструктурных проектов, которые направлены именно на экспорт, поэтому что это стабильный бизнес с валютной выручкой и рублевыми затратами.

Мы работаем практически со всеми секторами российского бизнеса, но для меня полная загадка — где российский сектор производства потребительских товаров?

Есть такие самородки — компании, которые нашли свою нишу, приобрели оборудование, придумали бренды, проложили себе дорогу на "полку" и успешно продают свою продукцию. Таких региональных чемпионов мы и ищем. Когда у людей есть амбиции, глаза горят, есть опыт, и они доказали, что они могут делать хорошее дело, зарабатывать и развиваться — когда такие предприниматели с опытом и амбициями появляются, для нас это победа и большая удача.

- Расскажите, пожалуйста, о работе Сбербанка над цифровой трансформацией инвестиционного бизнеса. Завершилось ли внедрение автоматизированного процесса заключения, учета и сопровождения сделок?

— Для нас основная цифровизация заключается в том, чтобы перейти от ручного труда, которого раньше вполне хватало, чтобы обслужить 10-15 сделок в год, на работу в автоматизированных системах, цифровых платформах, которые позволяют как инициировать и структурировать сделку, так и учитывать ее, сопровождать и с этой сделкой жить еще несколько лет.

В прошлом 2020 году мы закрыли около 60 сделок и одобрили еще 20 сделок, то есть по сравнению с 15-ю сделками, которые мы ранее делали за год, это более чем четырехкратный рост.

В банке поставлена цель создания единой платформы, наша часть работы проходит именно на этой платформе. Мы правильные шаги сделали, и, думаю, до конца 2021 года мы уже значимую часть бизнеса переведем на платформу. Сейчас мы запустили прототипы, они работают и показывают свою эффективность, снижают операционные риски, возможные число и объем ошибок, освобождают людей, которые могут заниматься чем-то более интересным. Думаю, что в 2021 году результат уже точно будет налицо.

- В декабре 2019 года вы говорили о том, что Сбербанк планирует продать ЗАО "Панклуб", который развивает ювелирную сеть Pandora в России. Как удалось продвинуться в реализации этого непрофильного актива?

— Мы пока остаемся акционером этой компании. Прошлый год был болезненный, особенно для розничного бизнеса, и Pandora не исключение. Глобальная сеть Pandora была закрыта несколько месяцев по всему миру, наш российский бизнес был закрыт с марта по июнь. Это сказалось на компании. Мы, как финансирующий банк и акционер, понимаем, что это был тот форс-мажор, который мы не могли предвидеть и который точно не могла обойти управленческая команда.

Мы продолжаем верить, что в силах управленческой команды вернуть этот бизнес на уровень 2014-2015 годов. Девальвация — это основной фактор финансовых неурядиц, потому что продукция закупается за евро, а продается за рубли. Мы уверены, что рано или поздно этот актив продадим. Наша задача его продать, когда стоимость будет максимальной, но это не 2021 год.

- Как коронавирус повлиял на ваши планы по привлечению к сотрудничеству международных партнеров?

— Хотя наш портфель на 90% — это Российская Федерация, мы вышли из одной инвестиции в СНГ, и одновременно занимались развитием нашего ближневосточного направления. Этот сегмент недостаточно развит, потому что на нем с российской стороны работал только один игрок. Мы получили одобрение регулятора как российского, так и местного на открытие офиса в Абу-Даби, и сейчас заканчиваем регистрацию компании — это будет дочерняя компания "Сбербанк Инвестиции". Основная задача офиса на Ближнем Востоке — это работать с нашей командой в Москве для привлечения внешнего капитала в наши проекты. Любой экономике нужен приток внешнего капитала, чтобы она росла; нужна не рециркуляция кредитов банка, а новые деньги, которые приносят мультипликативный эффект.

Также мы в прошлом году успешно закончили создание private equity фонда, который сделали в партнерстве с ведущим ближневосточным суверенным фондом. Это первый в истории Сбербанка private equity фонд, где Сбербанк выступает как инвестор, а также участвует в поиске и одобрении сделок.

Фонд создан и активно работает, мы с нашим ближневосточным партнером вложили по 100 миллионов долларов и еще примерно 3 миллиона долларов вложила управляющая команда. Так как фонд 200 миллионов долларов (это значимый, но небольшой фонд), у него средний размер чека на одну сделку — порядка 20-30 миллионов долларов. Основная стратегия этого фонда — инвестировать в рост именно российских компаний, и это сегмент как раз крупного и среднего бизнеса, где такие суммы могут быть знаковыми с точки зрения объема инвестиций.

Кроме того, Сбербанк подписал соглашение о стратегическом взаимодействии и дорожную карту с крупнейшим фондом Абу Даби Mubadala Investment Company — это фонд c 230 миллиардами долларов под управлением. Соглашение направлено не только на развитие инвестиционной работы, но и цифровизацию и инвестиции в цифровизацию, в развитие наших компаний на Ближнем Востоке, включая компании экосистемы.

- По какому параметру для этого фонда будут отбираться компании?

— В стратегии фонда заложена целевая доходность инвестиций не меньше 15% в долларах США — это основной критерий. Команда фонда должна находить сделки, которые на горизонте 5-7 лет получат такую доходность. Наша роль в фонде не только как инвестора, но и как профессионального игрока на рынке, у которого в России есть уникальная глубина проникновения в корпоративный сектор. Из того портфеля сделок, который у нас есть, мы видим, что потребность именно в акционерном финансировании высока, дефицит институционального капитала в России никуда не делся, он продолжает только расти.

- Есть еще планы по развитию международного бизнеса?

— У нас большой интерес к китайскому рынку. Планы развития в Китае были сильно пересмотрены из-за пандемии коронавируса и изоляции — Китай до сих пор закрыт, и китайцы не путешествуют. У нас были проекты на продвинутой стадии, которые пришлось заморозить. Сегодня китайские партнеры постепенно активизируются, и мы видим перспективные проекты в сельском хозяйстве, добыче ресурсов и локализации производства как в России, так и Китае. Надеемся, что как только границы откроются, мы сможем ускорить процессы. Мы хотели бы совместно с коллегами создать хаб на базе Дальневосточного банка Сбербанка, который поддерживался бы нашей командой из Москвы, а также опирался бы на представительство Сбера в Пекине. Мы планируем работать и с Китаем, и с Японией, и с Кореей, и другими странами региона. Идей много, и мы их поэтапно реализуем.

- Если подвести итоги прошлого года — чем он вам запомнился?

— Когда мы строили свои планы в 2019 году на 2020 год, никто не мог предполагать то, что будет происходить в экономике в связи с COVID-19. Несмотря на это, те инициативы, которые мы планировали в 2019 году, дали определенный результат: мы увидели, что и по объему, и по количеству сделок в 2020 году мы сработали достаточно хорошо. В прошлом году мы закрыли сделок на 140 миллиардов рублей, что примерно в 2,5 раза больше, чем в 2019 году благодаря нашей стратегии — сохраняя фокус на крупнейших клиентах, строить параллельно flow-бизнес для крупного и среднего сегмента тоже.

Почему это важно? Во-первых, компаний в этих сегментах больше, во-вторых, они имеют гораздо меньшую вариативность с точки зрения источников финансирования. Наша задача была сделать продукты доступными не только крупнейшим компаниям, у которых средний размер сделки был, например, 70 миллионов долларов, но и крупному и среднему бизнесу, и мы сейчас рассматриваем сделки от 250 миллионов рублей. Это разница в риск-аппетите в десятки раз, она позволяет нам диверсифицировать бизнес, больше делать сделок, снижать средний чек на одного заемщика, формировать сбалансированный портфель, и в то же время быстро расти.