ВЭБ.РФ уходит из "Биек Тау"? Логопарк отдали девелоперской компании

Госкорпорация передала непрофильный актив своей новой девелоперской компании, но объявление о продаже не сняла

Как стало известно "Реальному времени", один из крупнейших складских комплексов Поволжья — логистический парк "Биек Тау" — сменил управляющую компанию. Ею стала девелоперская компания "ПроГород" — "дочка" "ВЭБ.РФ". До этого ее предшественник компания "ВЭБ.РФ Управление активами" выставила непрофильный актив на продажу с начальной стоимостью в 3,1 млрд рублей, объявление продолжает действовать. В самом банке не комментируют стратегию новой УК. Не исключено, что после доработки проекта цена может вырасти до 5,5 млрд рублей. "По таким "старым" ценам недвижимость продавали еще 5-6 лет назад — до роста стоимости металла и стройматериалов", — отмечают опрошенные изданием эксперты.

"ПроГород" взялся за доработку "Биек Тау"

ВЭБ.РФ собралась реализовать один из флагманских логистических парков республики — "Биек Тау" общей площадью 100 тысяч кв.м. Татарстанский "Биек Тау" находится в экспозиции из 17 лотов с различными непрофильными активами, собранными госкорпорацией по всей стране (это обанкроченные производственные предприятия Алтая, Кемерово, Калининградской области). Правда, сроки и условия продажи его не указаны, хотя в отношении других объектов конкретная информация присутствует. Вероятно, подготовка к продаже еще не завершена.

— Данный объект сейчас находится в операционном управлении компании ООО "ПроГород" (Группа ВЭБ.РФ). Детали стратегии в отношении актива не комментируем, — сообщили "Реальному времени" в пресс-службе ГК.

"ПроГород" — девелоперская компания госкорпорации, в чье управление передали татарстанский непрофильный актив. До этого он в течение 5 лет находился в ведении компании "ВЭБ.РФ Управление активами", управляющей четырьмя ЗПИФ (закрытые паевые фонды), привлекая в них средства пайщиков. В самом "Биек Тау", похоже, не в курсе изменений. По крайней мере, в разговорах с потенциальными арендаторами предлагается заключать договор с "ВЭБ.РФ Управление активами". Возможно, что передача актива произошла недавно, хотя не исключено совместное ведение проекта.

Теперь татарстанский "Биек Тау" значится одним из нескольких коммерческих проектов в портфеле недвижимости ООО "ПроГород". Ему отводится роль мастер-девелопера, который дорабатывает проект до совершенства, а потом выставляет его на продажу.

"Красная цена": "Биек Тау" сначала оценивали в 3,1 млрд рублей

До этого "Биек Тау" оценивали 3,1 млрд рублей. В госкорпорации его позиционируют как один из крупнейших логистических парков Татарстана, который находится вблизи федеральной трассы М-7, по которой осуществляется логистика грузов в Поволжье, Урал и Сибирь. Категория объекта — класс "А" по международной сертификации (таких всего два в республике), оснащен необходимыми инженерными коммуникациями и имеет возможности для расширения строительства.

Банк продает объект как единый имущественный комплекс. В лот входит земельный участок в 45,5 га, распределительная подстанция, котельная, оборудование, два корпуса №2 и №3.

Продавцом актива значится "ВЭБ.РФ Управление активами", которое было создано три года назад для управления непрофильными активами. В самом логопарке "Реальному времени" рассказали, что разговоры о продаже ведутся, но конкретные сроки им неизвестны. В администрации Высокогорского района сообщили, что в этом году в логопарке планируется провести реконструкцию, которая позволит увеличить площади с 100 до 160 тыс.кв.м. "А в перспективе и до 260 тыс.кв.м, как и изначально было предусмотрено проектом", — сообщил собеседник в руководстве района.

ВЭБ.РФ легализовал 16 инфраструктурных сооружений "Биек Тау"

Впрочем, неопределенность с условиями продажи "Биек Тау" может рассеяться в ближайшее время. Как выяснило "Реальное время", в конце марта этого года ВЭБ.РФ в судебном порядке удалось закрепить за собой все 16 коммунальных и складских объектов татарстанского логопарка (водопроводная станция, очистные сооружения и другие объекты).

Управление Росреестра по РТ отказывало госкорпорации в регистрации прав собственности на это имущество. Ведомство объясняло позицию "отсутствием регистрации спорных объектов в ЕГРН", а также "отсутствием сведений о регистрации права собственности за ЗАО "Логопарк Биек Тау", а также не представлением в орган регистрации прав правоустанавливающих документов".

Изначально эти объекты не были поставлены на кадастровый учет. Их нужно было легализовать. В итоге Арбитражный суд РТ признал действия Росреестра незаконными и обязал зарегистрировать право собственности ВЭБ.РФ на это имущество. В обоснование своих требований в ГК заявляли, что логопарк "Биек Тау" был построен с привлечением кредита банка.

Наследие казахского миллиардера за 5,4 млрд рублей

Имущественный комплекс логистического парка "Биек Тау" перешел под контроль ВЭБ.РФ в результате банкротства ЗАО "Логопарк Биек Тау" в 2017 году. К моменту окончания конкурсного производства имущество должника не было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости. Согласно данным единого федерального реестра о банкротстве, ВЭБ РФ заключил соглашение с конкурсным управляющим ЗАО "Логопарк "Биек Тау" Андреем Корсаковым о переводе на баланс ВЭБа 45,5 га, двух корпусов и энергетической инфраструктуры. Тогда имущество было оценено в 5,49 млрд рублей.

Сам логопарк был построен казахским миллиардером и владельцем разорившегося "БТА Банка" Мухтара Аблязова. В татарстанский проект было вложено 5 млрд рублей, из которых 3 млрд были взяты в кредит у ВЭБа, а 2 млрд — средства девелопера. Он успел построить лишь первую очередь парка в 160 тысяч кв.м, но после обвала кровли в постоянной эксплуатации находилось лишь около 100 тысяч "квадратов". Проектная мощность объекта — почти 260 тысяч кв. м.

В настоящее время логопарк развивает одна из команд "ВЭБ.РФ Управление активами". Он загружен почти на 100%, свободных мест нет. Его арендаторами являются ретейлер электронной техники DNS, продавец мебели HOFF, грузовой оператор "Деловые линии".

Сам комплекс разделен на несколько секторов: кто-то арендует больше, кто-то меньше: "Операционный доход в 2020 году составил 236 млн, EBITDA 67,1%", — сообщают в ВЭБ.РФ.

Продает по "старым ценам"

В случае выставления комплекса в доработанном виде на торги начальная цена вырастет в 1,5 раза, считают эксперты. "Цена объекта может достичь 5—5,5 млрд рублей. Многие фонды и инвесторы, рассматривающие складскую недвижимость, будут заинтересованы в приобретении данного актива", — отметил партнер NF Group Константин Фомиченко.

Сейчас комплекс площадью в 100 тысяч кв.м "не такой уж гигант", как любят его называть, подчеркивают девелоперы. В Подмосковье такие склады давно стали нормой. В Татарстане начали строить и больше — Wildberries возвел комплекс площадью 150 тысяч кв.м. OZON строит еще один 150-тысячник. "Покупатели обязательно будут, так как цена низкая. Инвестиции окупятся через 3-4 года, а годовая доходность составит 20% при сохранении нынешних арендных ставок", — считает собеседник издания. К тому же, по его словам, у бизнесменов много свободного рублевого кэша на руках.