Обойти стороной долгострой: 5 советов при выборе надежного застройщика
Не секрет, что при покупке «квадратов» в новостройке люди сегодня первую очередь смотрят на локацию жилого комплекса, планировку квартир и цены, а не на репутацию застройщика. Однако в текущей ситуации, когда из-за спада продаж и банковских долгов ряд известных строительных компаний объявили себя банкротами, выбор и проверка устойчивости застройщика приобретает решающее значение. Ведь от его профессионализма и надежности зависит качество строительства, соблюдение сроков, а также спокойствие и уверенность покупателя в будущем жилье.
1. Проверка документов компании
Первым делом советуем «прогуляться» по корпоративному сайту застройщика. Впечатления от стильного дизайна и его функциональности оставьте для посиделки с друзьями. Ваша главная задача на данном этапе – изучить биографию» компании, кто и когда ее создал, в каких регионах она работает, сколько корпусов она строит на текущий момент и сколько уже сдала в эксплуатацию.
Особое внимание следует уделить правоустанавливающим документам (устав, свидетельство о госрегистрации юрлица, документы о постановке на учет в налоговом органе). Обязательно выясните тип договора, по которому компания продаёт квартиры – по ФЗ-214 (договоры долевого участия) или ФЗ-215 (жилищно-строительный кооператив). Квартиры, строящиеся для членов ЖСК обычно дешевле, но зато здесь выше юридические риски. У дольщиков они фактически отсутствуют: в случае финансовой несостоятельности застройщика дом достраивается с помощью Фонда защиты прав дольщиков или другого девелопера, деньги по решению суда возвращаются с эскроу-счетов гражданам в полном объеме. Средства, находящиеся на эскроу-счётах, застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере не более 10 млн руб.
Если застройщик применяет схему проектного финансирования, это уже свидетельствует о том, что крупный банк провел детальный аудит, изучил экономическую модель, компанию-заемщика и ее проект, признав их надежными партнерами для получения значительных кредитов в миллиардах рублей. Этот служит дополнительной гарантией для покупателя.
На сайте обязательно должны быть указаны юридический адрес компании, адрес офиса, ИНН, ОГРН, активный номер телефона, адрес электронной почты.
2. Проверка документов ЖК
После проверки документов компании изучаем главные документы о выбранной новостройке. Разрешение на строительство выдает местная администрация, на территории которой возводится новый дом. Без него строительство считается незаконным. В проектной декларации содержатся данные о строящемся объекте: номер дома по генплану, адрес, дата сдачи, описание, характеристики, экспертизы, подрядчики и возможные риски.
Оба важных документа можно изучить не только на сайте застройщика или проекта, но на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Также полезно проверить информацию о приглянувшемся проекте на специализированных ресурсах, таких как «ДОМ.РФ», чтобы оценить репутацию компании и ее надежность.
Важный момент – уточните, в чьей собственности находится земельный участок, отведенный под постройку. В идеале его собственником должен быть застройщик, этот юридический статус должна подтвердить выписка из ЕГРН.
Если земля находится в аренде, то могут возникнуть проблемы. Например, собственник потом может передумать и по какому-то основанию начать судебный спор, который может длиться годами, а стройка будет все это время будет стоять на паузе до решения судьи. В случае с арендой застройщик обязан показать разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, а в выписке из ЕГРН на этот земельный участок должно быть четко прописано назначение: «строительство многоквартирного жилого дома». Договор аренды участка должен быть в свободном доступе на сайте застройщика.
Полезно также узнать: какой банк финансирует стройку? Напомним, что по закону деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Доступ к ним застройщик получает только после сдачи объекта в эксплуатацию. Узнать название банка необходимо и по другой причине. Как правило, банк, выдавший кредит застройщику, предлагает заемщикам самые выгодные условия по рыночным ипотечным программам, поскольку он контролирует стройку и риски для него минимальны.
3. В поисках компромата
Следующий шаг – надо убедиться, что выбранный застройщик не является потенциальным банкротом. Для этого проверяем в электронной картотеке арбитражных дел, в каких делах компания участвовала как ответчик. Есть ли в делах требования о банкротстве застройщика? Не помешает также посмотреть отчетность застройщика на сайте Финансовой налоговой службы.
Помимо этого не поленитесь отправить соответствующий запрос в поисковиках, чтобы узнать, часто ли компания срывала сроки сдачи объектов, оказывалась ли она ранее в скандалах с обманутыми дольщиками.
4. Изучаем репутацию компании
Известно, что важным активом любой компании является ее деловая репутация. В текущей сложной ситуации на стройрынке лучше доверять крупным публичным застройщикам, рекомендуют эксперты. И в этом есть резон: строительные компании, чьи ценные бумаги торгуются на биржах, обязаны регулярно открыто отчитываться о финансовых результатах и планах, а также иметь кредитный рейтинг, оценивающий вероятность дефолта. Чем выше показатель, тем лучше уровень кредитоспособности, а значит, финансовой устойчивости. Высокая оценка означает, что у компании достаточно средств для выплаты процентов по кредитам, облигациям, обязательным взносам в бюджет и т. д. Кредитные рейтинги в РФ выдают агентства, включенные в реестр ЦБ. Самые известные из них – «Эксперт РА», АКРА, «Национальное рейтинговое агентство».
Сегодня настали такие времена, что порядок в финансах гораздо важнее авторитета застройщика. Все мы помним, какими уважаемыми и мощными в своё время были компании СУ-155 и Urban Group, которым большое количество проектов не помешало обанкротиться. Поэтому лучше следить за тем, как застройщик работает с конкретным выбранным проектом, а не считать количество проектов в его портфеле.
5. Отзывы о компании
Для подстраховки напоследок можно собрать отзывы о девелопере. Конечно, в России всегда было популярно «сарафанное» радио. Но в этом случае лучше довериться беспристрастным государственным базам данных. К примеру, покупатель может проверить застройщика в Единой информационной системе жилищного строительства, где имеется полный каталог новостроек и застройщиков, список проблемных объектов. Можно также проанализировать рейтинги застройщиков, список лучших компаний и объектов на Едином ресурсе застройщиков.
А вот соцсети – неважный, на мой взгляд, источник для сбора информации о строителях. Как известно, посты здесь чаще всего пишут недовольные или обиженные граждане, что снижает качество объективной оценки. К тому же в последнее время в соцсетях выросла активность ботов, что косвенно может свидетельствовать о заказных кампаниях.
В заключение советуем обратить внимание на то, как отобранный вами застройщик освещает динамику строительства: есть ли трансляция с видеокамер, находящихся на стройке, присутствуют ли на сайте фото- и видеоотчеты со стройки? Такая открытость и честность вызывает уважение и повышает доверие.
И самое главное: помните – выбор девелопера лежит исключительно на покупателе. Поэтому не торопитесь, выбирайте лучших.