Что такое приобретательная давность и как с её помощью стать владельцем чужой квартиры. Простыми словами
Приобретательная давность — механизм приобретения права собственности на имущество, согласно которому заполучить его можно путём добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение установленного законом срока. Платить за имущество не нужно — оно переходит в собственность только благодаря соблюдению условий.
Эксперты статьи:
Юрий Пустовит, управляющий партнёр адвокатского бюро «Юг»; Татьяна Пугачёва, арбитражный управляющий; Екатерина Глазунова, адвокат, старший юрист арбитражной практики DS Law. __________________________________
На что распространяется приобретательная давность
Воспользоваться механизмом можно, если речь идёт о чужом или бесхозном:
недвижимости (квартире, доме, земельном участке и так далее); бесхозном движимом имуществе (предположим, автомобиле или мотоцикле).
С недвижимостью есть определённые нюансы.
Можно приобрести по давности недвижимость, даже если право собственности на неё не зарегистрировано, самовольную постройку, сохранение которой не влечёт угрозы жизни и здоровью граждан, нежилую недвижимость, построенную до 1 января 1995 года, если она возведена без нарушения строительных и градостроительных требований и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан.рий Пустовит
Не получится стать владельцем по приобретательной давности:
государственного или муниципального имущества; имущества в незаконном владении (например, украденного); самовольных построек на неправомерно занятом участке; имущества, которым владеют на основании договорных обязательств (например, арендованной квартиры или машины в безвозмездном пользовании).
Какие нормы регулируют приобретательную давность
Вопросам приобретательной давности посвящены:
ст. 234 Гражданского кодекса РФ; постановление пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Кто может воспользоваться приобретательной давностью
Механизм доступен как физическим, так и юридическим лицам. Каких-то ограничений в этом плане нет.
Какой срок нужно соблюсти для приобретательной давности
По закону это:
15 лет для недвижимого имущества; 5 лет для прочего имущества.
Именно столько нужно им владеть. Но просто называться владельцем в течение этого времени недостаточно — нужно соблюсти несколько важных требований.
Основные принципы приобретательной давности
Воспользоваться механизмом приобретательной давности можно, если владеть имуществом как своим (то есть быть фактическим владельцем) добросовестно, открыто и непрерывно. Разберём, что это значит.
Фактическое владение
Имущество используется не по договору (например, аренды), но как собственное: его ремонтируют, оплачиваются налоги и коммунальные услуги. Владелец не пытается переложить эти обязанности на кого-то ещё и не избегает их.
Добросовестность
Владелец не знает и не должен знать, что имущество чужое. Это работает и в ситуациях, когда имущество когда-то было украдено, но к текущему собственнику попало легальным путём.
Например, если машину угнали, а затем продали по поддельным документам. Её последний владелец не знал о том, что автомобиль краденый, а значит, остаётся добросовестным.
Открытость
Владение ни от кого не скрывается, и другие могут легко о нём узнать. Специально оповещать всех вокруг не требуется.
В то же время не запрещено защищать имущество: ставить забор на участке или помещать машину в гараж. Это сокрытием не считается.
Непрерывность
Владение не прерывается в течение всего срока приобретательной давности.
Срок начинают отсчитывать с момента, когда имущество оказалось в открытом добросовестном владении.
Следует учитывать, что ранее (до 1 января 2020 года) течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 («Истребование имущества из чужого незаконного владения») и 305 («Защита прав владельца, не являющегося собственником») ГК, начиналось не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Общий срок исковой давности составляет три года. Соответственно, срок приобретательной давности начинал течь после истечения такого трёхлетнего срока, если законом не установлен иной срок исковой давности в отношении конкретного требования.катерина Глазунова
Важно: перерывом не считаются:
временная утрата (если имущество оказалось в чужом незаконном владении); передача во временное владение другому человеку; ситуации, когда новый владелец выступает правопреемником предыдущего (предположим, имуществом как своим сначала владел отец, а потом сын, тогда сроки их владения складываются).
Принципы приобретательной давности | Принцип | В чём суть | | --- | --- | | Фактическое владение | Владение не по договору, но с заботой об имуществе (ремонт, оплата ЖКУ и т.д.) | | Добросовестность | Владелец не знает о том, что имущество чужое | | Открытость | Владелец не скрывает факта владения имуществом | | Непрерывность | Срок владения соблюдается без перерывов |
Арендаторы захотели отсудить ипотечное жильё у хозяев: реально это или нет
Что делать, если риелтор без спроса выставил квартиру на продажу? Инструкция от юристов
Что не мешает стать владельцем по приобретательной давности
В первую очередь наличие титульного собственника. Если имущество на кого-то зарегистрировано, это ещё ничего не значит.
Также не имеет значения отсутствие каких-либо действий, которые говорили бы об отказе титульного собственника от собственности.
Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по её содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.катерина Глазунова
Воспользоваться приобретательной давностью также можно, если:
новый собственник предварительно не поставил имущество на учёт как бесхозяйное; новый собственник не зарегистрировал своё право собственности (например, если он вообще не знал, что это необходимо, и был убеждён, что имущество и так ему принадлежит).
Как стать владельцем по приобретательной давности: алгоритм
Шаг 1. Проверить имущество
Нужно удостовериться, что оно подходит для применения механизма. Например, не принадлежит ли оно случайно государству. Имущество, у которого есть частный владелец, для дела подходит.
Шаг 2. Соблюсти все условия
А именно добросовестность, открытость, непрерывность и фактическое владение. Также необходимо выдержать положенный срок — 15 или 5 лет.
Шаг 3. Собрать доказательства
Это могут быть квитанции об оплате налогов, коммунальных услуг, свидетельские показания, фото/видео использования.
Шаг 4. Подготовить исковое заявление (при необходимости)
Если речь о недвижимости, без суда не обойтись. Обратиться нужно в районный суд по месту нахождения имущества с требованием признать право собственности по приобретательной давности.
Если дело связано с предпринимательской деятельностью, а истец — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обращаться нужно уже в арбитражный суд.
В случае с движимым имуществом в суд придётся обращаться только в случае, если есть спор о праве (то есть на имущество претендует кто-то ещё).
Если известен прежний собственник имущества, то именно он станет ответчиком по делу. Его будут рассматривать в общем исковом порядке.
Если предыдущий собственник неизвестен, то дело рассматривается в порядке особого производства и в суд подаётся заявление с требованием об установлении факта владения и пользования имуществом как своим собственным (права собственности), в таком случае ответчиком выступает уполномоченный государственный/муниципальный орган.катерина Глазунова
Шаг 5. Дождаться решения суда
В рамках разбирательства суд проверит соблюдение условий, отсутствие претензий со стороны третьих лиц и вынесет решение: либо удовлетворит иск, либо откажет в удовлетворении требований.
Шаг 6. Зарегистрировать право собственности
Если речь о недвижимости и суд встал на сторону истца, с решением суда ему нужно обратиться в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.
Каковы шансы стать владельцем по приобретательной давности
Предсказать исход подобного дела довольно трудно, отмечают опрошенные «Секретом» юристы. Суды часто отказывают в удовлетворении требований о признании права собственности в порядке приобретательной давности.
Успешные дела чаще по недвижимости (заброшенные дома, участки). Сложнее с движимым имуществом: требуется доказывать отсутствие собственника.атьяна Пугачёва
Шансы высоки, если истец выполняет все без исключения условия, предоставляет документы и не имеет спора с законным собственником. Если спор есть и предыдущий владелец не хочет расставаться с имуществом, доказательств не хватает или хотя бы одно из условий не соблюдено, то на успех рассчитывать особо не приходится.
Что такое сквоттинг. Объясняем простыми словами