Рентабельность девелопмента в регионах балансирует на грани краха: между нулевым доходом и оптимизмом

«Легендарная рентабельность»: из чего складывается себестоимость недвижимости Девелопер, основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин провел детальный расчет себестоимости квадратного метра в региональном проекте – и результаты оказались неутешительными. «Сколько зарабатывает застройщик? Ее [рентабельности], к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше чем нет», – констатирует эксперт. Пискулин приводит развернутую калькуляцию затрат на 1 кв. м при условии покупки земли на рынке (без льготных условий): строительно-монтажные работы – 80 000 рублей / кв. м; проектирование – 2500 рублей / кв. м; земля – 15 000 рублей / кв. м; сети – 6000 рублей / кв. м; содержание девелопера – 8000 рублей / кв. м; маркетинг и продажи – 10 000 рублей / кв. м; соцнагрузка – 5000 рублей / кв. м (в некоторых городах доходит до 10 000 рублей / кв. м); проценты банку (с учетом земельного кредита) – 20 000 рублей / кв. м. Итого: 146 500 рублей / кв. м. «Если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140 000, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток», – подчеркивает Пискулин. Есть и дополнительные факторы удорожания – это паркинги, которые часто продаются ниже себестоимости, судебные издержки из за юридических тяжб с дольщиками и контролирующими органами, а также возможная обязательная отделка (минимум 20 000 рублей / кв. м). Исторический контекст: как изменилась структура себестоимости Девелопер и бизнесмен Павел Галкин дополняет анализ Пискулина. «Согласен с каждой цифрой до запятой. Но как человек, который строит 15 лет, хочу добавить важный исторический контекст. И показать, в какую стену мы упираемся», – высказался он. Эксперт отмечает кардинальные изменения за последние восемь лет – ровно столько он работает в жилищном сегменте. Если до 2020‑х гг. в структуре себестоимости доминирующей статьей расходов были строительно‑монтажные работы – 54 %, на землю приходилось 10–12 % затрат, управление, маркетинг, продажи – 10 %, а банк забирал порядка 5 %, то сегодня картина принципиально иная. Ключевые трансформации в отрасли эксперт видит в следующих аспектах: Рост банковской нагрузки. Если раньше доля банка составляла 5 %, то сейчас – 12−13%. Это уже не доплата, а полноценная статья расходов, сопоставимая с управлением целой компанией. Переворот в структуре СМР. Раньше в строительно‑монтажных работах доминировали материалы (70 %), а труд составлял 30 %. Сегодня пропорции поменялись местами: в ряде случаев 70 % приходится на оплату труда, а материалы – лишь 30 %. В лучшем случае удается удержать баланс 50/50. Резкий рост стоимости рабочей силы. Простые рабочие профессии подорожали в 2–3 раза, что никак не коррелирует с официальной инфляцией в 4 %. «По многим позициям эти цифры поменялись местами: 30 % – материалы, 70 % – работа. А где‑то еле‑еле держится баланс 50/50», – констатирует Галкин. Взгляд со стороны: «Ситуация сформирована в моменте» Генеральный директор профильного коммуникативного агентства Сергей Разуваев подтверждает тезисы Пискулина, хотя и видит некоторые нюансы. «Согласен с Ильей Пискулиным о сложном положении дел у девелоперов. Доверяю цифрам и референсам, которые он приводит… Ну, может, за исключением таких локаций, как Москва, Питер, Сочи, Дальний Восток. Там ситуация получше», – пишет маркетолог в телеграм-канале. При этом Разуваев считает, что нынешние трудности – временное явление: «Мы живем в ней [сложной ситуации] примерно полгода, возможно, столько же она продлится, но далее начнет меняться». Несмотря на низкую рентабельность, системные игроки остаются в бизнесе. Разуваев отмечает несколько важных трендов. Почему девелоперы не уходят с рынка: Отсутствие массовой ротации. Девелоперы не покидают рынок, а реструктуризируют бизнес или объединяются. Активность на рынке земли. Некоторые компании продолжают приобретать участки, несмотря на сложности. Успешные IPO. В текущем году две крупные компании – GloraX и «Дом.РФ» – привлекли финансирование по верхней границе ценового диапазона. По мнению Сергея Разуваева, в ближайшие 2–3 года ситуация может стабилизироваться. Он моделирует ситуацию так: с учетом того, что ввод жилья снизится, спрос стабилизируется и будет ценовой гэп (в англоязычном варианте gap – «разрыв», «промежуток», «брешь», это существенный разрыв между ценами закрытия предыдущего торгового периода и открытия следующего. – Прим. ред.), девелоперы компенсируют недополученную прибыль. «Бизнес девелопмента – это бизнес оптимистов. Я всегда говорил и буду повторять: уважаю девелоперов за то, что они развивают наши города и формируют позитивные сценарии жизни. Это одна из самых важных человеческих миссий: развивать и строить, чтобы мы жили достойно и с комфортом», – подчеркивает важность девелоперского бизнеса для развития городов эксперт. Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, Ирина Ромашкина