В Калининграде обсудили лизинг недвижимости для застройщиков

В преддверии Дня строителя в Калининграде прошел бизнес-ланч Альфа-Банка «Девелопмент win-win: как партнерство становится новой точкой опоры», где эксперты обсудили развитие строительной отрасли в текущих макроэкономических условиях. Председатель правления Альфа-Лизинга Ольга Кириллова рассказала, как лизинг помогает застройщикам и бизнесу сохранять темпы развития в текущих условиях.

Рынок в цифрах

По данным Альфа-Лизинга, за 2025 и первое полугодие 2026 года было заключено более 700 сделок, а общий портфель сегмента по подсчетам Эксперт РА составляет 700 млрд рублей. Сегодня лизинг охватывает самые разные объекты: от офисов и складов до центров обработки данных и апартаментов в жилых комплексах.

Лизинг как канал продаж для застройщиков

Для девелоперов лизинг может стать дополнительным каналом реализации объектов. Когда у бизнеса нет возможности изъять крупную сумму из оборота, лизинг может рассматриваться как альтернатива покупке за собственные средства или кредиту. Клиент может начать пользоваться недвижимостью сразу, а застройщик получает возможность расширить воронку продаж и привлечь новых контрагентов.

Кроме того, лизинговые компании могут финансировать строящиеся объекты (так называемый «лизинг будущей вещи»). При этом объем авансирования может достигать 100%, что позволяет застройщику стабильно обеспечивать стройку ресурсами.

Отдельное направление — партнерские программы лизинговых компаний и девелоперов. Благодаря совместным продуктам покупатели получают более гибкие графики платежей и специальные условия на приобретение объекта.

Что важно учитывать (риски)

Лизинг недвижимости подходит не для каждой сделки. Недвижимость — крупный и сложный актив, поэтому почти каждый проект требует индивидуальной структуры, согласования условий с клиентом и поставщиком, а также тщательной оценки объекта.

Для застройщика это означает более длинный подготовительный этап: нужно заранее проработать документы по объекту, сроки строительства, график платежей и условия передачи недвижимости. Если объект еще строится, важно учитывать риски переноса сроков, изменения стоимости проекта и готовности документов для регистрации.

Покупателю также нужно оценить полную стоимость владения. Экономический эффект зависит от параметров сделки, налогового режима, типа объекта и срока финансирования. Поэтому перед заключением договора важно сравнить лизинг с кредитом и покупкой за собственные средства.

Налоговые преференции и экономический эффект

Лизинг позволяет компаниям использовать механизм ускоренной амортизации и оптимизировать налоговую базу (НДС и налог на прибыль). Как отметила Ольга Кириллова, для промышленной недвижимости эффект особенно заметен: в лизинге налог на имущество в ряде случаев рассчитывается от чистых инвестиций, а не от полной стоимости объекта. Такой подход позволяет компаниям — в зависимости от масштаба проекта и срока финансирования — снижать налоговую нагрузку по сравнению с покупкой «в деньги» или классическим кредитом.

Высвобождение капитала через возвратный лизинг

Отдельное внимание Ольга Кириллова уделила возможности использования лизинга самими застройщиками. Механизм возвратного лизинга позволяет компании получить «длинные деньги», продав уже имеющийся объект лизингодателю и продолжая его эксплуатировать. Высвобожденный капитал можно направить на новые стройки, покупку земельных участков или развитие инфраструктуры.

От эксперимента к массовому стандарту

Несмотря на то, что каждая сделка в сегменте недвижимости сохраняет характер индивидуального структурирования, рынок движется в сторону стандартизации процедур. Лизинг становится решением для сегментов light industrial, стрит-ритейла, складов и офисов. Кроме того, участники рынка видят интерес к более нестандартным активам: центрам обработки данных, имущественным комплексам, вышкам сотовой связи и другим объектам.

«Пока это направление нельзя назвать массовым, так как недвижимость — крупный и сложный актив. Но потенциал у рынка большой. В условиях высоких ставок компании ищут гибкие способы финансирования и стараются сохранить оборотные средства. Поэтому я бы сказала так: сегодня это еще не стандарт, но уже и не эксперимент. Это инструмент, который постепенно занимает свое место на рынке», — заключила Ольга Кириллова.