Инвестиционное жилье. Самые оптимальные — однушки

Последние годы значительную часть сделок по покупке недвижимости составляли так называемые инвестиционные покупки, когда люди приобретали квартиры, чтобы потом получать с них доход. Например, сдавать жилую площадь за неплохие деньги. Но сейчас на российском рынке недвижимости наблюдается кризис и возникает закономерный вопрос — а насколько сейчас востребовано инвестиционное жилье и способно ли оно действительно принести прибыль владельцу? На инвестиционную деятельность оказывает влияние общее состояние экономики и связанный с этим объем спроса, однако и при негативном, и при позитивном развитии событий весь секрет инвестиционной стратегии будут заключаться в выборе наиболее ликвидного объекта. Естественный спрос на рынке будет всегда, людям нужно где-то жить, менять квартиры, разъезжаться с родственниками, поэтому вопрос в том, чтобы приобрести востребованный объект и правильно выставить его стоимость. На ликвидную квартиру с адекватным рынку ценником покупатели находятся, и сейчас рынок не пребывает в нижней точке падения, чтобы спрос уж совсем иссяк. Идеальных условий для инвестирования не бывает, все зависит от конкретного проекта. Если есть необходимость как минимум деньги сохранить и заставить их “работать”, то нужно более внимательно подойти к вопросу выбора. Как утверждает руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, сейчас на рынке наблюдается стагнация — темпы удорожания существенно замедлились. Но это общее положение на рынке, однако, есть отдельные проекты, которые в силу уникальности тех или иных характеристик являются инвестиционно привлекательными. Например, если проект возводится в престижном районе Москвы, который обладает высоким уровнем транспортной доступности, но в реализации там нет новых предложений, поэтому локальная застройка в таком районе будет востребована. “В проекте должны быть какие-то явные преимущества, чтобы считать его инвестиционно привлекательным. Сейчас на рынок выходят проекты, которые в долгосрочной перспективе станут полноценными жилыми кварталами благодаря масштабности застройки и насыщенности инфраструктурой. Сейчас есть хороший выбор инвестиционно привлекательных проектов”, — говорит Богданюк. При выборе инвестиционной квартиры необходимо ориентироваться на потенциальный спрос, который такое предложение может заинтересовать. Например, высоким спросом на рынке Московского региона пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью. Для многокомнатной квартиры сложней найти покупателя, в связи с этим срок ее экспозиции на рынке затянется, а у инвестора всегда должна быть возможность оперативно реализовать объект. Самый оптимальный вариант — это однокомнатная квартира. Максимальный прирост стоимости первичной недвижимости, естественно, идет на этапе строительства объекта – от начала строительно-монтажных работ до ввода объекта в эксплуатацию. Дальше цена на любые объекты недвижимости преимущественно растет в пределах инфляции за счет общего роста рынка. Как утверждает Владимир Богданюк, чаще всего инвесторы стремятся реализовать свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста, но право собственности на квартиру еще не получено, а значит можно избежать дополнительных издержек на выплату налогов. В кризисные период инвесторы несколько меняют стратегию – они вкладываются в те объекты, которые находятся на более высокой стадии строительства, но еще имеют потенциал для роста цены. Так они минимизируют свои риски и сокращаются инвестиционный цикл — объектов реализуется больше, но с меньшей прибылью, а итоговый доход остается прежним. С момента покупки квартиры до сдачи в эксплуатацию цена в среднем может вырасти на 30 процентов, то есть по 15 процентов годовых. Но здесь все очень индивидуально и зависит от множества факторов, некоторые проекты показывают прирост свыше 50 процентов, особенно если на старте продаж были демпинговые цены. Исключение составляют проекты, расположенные на активно развивающих территориях, где возводятся крупные инфраструктурные объекты или значительно улучшается транспортная доступность. При перепродаже лучше всего ориентироваться на аналогичные по классу новые объекты в районе или на вторичный рынок как на максимальную планку, чтобы цена объекта соответствовала рыночной.