Власти Москвы намерены выручить 20 млрд руб. за счет продажи квартир в 2016 г. (интервью)

Власти Москвы намерены выручить 20 млрд руб. за счет продажи квартир в 2016 г. Об этом, а также о том, как приобрести жилье на электронном аукционе, сколько таких квартир покупают в ипотеку и на сколько снизилась цена машиномест в 2016 г., в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Елизавете Паршуковой рассказал руководитель девелоперского дивизиона АО «Мосинжпроект», генеральный директор АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев. Елизавета Паршукова (Е.П.): Альберт Альфатович, квартиры и машино-места в Москве можно купить не только у частных застройщиков, но и у города. Готовое жилье и парковки, построенные по городскому заказу, продают через систему электронных торгов. Как обычному человеку принять участие в аукционе? Альберт Суниев (А.С.): Действительно, построенные по государственному заказу объекты недвижимости реализуются через систему электронных аукционов, причем их механизмы достаточно просты. Любой желающий может принять участие в электронном аукционе, обладая простыми навыками компьютерной грамотности. Более того, клиент может участвовать в торгах, находясь в любом месте, где есть доступ в интернет, т.е. купить квартиру можно не выходя из дома. Реализацией объектов занимается компания «Мосреалстрой» (УЭЗ выступает единоличным исполнительным органом в «Мосреалстрое»), которая входит в девелоперский дивизион городского инжинирингового холдинга «Мосинжпроект». Сотрудники этой компании оказывают полную консультационную поддержку покупателям.Вкратце, процедура подготовки к участию в аукционах состоит из трех шагов. Первый шаг – получение электронной цифровой подписи, фактически, это флэш-карта, которая является «паспортом» покупателя на торговой площадке. Второй шаг – регистрация электронной подписи на торговой площадке, третий - подача заявки на участие в аукционе. Е.П.: Стал ли этот способ приобретения квартир популярным на рынке? А.С.: Реализация квартир в новостройках через электронные аукционы началась весной 2014 года, и понадобилось несколько месяцев для того, чтобы рынок принял новую схему. Так, в 2014 г. было реализовано всего 304 квартиры, в 2015 г. – уже 1,7 тыс., а за 5 месяцев 2016 г. продано 1,2 тыс.Если сравнивать приобретение квартир через аукционы и классическую схему – по договору купли-продажи или долевого участия, то в первом случае имеется ряд преимуществ. Во-первых, квартиры продаются в построенных домах, куда можно заселиться через три недели после аукциона, по окончании регистрационных процедур. Во-вторых, в квартирах уже выполнена отделка, и нет необходимости тратить время и деньги на ремонт. В-третьих, жилые комплексы, которые строит город, находятся в районах с развивающейся транспортной инфраструктурой: через год-два там уже появится метро. Е.П.: Сколько сейчас объектов находится в продаже, и какие планы у компании по выручке в этом году? А.С.: Сейчас на аукцион выставлено 950 квартир. В этом году мы планируем выручить от реализации жилой недвижимости 20 млрд. руб.Стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом изменился характер сделок. Если год-два назад они носили преимущественно инвестиционный характер, то с конца 2015 г. люди в основном покупают квартиры для собственного пользования. Соответственно, выросло количество квартир, приобретаемых по ипотеке: если в прошлом-позапрошлом годах их доля составляла 50%, то в этом выросла до 90%. Е.П.: Квартиры в каких жилых комплексах пользуются большей популярностью, и с чем это связано? А.С.: Сейчас на электронную торговую площадку выставлено четыре объекта: «Жилой дом в Бескудниково», жилые комплексы «В Солнцево», «Некрасовка» и «На Базовской». Дом в Бескудниково – привлекательный объект с небольшим количеством квартир по сравнению с другими тремя ЖК, он уже практически реализован. В ЖК «В Солнцево» также осталось всего около 100 квартир. Соответственно, основные торги сейчас идут по жилым комплексам «Некрасовка» и «На Базовской». Оба проекта объединяет их ближайшая перспектива близости к метро. Так, жители ЖК «На Базовской» будут пользоваться будущей станцией «Селигерская» Люблинско-Дмитровской линии, которую планируется открыть в 2017 г. У жителей ЖК «Некрасовка» в шаговой доступности появится одноименная станция Кожуховской линии. Ее планируется построить через два года, но заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что рассматривается возможность ее открытия в конце 2017 г.Мы считаем, что ЖК «Некрасовка» отличается выгодной ценой: стоимость квартир там начинается от 4,2 млн руб. Стартовая цена квартир в ЖК «На Базовской» – 5,2 млн руб., однако этот комплекс привлекателен удачным архитектурным решением. Этот ЖК стал пилотным проектом по программе правительства Москвы по модернизации панельного домостроения. Е.П.: Сколько в среднем стоит квадратный метр в этих комплексах? А.С.: В зависимости от площади квартиры стоимость квадратного метра в Северном округе – от 128 тыс. руб., в Западном – от 105 тыс., в Юго-восточном – от 91 тыс. Если брать усредненные цифры без привязки по географическому признаку, то популярную «линейную» двухкомнатную квартиру можно купить за 5,5 млн руб., а более просторную «распашонку» – за 6,5 млн. Е.П.: Какой объект самый дорогой и самый дешевый из выставленных на продажу? А.С.: В настоящее время самые доступные предложения наблюдаются в Некрасовке: однокомнатную квартиру там можно приобрести за 4,2 млн руб. Примечательно, что и самый дорогой объект находится там же – это восьмикомнатные квартиры стоимостью 16,5 млн руб. Е.П.: Через электронные аукционы также можно приобрести машино-места, сколько уже продано с начала года? А.С.: За неполные пять месяцев мы реализовали 182 объекта на общую сумму чуть менее 300 млн руб.: из них 160 – это машино-места в готовых паркингах, и 22 отдельно стоящих здания гаражного назначения. Порядка 75% машино-мест в готовых паркингах ушло без торгов по одной заявке. Наибольший спрос (70% объема продаж) зафиксирован на построенные многоуровневые паркинги, поскольку там машино-место стоит дешевле всего. Подземные паркинги пользуются популярностью в округах Москвы с точечной застройкой (20% объема продаж), а затем уже идут отдельно стоящие здания (10%). А.С.: В этом году на продажу будет выставлено порядка 1,6 тыс. машино-мест в 150 объектах, из которых 85 - отдельно стоящие здания гаражного назначения. Сейчас на электронные торги выставлено порядка 50 объектов, но в июле-августе после оформления всей документации на площадке будут представлены все объекты. Е.П.: Как сообщалось, в 2015 г. компания «Мосреалстрой» реализовала 918 машиномест в многоуровневых паркингах на общую сумму 592,6 млн руб. Какие планы по выручке и продажам на текущий год? А.С.: На текущий год запланирована продажа не менее 500 машино-мест в готовых объектах и все 85 отдельно стоящих зданий гаражного назначения. Начальная стоимость порядка 800 млн руб. Что касается строящихся объектов, здесь в планах - реализзация порядка 200 машиномест. Е.П.: Какова динамика продаж – больше или меньше стали покупать машино-мест в этом году? А.С.: Динамика продаж не сильно изменилась, зато, как и в случае с квартирами, поменялась целевая аудитория. В прошлом году наблюдался инвестиционный спрос со стороны юридических лиц, которые покупали места по договорам ДДУ в строящихся объектах. В этом году, наоборот, покупают готовые объекты для собственного использования. А.С.: Ценообразование проходит так: независимая оценочная компания устанавливает рыночную цену каждого машино-места. Цены на недвижимость в последнее время упали, за ней и цены на парковки. Если сравнивать 2016 и 2015 гг., то падение цены на машино-места составило порядка 30%. После этого застройщик провел рыночную оценку, которая снизила стоимость объектов. Если говорить про готовые паркинги, то сейчас минимальная цена одного машино-места начинается от 180 тыс. руб. в Западном округе. Столько стоит место в 14,5 кв. м в многоуровневом паркинге. Самое дорогое машино-место площадью 18 кв. м. стоило 3,5 млн руб. в подземном паркинге в клубном доме в Центральном округе. Минимальная стоимость машино-места в ЦАО составляет 1 млн руб.Средняя цена за готовое машино-место в Москве составляет порядка 600 тыс. руб. Для сравнения, у коммерческих застройщиков средние цены на этот продукт начинаются от 1-1,5 млн руб. Стоимость машино-места в строящемся объекте начинается от 350 тыс. руб. Е.П.: Что происходит с машино-местами, которые сразу не вошли в пул, выставленный на продажу? А.С.: Нераспроданные места застройщик сдает в аренду с условием, что машино-место может быть продано. Таким образом, заполняемость гаражей по Москве в среднем составляет порядка 60% в зависимости от района, в ЦАО – 100%. Стоимость аренды составляет от 3 тыс. руб. в месяц, в среднем порядка 5-6 тыс. руб. Е.П.: Как вы считаете, какие перспективы у программы «Народный гараж»? А.С.: У этой программы оказалась сложная судьба, но новое руководство ГУП «Дирекция гаражного строительства» смогло переломить ситуацию и начать финансовое оздоровление предприятия. В прошлом году ГУП закончил 12 объектов, за 2016-2017 гг. планируется достроить оставшиеся 15 объектов, на этом программа будет завершена.В принципе, перспективы у подобной программы есть. Только нужно качественнее проработать инвестиционную привлекательность таких объектов – место под их строительство и состав паркинга. Когда начиналась программа «Народный гараж», в некоторых округах была не очень тщательно просчитана удаленность гаража от жилых массивов: где было свободное место, там и выделили участок под строительство. Например, если въезжать в Солнцево по Боровскому шоссе по правую руку будет железная дорога, промзоны и четыре подряд народных гаража, а жилой массив расположен по левую руку, вдалеке. Сейчас требования собственников и бизнеса к качеству объектов изменились. «Народный гараж» не предполагал каких-либо коммерческих площадей для моек, хранения резины, сервиса и так далее, и сейчас владельцы самостоятельно занимаются вопросами переоформления площадей под эти цели. Коммерческий успех ждет эти площади в том случае, если в гаражах будут предусмотрены помещения для бизнеса.