Александр Абуев: рынок коммерческой недвижимости адаптировался к ситуации

От кризиса на российском рынке недвижимости больше всего пострадал сегмент коммерческой недвижимости. Стало много свободных офисов, многие торговые площади сдаются в аренду долго и упорно. Но в последние месяцы ситуация стала понемногу меняться. О рынке коммерческой недвижимости рассказал руководитель отдела продаж БЦ "Парк Победы" Александр Абуев. — Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости? Появились ли какие-то новые тенденции за последнее время? — По моим наблюдениям, на рынке происходит активизация спроса. Те люди, которые еще несколько месяцев назад только думали о покупке, сегодня приходят в качестве реальных покупателей. Безусловно, летний сезон отпусков несколько понизил спрос, но уже в августе стало заметно оживление, как со стороны покупателей, так и арендаторов. Например, по бизнес-центру "Парк Победы", в настоящее время идут переговоры с несколькими компаниями о покупке и аренде в общей сумме 5 тысяч квадратных метров офисных помещений. Отмечу, что спросом пользуются не только недорогие помещения, расположенные на низких этажах зданий, но и видовые офисы на более высоких. И если одни компании не готовы платить дополнительные средства за виды, и вполне удовлетворены техническими и качественными характеристиками помещений на нижних этажах, то для других имеет значение также статусность офиса. В настоящее время среди реализованных 60 процентов арендопригодных площадей примерно равное количество квадратных метров офисов на верхних и нижних этажах. Считаю, что наличие спроса на более дорогие офисы можно также отнести к признакам стабилизации ситуации, как на рынке коммерческой и, в частности, офисной недвижимости, так и в экономике страны в целом. Кроме того, в последнее время компании при приобретении помещений в офисных центрах все чаще и, я бы сказал, смелее, пользуются ипотечными лизинговыми схемами. Это свидетельствует о стабилизации финансового состояния компаний, а также их уверенности в перспективном развитии бизнеса. — Что сейчас происходит с ценами на офисы? Правда ли, что собственники офисных помещений существенно снижают цены? — Вряд ли сейчас можно говорить о снижении цен на офисы. Есть скидки, возможны, индивидуальные договоренности между собственником, управляющими компаниями бизнес-центров и покупателями, но вряд ли стоит говорить о всеобщем снижении цен. Так, наша компания всегда подстраивается под ситуацию потенциального покупателя или арендатора, предлагает гибкие условия оплаты, индивидуальные графики. Для покупателя не всегда важно только снижение цены, но и соблюдение других условий. В ходе переговоров мы всегда находим компромиссное решение. И эта тенденция характерна для всего рынка. Люди научились договариваться. В начале года, примерно с января по апрель, цены, действительно, снижались. Но уже с мая эта тенденция переломилась. Скорее, цены остаются на прежнем уровне, а в строящихся деловых центрах даже растут параллельно увеличению стадии готовности объекта. О росте аренды можно говорить только в контексте долгосрочных договоров, заключенных еще до кризиса на срок 5-7 лет и привязанных к курсу доллара. Такие на рынке еще сохранились, например, компания "Макдоналдс" арендует более 4 тысячи квадратных метров в бизнес-центре Lighthouse с 2012 года, когда повсеместной практикой было заключение арендных договоров в валюте США. Есть подобные примеры и в других бизнес-центрах, например, "Белой площади", среди арендаторов которой достаточно много зарубежных компаний. — Насколько вообще глубок кризис отечественного рынка коммерческой недвижимости? — Сложно измерять глубину кризиса в период, когда основные его признаки на рынке уже отсутствуют. Падение цен и арендных ставок, приостановка строительства или перепрофилирование объектов, снижение спроса – все это осталось в прошлом. Сегодня рынок вполне адаптировался к новым экономическим условиям. И, хотя санкции, безусловно, никто не отменял, на российские компании эти ограничения оказывают гораздо меньшее влияние, чем, скажем, год назад. — Могут ли трудности на рынке коммерческой и офисной недвижимости кардинальным образом повлиять на ценовую политику арендодателей на ближайшие годы? Что будет с ценами в ближайшие год-два? — Я думаю, что существенных изменений не будет, если не произойдет каких-либо политических или макроэкономических событий, которые способны повлиять на рынок коммерческой недвижимости извне. Пока я не наблюдаю признаков ухудшения, скорее, некой стабилизации. Можно сказать, что это стабильность, граничащая с депрессией или застоем, когда цены и ставки аренды застывают примерно на одном уровне, и хотя нет существенного спада, но и активного роста также не наблюдается. Это не означает, что на рынке ничего не происходит. Напротив, движение есть. Например, набирает обороты тенденция по переходу проблемных активов от девелоперов к банкам в счет погашения кредитных обязательств. Так, только за последнее время ВТБ стал владельцем двух башен в "Москва-Сити", Сбербанку отошло здание "Президент Плаза". В результате на рынок приходят новые игроки — крупные банки. От стратегии банков в отношении этих активов, в том числе, будет зависеть и развитие ситуации на рынке коммерческой недвижимости. К сожалению, пока о кардинальном улучшении ситуации или росте говорить не приходится. Но, надеюсь, мы к этому идем.