Гордеев продолжает осваивать ослабевший строительный рынок

Основной акционер группы компаний ПИК Сергей Гордеев купил крупнейшего застройщика России группу «Мортон». Сумма сделки не разглашается, однако эксперты оценивают компанию на уровне 165 млрд рублей, впрочем глава «Мортон» Александр Ручьев уже назвал подобную оценку заниженной. Однако положение «Мортона» осложняет значительная долговая нагрузка, которая осенью 2015 года оценивалась в 20 млрд рублей. Сейчас по словам Ручьева она не превышает 24 млрд рублей. В тоже время глава группы «Мортон» заявил, что перед сделкой долговая нагрузка была сокращена на 20%. Примечательно, что свой пакет 29,9% акций ГК ПИК Гордеев также приобрел не в лучшие для компании времена. Сделка, тогда по покупке только 19,9% акций, проводилась в декабре 2013 года, после того как «ПИК-Девелопмент» одна из структур группы компаний в 2010 году была признана банкротом. Сумма сделки по разным оценкам составила от $260 до $400 млн. До ПИКа Гордеев являлся владельцем «Росбилдинга» и «Хорус-капита», занимавшихся инвестиционной и девелоперской деятельностью в московском регионе. «Росбилдинг» был ликвидирован в 2004 году, тогда же Гордеев создает «Хорус-капитал», который продает в 2010 году О1 Group структуре Бориса Минца. Перед покупкой «Мортона» Гордеев продолжил активно выходить из всех своих проектов. В частности в декабре 2015 года стало известно о продаже ряда объектов коммерческой недвижимости, принадлежащих Гордееву, структурам Шишхановых-Гуцириевых. Сделка оценивается в $200 млн. Таким образом его заявление о покупке «Мортона» целиком за личные средства, выглядит правдоподобным. Ручьев к сделке по продаже «Мортона» пришел совершенно иным путем. Начинавший в первой половине 90-х с перепродажи товаров потребления и ремонтных работ, уже в 1998 году он продал «Главмоссторою» технологию утепления фасадов и получил контракт на их монтаж в застраивавшемся тогда новом районе Митино. Оборот проекта достиг $1 млн. Первым опытом в застройке для «Мортона» стал жилой комплекс в городе Щелково. Но уже в 2002 году после принятия закона обо обороте сельхоз земель компания становится владельцем участка в 15 Га, на базе которого и был создан первый крупный объект «Мортона» жилой комплекс «1 Мая». Проект предусматривал около 360 тыс м2 жилья и $500 млн инвестиций. Производственные мощности для реализации проекта предоставил «ДСК-1». К кризису 2008-2009 года «Мортон» подошел с выручкой в 4,5 млрд рублей и совокупной площадью своих объектов в 1 млн м2 жилья. Весной 2009 Ручьев выигрывает аукцион Министерства обороны на строительство 24 панельных домов в Балашихе за 17 млрд рублей так же при поддержке «ДСК-1». Именно этот контракт окончательно закрепляет компанию в роли лидера москового региона в сегменте доступного жилья с значительным акцентом на объектах, расположенных за МКАДом. На данный момент активы «Мортон» составляют около 200 тыс м2 коммерческой недвижимости, около 5,3 млн м2 жилья различной степени готовности в Москве и Подмосковье, а также земельный банк, составляющий около 1 тыс Га. Собственные производственные мощности «Мортона» представлены заводом железобетонных панелей «ДСК «Град» производственной мощностью в 525 тыс м2 конструкций. Большинство участников рынка отмечают, что несмотря на беспрецедентный масштаб сделки тенденция на консолидацию строительного рынка в текущих условиях достаточно обоснована, и не исключают что ряд крупных игроков также может объявить об объединении, стремясь нарастить свои объемы для борьбы с новым лидером. Еще в июне стало известно о планах ФСК «Лидер» приобрести «ДСК-1». В сентябре президент ФСК Владимир Воронин подтвердил, что стал новым собственником комбината. Долг «ДСК-1» по итогам 2015 года составил 12,8 млрд рублей. Директор по инвестициям ФСК «Лидер» Антон Ладатко, говоря о тенденции к консолидации, пояснил Эксперту: «В условиях кризиса и снижения платежеспособности населения девелоперы вынуждены реализовывать свои проекты на грани рентабельности. Большая кредитная нагрузка в нынешних условиях неизбежно ведет к банкротству застройщика или к поглощению его более сильным игроком». Сократились и объемы введенного в эксплуатация жилья. По данным Росстата за первое полугодие 2016 года показатель сократился на 9,2% до 31,5 млн м2 с 34,7 млн м2 за тот же период 2015 года. Ужесточившиеся условия игры в разговоре с Экспертом отмечает и заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов: «маржинальность бизнеса снизилась у большинства девелоперов до 12%. Однако строительный бизнес не являлся сверхприбыльным и до кризиса, когда маржа составляла порядка 15%». Гордеев уже заявил, что не ожидает конкуренции между компаниями несмотря на то, что он не планирует объединять компании под одним брендом. Опрошенные Экспертом аналитики отмечают, что в краткосрочной перспективе данная сделка не окажет ощутимого влияния на рынок даже с учетом того, что совокупный объем объектов на рынке в Московском регионе этих двух компаний составит порядка 14%. Практически все проекты Мортона представлены в более низком ценовом сегменте, чем у ПИКа. Таким образом не стоит ожидать значительного пересечения целевых аудиторий с ПИКом, который в последние несколько лет заметно сместился в сторону жилья комфорт-класса. Свои позиции после кризиса 2008-2009 года и банкротства одной из структур ПИК во многом смог восстановить именно благодаря смене целевой аудитории и акценту на жилье комфорт-класса, которое показало себя заметно лучше других категорий и в текущих условиях. Так по итогам первого полугодия 2016 года в Москве около 60% домов не были сданы в срок, в то время как в комфорт-классе этот показатель не достиг и 17%. «Часть компаний испытывает трудности с продажами и ликвидностью. Другая часть, наоборот, сконцентрировала на себе спрос за счет значительного повышения качества и разнообразия проектов. Интересно, что постепенно туда стали перетекать даже клиенты бизнес-класса», – объясняет эту тенденцию Леонард Блинов из Urban Group. ГК «ПИК» по итогам 2015 года стал третьим застройщик в России с 665 тыс м2 введенного жилья. «Мортон», занявший первое место, ввел около 947 тыс м2.. Выручка компаний за отчетный период соответственно составила 51,1 млрд рублей и 59,2 млрд рублей, бывший глава «Мортона» при этом прогнозирует рост выручки до 70 млрд рублей по итогам 2016 года.