Коммерческая недвижимость: покупать или арендовать?
В отличие от жилья, которое в России чаще всего принято приобретать в собственность, пользователи коммерческой недвижимости до последнего времени отдавали предпочтение аренде. Это связано не только с серьезными первоначальными инвестициями, но и с практически полным отсутствием качественных вакансий. Финансовые проблемы многих девелоперов и отсутствие доступного кредитования проектов в посткризисный период значительно изменили ситуацию на рынке. Сейчас не составляет особого труда найти качественную офисную площадь. Соответственно, перед компаниями, рассматривающими переезд, встает дилемма — покупать или арендовать? Глава представительства управляющей компании AYONA IP Владимир Рыбаков поделился мнением о том как следует подойти к решению данного вопроса. Первое, что необходимо сделать — тщательно проанализировать текущие финансовые возможности. С одной стороны, наличие собственной недвижимости повышает капитализацию компании, избавляет от периодических переездов и связанных с этим неудобств. Но, с другой стороны, это требует существенных единовременных вложений в покупку и отделку помещения, а в дальнейшем - уплаты налогов, эксплуатационных и коммунальных расходов, проведения текущего и капитальных ремонтов и др. Итоговые суммы зачастую становятся для новоявленных владельцев неприятным сюрпризом и существенной нагрузкой на бюджет. Второй важный момент — оценка темпов развития компании. Для молодой, развивающейся фирмы возможные инвестиции в офис станут не только огромной пробоиной в бюджете, но и вероятным сдерживающим фактором при расширении. Это может негативно повлиять на рост бизнеса в целом. В свою очередь, для компании с относительно стабильным штатом сотрудников и понятными перспективами развития приобретение офиса позволит решить вопрос с помещением на длительный период. В таком случае необходимо заранее понимать темпы роста компании и, соответственно, требуемую площадь в горизонте минимум 3-5 лет. При этом свободные помещения вполне можно сдавать в аренду — естественно, если это позволяет планировочное решение, для чего не лишним будет привлечь архитекторов еще на этапе проектирования. Основные мотивы переезда в новый офис – это увеличение или сокращение штата сотрудников, либо переезд в более статусное помещение. Решить эти вопросы гораздо проще, арендуя офис, поскольку собственник в известной степени привязан к своей площади. Кроме того, собственный офис требует надлежащей эксплуатации. Этот актив невозможно заморозить или на время отложить решение насущных вопросов по нему. В случае возможного переезда, он может превратиться в обузу для компании, особенно при отсутствии соответствующего опыта эксплуатации и управления. Об этом необходимо помнить принимая решение о покупке. Безусловным плюсом покупка в сравнении с арендой представляется для компаний, которые имеют сложное и дорогостоящее оборудование, а также для представителей ритейла (в частности, элитные рестораны или премиальные бутики). Для первых возможная релокация зачастую означает огромные вложения в ремонт и создание технологической “начинки” помещений. Для вторых местоположение является ключевым фактором успешности бизнеса. Кроме того, в этом случае снимается риск осложнения взаимоотношений с владельцем, особенно в части непрогнозируемого роста арендной платы. Текущая рыночная ситуация предоставляет хорошее окно возможностей для тех, кто хочет и может стать собственником коммерческой недвижимости, Но, не следует действовать по принципу “налетай — подешевело”. Важно ориентироваться на реальные потребности и возможности компании, заранее анализировать риски и прогнозировать ситуацию на несколько лет вперед.
