Покупка в новостройке: как не попасть на деньги
На первом свидании Процесс приобретения квартиры в новостройке можно условно разделить на пять этапов: 1. Поиск объекта 2. Выбор финансового продукта (стопроцентная оплата, субсидии, рассрочка или ипотека) 3. Подписание договора 4. Прием квартиры с получением ключей 5. Регистрация права собственности. Об этом напоминает генеральный директор ГК «Юринфо-Недвижимость» Павел Штепан . Каждому этапу присущи свои риски, которые создают продавец (в силу непрофессионализма) или сам покупатель. Отдельный источник рисков – приобретаемая квартира, поскольку на момент покупки ее, как вещи, еще не существует. Остановимся на стандартных рисках, присущих первой стадии покупки – выбору квартиры и возводящей дом строительной компании. Главный риск, конечно же, угроза банкротства застройщика. Ну, или исчезновение директора строительной компании со всеми деньгами. В кризис эти угрозы заметно возрастают. Кстати, о том, что угроза «кризисных» банкротств не снята, нехотя говорят и более близкие к рынку недвижимости эксперты. Говорит генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин : Случаев банкротства крупных застройщиков будет немного. Зачем банкротить бренд, если можно перераспределить структуру собственности? Руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков успокаивает: Единичные случаи фиксируются, однако, конечно, ситуация в корне отличается от 2008-2009 годов. И застройщики стали опытнее, и банки – осторожнее выдавали кредиты, и 214-ФЗ также сыграл свою роль в ограничении нецелевого использования средств. Впрочем, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко констатирует, что многие ушедшие с рынка недвижимости инвесторы потому и не возвращаются, что опасаются разорения ряда игроков. Слежка и еще раз слежка Внимательно следя за рынком, эту угрозу не так уж сложно предотвратить. Перед крахом новостройка последовательно переживает все стадии. Сначала происходят кратковременные задержки строительства, потом они превращаются в правило, а застройщик объявляет беспрецедентные распродажи. И уже только потом дело доходит до ликвидации юрлица. Напомним, долгостроем обычно считают ситуацию, когда сроки сдачи объекта нарушаются больше чем на год. Согласно ФЗ-214, при задержке сдачи более чем на два месяца застройщик уже обязан платить дольщику пени. Правда, строители защищаются, убеждая дольщиков подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия (ДДУ) и параллельно запрашивая добро на пересмотр сроков у властей. Число таких пересмотров закон не регламентирует, поэтому переносы могут быть бесконечны. Таким образом, потенциальный покупатель может поинтересоваться, когда было выдано первое разрешение на строительство, и сколько раз оно переписывалось. Дополнительную проверку можно провести визуально, то есть, пару раз с перерывом на две недели посмотреть – как идет стройка. Если на стройплощадке только ржавеет экскаватор, или бродят два гастарбайтера, а дом при этом не «растет», решение очевидно. Что дает аккредитация застройщика? Аккредитация предполагает проверку финансового положения и репутации строительной компании, разрешительной документации на стройку и возможности подключения объекта к инженерным сетям. Кроме этого, ряд застройщиков кредитуются в определенном банке. В этом-то и заключаются определенные гарантии для клиента: если уж кредитор рискнул своими деньгами, покупатель не рискует ничем. «Симпатии» банка можно вычислить по более лояльным условиям ипотеки на объекты данного застройщика. О некотором улучшении ситуации на ипотечном рынке свидетельствует тот факт, что в I-ом полугодии 2016 года Сбербанк приостановил аккредитацию «стартующих» новостроек для ипотечного кредитования (как минимум, в ряде регионов), а в конце лета возобновил. Банки стараются работать комплексно, обслуживают целые предприятия, включая выдачу зарплат работникам. Никому не нужно, чтобы недовольство должников сказывалось на сотрудничестве с руководством компании. Однако не следует считать аккредитацию стопроцентной гарантией надежности застройщика. Ведь, в случае чего, заемщик все равно останется должен банку, да и проценты продолжат начисляться на недострой. Иначе говоря, «скрупулезно проверяя» строительство, банк заботится исключительно о своем реноме – старается, чтобы обслуживаемых обманутых дольщиков было не слишком уж много. К слову, нередки ситуации, когда банки (рангом пониже) только делают вид, будто серьезно проверяют застройщиков и объекты, а на самом деле ориентируются на поведение первой тройки лидеров ипотечного рынка. Совет тут может быть только один: перед покупкой конкретной квартиры стоит поднять всю доступную информацию об отношении кредиторов к застройщику. Однако стоит учитывать, что ряд строителей не пользуются заемными деньгами, тем более что сейчас ставки по кредитам для юрилиц заоблачные – до 25% годовых. Предъявите ваши документы Покупая квартиру в строящемся доме, покупателю всегда следует проверять в доступных источниках кредитную историю продавца. Конечно, жесткая конкуренция подталкивает отдельных игроков прибегать к черному пиару. Поэтому и здесь нужно помнить, что на «анонимных» интернет-площадках часть отрицательных отзывов вполне может быть проплачена конкурентами. Вот несколько рекомендаций от профессионалов по проверке застройщика. Разузнайте: 1. Сколько застройщик сдал объектов? 2. Случались ли при сдаче различные «недоразумения»? В частности, не фигурирует ли название фирмы в делах на сайте арбитражного суда. 3. Не включена ли строительная компания в Реестр проблемных застройщиков , подготавливаемый Министерством строительного комплекса Московской области, а стройка – в Перечень проблемных объектов на территории Московской области. Кстати, аналогичные реестры ведут администрации ряда других городов. Кроме этого, на строительную организацию, как на юрлицо, должны быть оформлены следующие документы. Первый – документально подтвержденные права на застраиваемый земельный участок. В документе прописано назначение земельного участка – для строительства многоквартирного дома (если написано что-то иное, лучше с таким строителем не связываться). Второй – разрешение на строительство с указанием сроков постройки и подробным описанием (адресом, площадями, этажностью) объекта . Эта информация должна совпадать с содержимым проектной декларации. «Пока проектная декларация не опубликована, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков», – предупреждает Павел Штепан. Причем покупателю стоит запрашивать именно последнюю редакцию этого часто корректируемого документа. Игорь Заржицкий
