Феномен торговых центов. Как нас заманивают в моллы

Посещение торгового центра уже давно перестало быть для нас простым походом за покупками. На несколько часов мы оказываемся в красочном мире, созданном профессиональными маркетолагами. И их задача сделать так, чтобы мы как можно дольше хотели в этом мире оставаться. От этого напрямую зависит коммерческий успех торговых центров, которых только в столичном регионе уже больше 700, а новые все появляются. Только в третьем квартале этого года открылись еще пять больших площадок. Телеканал "360" узнал, в чем причина успеха этого бизнеса и посчитал, сколько стоит построить ТРЦ. Этапы создания ТРЦ Весь процесс строительства от закладки фундамента до «разрезания ленточки» в среднем занимает около двух лет. Первая и главная ступень - это анализ и планирование. Необходимо продумать, какие будут покупательские потоки (они зависят от места расположения), что за марки будут представлены (сегмент люкс или бюджетный), будут ли посещать магазин дети и стоит ли выделять площади под развлечения. Генеральный директор архитектурного бюро Dyer Елизавета Лучицкая так объяснила коммерческий успех ТРЦ "Красный кит" в подмосковных Мытищах: "Этот ТРЦ находится в оживленной транспортной зоне, такой как станция Мытищи. То есть электричка фактически привозит к дверям торгового центра посетителей. Такой ТРЦ обречен на успех". Из всего этих условий складывается концепция будущего торгового центра. Она ложится в основу архитектурного проектирования. Специальные бюро, которые владеют технологиями строительства именно торговых площадей вместе с маркетологами, создают пространство. Покупателю оно кажется просто симпатичным, но на самом деле, все сделано для того, чтобы нам не хотелось оттуда выходить. Начиная с планировки входов и выходов, заканчивая мягким светом, изогнутыми линиями коридоров, тематическими цветовыми решениями и расположением вывесок. На этом же этапе решается, как будут расположены, так называемые якоря (большие продуктовые и магазины бытовой техники на нижних ярусах), вся fashion-галерея, а так же эскалаторы и коридоры. Причем так называемые "фишки", например, аквариум с живыми рыбами или огромный фонтан - это лишь 3% успеха. Главное - планировка. Только разработка такой специальной архитектуры может стоить до 30 миллионов рублей. Умная архитектура Кстати, сейчас архитекторы поменяли подход к планировке ТРЦ. Если в 2000-ых задача была - завести человека в лабиринт, в котором он обойдет максимально много магазинов, сейчас курс взят на мобильность и доступность. Современный покупатель точно знает, чего хочет, и в торговом центре он должен легко ориентироваться и добраться максимально удобно от аптеки на первом этаже до кинотеатра на третьем. Бренд всему голова Еще одна большая статья расходов - разработка бренда. Полный brand book с оригинальным логотипом, подходящими шрифтами, цветовым и стилистическим руководством может, как говорят специалисты, обойтись в 100 тысяч евро. "Стоимость бренда и, в частности, логотипа постепенно увеличивается, когда он находится на живом объекте. Растет узнаваемость - дорожает бренд. Российские компании могут сделать намного дешевле. Если заказчик в этом понимает и примет правильную разработку, он сможет и получить хороший бренд, и сэкономить. Везде очень большой разброс в ценнике. Напрямую успех зависит от того насколько собственник или его команда хорошо разбирается, в том, что они покупают", - рассказал управляющий директора Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. Что нам стоит ТРЦ построить? Но все же 90% всех затрат - это строительство. До кризиса квадратный метр ТЦ стоил в среднем 40 тысяч рублей, сейчас - порядка 60. То есть миллиард и 200 миллионов рублей на небольшой торговый центр площадью 20 тысяч квадратных метров. Плюс земля, затраты на разрешительные документы, ввод в эксплуатацию. А позже на брокеринг (поиск арендаторов) и рекламу. Но даже повышение цены за квадратный метр не пугают иностранных инвесторов. Для них вкладываться в российский рынок стало выгоднее. "Иностранные инвесторы сейчас особенно заинтересованы вкладывать деньги в Россию. У них денежные единицы в евро и долларах и в переводе на рубли они получают существенный дисконт", - объяснил телеканалу «360» руководитель коммерческого отдела компании БИТЭКС Евгений Плотников. Прибыль рассчитать сложнее. Ведь сдавать в аренду свои квадратные метры разным магазинам можно за шесть тысяч за квадратный метр или за 100 тысяч, в зависимости от расположения. Но в среднем окупаемость такого проекта, по мнению экспертов, 10-12 лет. Причем, по мнению Войцеховского, площадь не имеет особого значения: чем меньше торговый центр, тем пропорциональнее в нем площади под сдачу. От того, кто решился построить торговый центр, требуется знание дела, чтобы постоянно привлекать внимание не только покупателей, но и арендаторов. Ведь если вы построили дом и продали его, вы, как минимум, вернете свои деньги. Спокойнее ситуация и с офисными зданиями. Помещение заполнено, арендные площади выкуплены, компании работают - деньги поступают. С ТРЦ всегда есть риск не вернуть вложения. "На сегодня это не супер прибыльный бизнес. И здесь очень легко построить огромный объект. Выложить сотни миллионов долларов, большей частью заемных, конечно, и вообще в рынок не попасть. Отрасль очень трудоемкая", - объясняет Олег Войцеховский. Смерть ТРЦ Кстати, на Западе стали все чаще отказываться от строительство огромных моллов, которые для покупателей стали, скорее, парком развлечений, и переходить на небольшие и уютные ТРЦ. В штатах даже появился сайт deadmalls.com. В переводе - смерть торгового центра. На нем подробно рассказывают историю больших площадок, которые закрылись за последние годы. На фото пустые залы и табличка "cloused". Но, как уверяют эксперты, нашему рынку такая депрессивная картина не грозит. "Для людей ТЦ стали понятным центром притяжения. Мы лучше других стран приспособлены к тому, чтобы развивать рынок торговых центов. И в подтверждение тому - по количеству площадей ТРЦ мы два года назад вышли на первое место в Европе, обогнав, крупнейшие на тот момент страны, Германию и Францию", - сообщила управляющий партер компании Colliers International, занимавшейся выводом на рынок одного из крупнейших в России ТРЦ "Золотой Вавилон". Торговые центры в России в привычном понимании начали появляться только в 2000-ых. Сегодня этот рынок отнюдь не перенасыщен. Тем более, россияне шопинг любят и тратят на него даже больше, чем в Европе. Да и суровый климат всегда сыграет в пользу теплого уютного торгового центра, вместо прогулок по магазинчикам на улице. Алина Мухина