Удар по торговой аренде

Хотя рынок коммерческой недвижимости в России достаточно молод — ему всего около 30 лет, там уже сложились определенные правила. Тем не менее одно конкретное судебное решение способно все сломать — с самыми непредсказуемыми последствиями для рынка. С появлением в стране современных, комфортных торговых и офисных центров на рынке коммерческой недвижимости была разработана и цивилизованная система взаимоотношений между собственниками площадей и их арендаторами. Уже долгие годы, в частности, действует правило о том, что арендную ставку всегда сопровождает компенсация арендатором собственнику офисного или торгового центра коммунальных платежей и эксплуатационных, или, как они иногда называются, накладных, расходов. Как поясняет партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова, в расчет сумм, подлежащих оплате арендатором арендодателю, как правило, включаются не только аренда, но и «коммуналка» — стоимость потребленных арендатором при использовании помещений коммунальных услуг (электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения и т.п.). «Обособление таких платежей связано с тем, что их размер не может быть заранее оговорен сторонами: объем услуг определяется по фактическому потреблению, а тарифы на коммунальные услуги могут изменяться в одностороннем порядке ресурсоснабжающими организациями», — говорит эксперт. Также в расчет идут эксплуатационные платежи — стоимость услуг и совокупность расходов арендодателя по содержанию здания и управлению им. По словам Казаковой, в высококачественных офисных и торговых центрах, где арендодатель для поддержания должного уровня обслуживания здания привлекает специализированную управляющую компанию, эксплуатационные платежи, как правило, выделяются отдельной строкой. Перечень соответствующих услуг и расходов варьируется в зависимости от объекта и может включать в себя, например, долю арендатора (пропорционально площади арендуемых помещений) в расходах на содержание, обслуживание и уборку технических систем здания, площадей общего пользования и прилегающей к зданию территории, страхование здания, а также расходах на налог на имущество и аренду земельного участка. «Размер эксплуатационных платежей определяется либо по фиксированной ставке за квадратный метр, либо по принципу "открытой книги" (то есть по фактически понесенным арендодателем расходам, суммы которых арендатор вправе проверить)», — поясняет Ксения Казакова. Профессионалы рынка недвижимости подтверждают эту практику. Как сообщила «Ленте.ру» директор департамента по сдаче в аренду торговых площадей CBRE Марина Малахатько, коммунальные платежи не могут включаться в базовую арендную ставку, поскольку они оплачиваются по факту, исходя из объемов потребления электричества и воды. Это же касается операционных (эксплуатационных) платежей, которые начисляются и оплачиваются отдельно. По словам Малахатько, денежные обязательства арендатора состоят из четырех составляющих: базовой ставки, коммунальных, эксплуатационных расходов и НДС — и это не только устоявшаяся практика российского рынка, аналогичные правила действуют в других странах. Такие взаимоотношения существовали на рынке долгое время. Однако в этом году арбитражный суд решил внести коррективы. Этому предшествовали споры между компанией «Ленуаж», владеющей рестораном и караоке в ТРЦ «Времена года», который принадлежит ООО «Октан Плюс Альфа». Управляющая компания центра — ЕСЕ Russland, подразделение одного из лидеров европейского рынка в области управления торговой недвижимостью. Российское представительство компании действует в России с 2004 года и управляет более 600 тысячами квадратных метров площадей. В числе ключевых торговых центров под управлением ECE Russland такие крупные объекты, как ТРК «Золотой Вавилон Ростокино» и галереи «Времена Года» в Москве, а также ТРЦ «Аура» в Сургуте и Ярославле. В конце 2014 года управляющая компания торговых галерей «Времена года» столкнулась с проблемой неплатежей — компания «Ленуаж», ссылаясь на резкую девальвацию рубля и снижение покупательской способности своих клиентов, прекратила перечислять платежи по договору аренды. Управляющая компания пошла навстречу арендатору и предоставила льготные условия по оплате. Однако «Ленуаж» так и не смог наладить платежную дисциплину и в середине 2015 года принял решение закрыть свое заведение в ТРЦ. Арендодатель подал иск в арбитражный суд Москвы на компанию, потребовав взыскать с ООО «Ленуаж» 1,241 миллиона долларов задолженности по договору аренды, включая арендные, коммунальные и эксплуатационные платежи, а также неустойку. «Как следует из решения суда первой инстанции, в договоре между ООО "Ленуаж" и арендодателем была применена наиболее распространенная схема: арендная плата состояла из постоянной и переменной части, и в последнюю включались коммунальные и накладные (эксплуатационные) расходы», — говорит Ксения Казакова. По словам генерального директора ECE Russland Штефана Цайзельмайера, такая практика коммерчески устоялась и, по его мнению, полностью соответствует российскому законодательству и устраивает рынок. «Прецедентов оспаривания законности этой практики на рынке не было до недавнего времени», — сообщила «Ленте.ру» Стрелкова. Однако «Ленуаж» подал встречный иск, в котором говорилось, что компания, напротив, перевыполнила свои обязательства, переплатив арендодателю, и потребовал переплату взыскать. «Ответчик в ходе разбирательства полез в глубины, поднял решения пленумов Верховного суда и убедил суд в том, что оплата коммунальных и эксплуатационных расходов — обязанность собственника, а не арендатора», — поясняет Максимилиан Гришин, юрист московского офиса компании «Ильяшев и партнеры». В итоге суд в конце августа во время рассмотрения в первой инстанции занял сторону арендатора, порекомендовав владельцу «Времен года» пересчитать свои требования, поскольку, по мнению судьи, суммы коммунальных платежей и неустойки неоправданны. Примечательно, что арендатор изначально был согласен с этими условиями договора и соблюдал их в течение нескольких лет. Но в итоге торговый центр остался еще и должен «Ленуажу», как говорится в решении суда, «…592,4 тысяч долларов излишне уплаченных накладных расходов, а также 2,8 миллионов рублей излишне уплаченных коммунальных платежей». «В российской правоприменительной практике подобные решения фактически не встречаются. Принятая судом аргументация по делу ООО «Ленуаж» явно расходится и с классическим толкованием норм действующего законодательства РФ, и с устоявшейся судебной практикой, нарушая единообразное применение положений ГК РФ об обязательствах и о свободе договора», — отмечает директор Института бизнес-права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Екатерина Тягай. Сейчас решение суда обжаловано, заседание апелляционного суда назначено на середину ноября. При подготовке этого материала «Ленте.ру» не удалось получить комментарии от «Ленуажа». Тем временем арендодатель продолжает нести убытки, поскольку собственники «Ленуажа» так и не погасили свои обязательства перед «Временами года». «Это решение способно стать поворотным для российского рынка коммерческой недвижимости и совершенно очевидно, что суды столкнутся с тысячами аналогичных дел, что может взорвать рынок, — считает представитель ECE Russland. — Ведь практика компенсации коммунальных и эксплуатационных расходов — один из основных принципов рынка аренды коммерческой недвижимости как в России, так и за рубежом, в том числе и потому, что это позволяет обеспечить стабильную работу торгового центра, арендаторов и коммунальных служб». Такого же мнения придерживается партнер адвокатского бюро «Андрей Городисский и партнеры» Алексей Городисский. По его словам, выводы суда в части запрета на взимание коммунальных и эксплуатационных платежей идут вразрез со сложившейся за последние два десятилетия коммерческой и судебной практикой. «Я не имел возможности изучить все детали спора, поэтому на основании анализа текста решения можно дать лишь предварительный комментарий. Особые вопросы вызывает та часть решения, в которой суд признал неправомерным возложение на арендатора обязательства по оплате коммунальных и накладных расходов, в частности, расходов на эксплуатацию, поддержание чистоты, обслуживание и текущий ремонт. Из текста решения суда следует, что стороны договорились об оплате арендатором постоянной части, а также переменной части арендной платы, в состав которой стороны, видимо, заложили коммунальные и прочие расходы по содержанию сдаваемого в аренду помещения, что не противоречит Гражданскому кодексу РФ и вполне соответствует практике, существующей на рынке аренды коммерческой недвижимости», — говорит эксперт. Ксения Казакова считает, что это решение может повлечь за собой и новые иски арендаторов к арендодателям, и необходимость пересмотра текстов договоров аренды. Кроме того, у собственников зданий могут возникнуть проблемы с банками в отношении условий договоров ипотеки, касающихся сдачи в аренду заложенного имущества. Неслучайно за этим процессом внимательно следят все девелоперы и управляющие компании не только в Москве, но и во всей России. Нарушение сложившейся бизнес- и судебной практики, допущенное в деле «Ленуаж», может нанести непоправимый ущерб как взаимоотношениям «арендатор — арендодатель», так и рынку коммерческой недвижимости в целом.