Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

К 2020 году налог на столичную квартиру увеличится в 10 раз. Причем сейчас в Москве кадастровая стоимость 36% многоквартирных домов выше рынка. Из-за падения цен этот разрыв будет только увеличиваться. «ЭВ» решил узнать: сколько же придется платить за обладание «квадратами» в ближайшем будущем? Равнение на кадастр Обновленная схема расчета налога на имущество была принята еще в 2014 году. Согласно ст. 402 Налогового кодекса РФ, реформа налогообложения частного имущества будет проходить постепенно, за счет ежегодного увеличения налоговой ставки на две десятых процента, к 2020 году. В переходный период (с 2016 по 2020 гг.) налог будет увеличиваться ежегодно на 20% от суммы превышения налога, исчисленного по кадастровой стоимости, над суммой, которую вы платили в предыдущий год, исходя из инвентаризационной стоимости. Для этого введены понижающие коэффициенты, растянутые на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8. За 2016 год он будет равен 0,4. Главное нововведение — теперь налог с недвижимого имущества платится от кадастровой стоимости жилья. Раньше за основу бралась инвентаризационная стоимость. Разница между ними более чем значительная. Инвентаризационная стоимость включала в себя такие параметры: конструкция здания, год ввода в эксплуатацию, строительные работы и материалы. Кадастровая стоимость определяется независимыми экспертами и обновляется не реже чем 1 раз в 5 лет. В ней помимо того, что учитывается при инвентаризационной оценке, также принимаются во внимание расположение дома, развитость инфраструктуры, близость к социально важным объектам и наличие дополнительных параметров (охрана, парковка и т.д.). Дороже в 10 раз «В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по Москве к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 руб., а налог с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 руб. Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов). С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей», — пояснил ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. На имущество введены разные уровни налоговой ставки. «Налог ранжируется. Если кадастровая стоимость составляет менее 10 млн руб., то налог составит 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15% (ставки для Москвы. — «ЭВ»). Существует также некий эквивалент налога на роскошь: если стоимость превышает 300 млн руб., то налог составит 2%. Если в собственности имеются несколько квартир, налогообложение не изменяется. Налоговая ставка на жилую недвижимость (также гаражи, хозяйственные постройки), которая не используется в предпринимательской деятельности, составляет по умолчанию 0,1% от кадастровой стоимости, но муниципальные власти могут увеличить ее (максимум в три раза)», — разъяснил руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Кортиков. Вычеты и льготы Предусмотрены также вычеты и льготы. На вычет имеют право все собственники жилья за исключением владельцев элитной недвижимости, стоимость которой превышает 300 млн руб. Вычет производится за счет уменьшения рассчитываемой площади на необлагаемые налогом квадратные метры: 10 кв. м для комнаты, 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для жилого дома. Если собственников у квартиры несколько, то вычет не суммируется, а делится на количество собственников. То есть если квартира разделена на две доли, то каждому собственнику положен вычет по 10 кв.м. Традиционно от налога полностью освобождаются пенсионеры, ветераны, инвалиды I и II групп. Всего 15 льготных категорий граждан. Однако есть и неприятные нововведения. По новым правилам налоговые льготы предоставляются в отношении только одного объекта недвижимости, по выбору налогоплательщика. То есть за вторую квартиру или дом льготнику придется платить. Правда, есть и существенный плюс — в том, что использование льготы для первого объекта недвижимости не отменяет права на вычет для второго. Отметим, что местным властям предоставлены полномочия уменьшать ставки до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза. Также они могут изменять размеры вычетов и даже категории льготников. Самый позитивный пример на данный момент — в ЯНАО вычет для жилых домов увеличен до 75 кв.м. Оценка с потолка? Главная цель изменения правил налогообложения — увеличить поступления в бюджет. Власти не жалеют слов о том, что данная система налогообложения более справедлива, поскольку кадастровая цена более справедлива и приближена к рыночной. Однако, как показывает практика, это не всегда так. «В целом по РФ качество кадастровой оценки можно признать неудовлетворительным. Имеются случаи систематического завышения кадастровой стоимости на территории субъектов. Такая ситуация наблюдается не во всех регионах. Например, в Москве власти участвуют в процессе кадастровой оценки, стараясь придать результатам наиболее объективный вид. К сожалению, есть и такие регионы, где самым главным показателем качества результатов региональные чиновники считают максимально возможные сборы имущественных налогов, определяемых на основе кадастровой стоимости», — считает зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор Журба. С ним не совсем согласен директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «В то время, когда разрабатывался закон о кадастровой стоимости объектов недвижимости, цены на столичные квартиры были гораздо выше. А мы фиксируем, что за последние 2–3 года стоимость недвижимости в Москве — мы говорим не о заявленных продавцами ценах, а о продажных — уменьшилась как минимум на 20%, а по некоторым позициям — на 25%. Соответственно, становится понятно, что налог на эту недвижимость подсчитан некорректно. Возможно, сейчас не самое удачное время для введения нового налога на недвижимость, потому что в обществе есть определенное напряжение, связанное с падением уровня доходов населения, и люди в буквальном смысле слова считают каждую копейку. Но государство тоже считает каждую копейку, и в условиях дефицита бюджета страны и удешевления нефти как раз встал вопрос о необходимости разработки нового налога на недвижимость». По оценке ЦИАН, в 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев — ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаются редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельным. Остров невезения Конечно же, есть группы собственников, которые пострадают от нового налога более других. «Различие между инвентаризационной и кадастровой стоимостью наиболее заметно для хороших старых домов, расположенных в центральных частях больших городов. Так, престижная застройка центра Москвы дореволюционных годов постройки имеет незначительную инвентаризационную стоимость, потому что формальный износ таких объектов достаточно большой. При этом все понимают, что рыночная стоимость таких объектов недвижимости одна из самых больших на территории города», — пояснил Виктор Журба. «В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома. Иначе определил круг собственников «несчастливой» недвижимости Кирилл Кортиков: «Изменения в расчете налогового платежа больше всего почувствуют владельцы квартир в относительно старых домах (например, советской постройки), т.к. инвентаризационная оценка, учитывающая стоимость материалов, будет минимальная, а кадастровая будет учитывать большой спектр параметров. Например, жители хрущевки в центре Москвы заметят увеличение налога, а жители студии в новом доме за МКАД могут, наоборот, получить квитанцию с меньшей суммой». Ясно, что в подавляющем большинстве случаев собственникам жилья придется платить больше. Причем с каждым годом, вплоть до 2020-го, сумма будет увеличиваться. Росреестр немного подсластил пилюлю, упростив и ускорив процедуру регистрации и учета объектов недвижимости. С 1 января 2017 года в России будет действовать Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В нем будет содержаться информация об объектах недвижимости, правах, ограничениях и обременения прав на них. Кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав будут проводиться одновременно, за исключением отдельных ситуаций. Это, конечно, упростит различные бюрократические процедуры при оформлении жилья в собственность, но никак не облегчит налоговое бремя граждан.