Надвигается реституция, Польша заберет свое: обзор недвижимости Украины

Жилая недвижимость Согласно данным Госстата Украины, площадь жилья, введённого в эксплуатацию за январь-сентябрь 2016 года, сократилась в сравнении с аналогичным периодом 2015 года на 6,9% (5,674 млн кв. метров и 6,1 млн кв. метров соответственно). Следует отметить, что это продолжение падения, так как в 2015 году за тот же период площадь сданного жилья также сократилась к 2014 году — на 3,1% (6,1 и 6,28 млн кв м). Стоимость жилой недвижимости продолжает снижаться во всех регионах Украины — как благополучных, так и депрессивных. Отличается только скорость падения цен. Так, согласно данным профильного портала Est.ua, считая с сентября прошлого года года наибольшее снижение цен зафиксировано на малой родине президента Украины Петра Порошенко и премьер-министра Владимира Гройсмана (Винница), где цены просели сразу на 25,3% — в среднем до 575 долл за кв м. Менее всего, на 10,4% снизились цены в Ужгороде (Закарпатская обл.), где квадратный метр продают за 597 долл. В столице Украины средняя цена метра жилья — эквивалент 1118 долл (-12,7%). Любопытно, что довольно высокими темпами падает стоимость жилья в Одессе, Харькове, Львове, Днепропетровске (-19,8%, — 19,1%, — 16,8%, — 16,4% — до 800 долл, 603 долл, 868 долл, 581 долл за кв метр соответственно). Это довольно крупные города, выделяющиеся среди прочих областных центров Украины драйверами роста (отдых, туризм, промышленность, крупные рынки, большое количество ВУЗов, приграничный статус, экспортно-импортные потоки и т.п.). Снижение фиксируется не только в сравнении с сентябрём прошлого года. Буквально с сентября по октябрь 2016 года цены во всех упомянутых городах уменьшились на 4−7 долл/кв м. Следует отметить, что Est.ua приводит средние цены, которые включают весь спектр предлагаемого жилья. Если же рассматривать покупку жилья только в новостройках, то для четырёх вышеназванных областных центров они составят эквивалент 735, 551, 652 и 692 долл/кв м. Для Киева чуть дороже — 855 долл. Такие цены на октябрь 2016 года фиксирует профильный портал M2bomber. Эксперты этого портала уточнили журналистам издания «Сегодня», что ждать обратной динамики в ближайшее время не стоит: «За последние два года украинские аналитики рынка недвижимости каждый квартал говорят, что наступило очередное «дно» стоимости квартир, и дешевле уже не будет. Мы, на основании ежедневного мониторинга, предполагаем, что в связи с постоянно возникающими скандальными стройками (а если верить депутатам Киевсовета, сейчас каждая 10-ая застройка только в г. Киев незаконная), с обеднением украинского народа и со сложившейся экономической ситуацией в Украине — не стоит в ближайшее время ожидать повышения стоимости квадратных метров (в долларовом эквиваленте) на рынке новостроек, и это подтверждает наша статистика цен». Директор City Development Solutions Ярослава Чапко и вовсе ожидает ценовых войн: «Снижение объемов продаж, наблюдавшееся весной и летом 2016 года, не испугало игроков рынка, которые уверенно стартуют на новых масштабных площадках. Скорее всего, в ближайшем будущем рынок ожидают масштабные ценовые войны девелоперов, которые массово рекламируют свои объекты через скидки и акции. Ну что же, ждем квартиры по 10 тысяч долларов», — приводит её слова ibud.ua. При этом количество сделок никак не препятствует снижению цен: рынок вторичного жилья обогнал по количеству продаж рынок новостроек, однако динамика падения цен на нём — 3,79% за январь-июнь 2016 года. Любопытно, что стоимость строительно-монтажных работ, наоборот, растёт, но не может остановить падения цены квадратных метров. Согласно данным Госстата Украины, за 9 месяцев 2016 года строить жильё на Украине стало дороже на 9,3%. И это также не феномен 2016 года, поскольку в 2015 году стоимость СМР подскочила на 27,1%, а в 2014 — на 9,5%. «Себестоимость работ не снижается, а рентабельность строительства уже сейчас минимальная. Мы наблюдали последние несколько лет существенное снижение стоимости жилья на первичном рынке. Чтобы продавать новостройки дешевле, нужно снизить себестоимость. Конечно, это влияет на качество нового жилья… Выбирают не самые дорогие материалы. У меня большой вопрос к новостройкам, которые покупаются по таким низким ценам», — комментирует изданию «Обозреватель» эти ценовые качели руководитель киевского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Артур Пилипчук. Слова эксперта подтверждают и данные Госархстройинспекции (орган, надзирающий за соблюдением строительных норм). Чиновники сообщают, что в январе-сентябре они успели провести 18 тыс. плановых и внеплановых проверок и выявили нарушения в ходе 5,8 тыс. из них. Это на 20% больше, чем за тот же период 2015 года. Застройщикам-нарушителями начислены штрафы на сумму 205 млн грн. Также Артур Паламарчук подтверждает, что рынок вторичного жилья обогнал рынок новостроек, чего не было уже довольно давно, и связывает этот факт с обеднением населения. Да, вторичное жильё иногда обходится покупателю дороже, чем новостройка. Однако такая квартира уже пригодна для жилья, а покупателю нет нужды ждать окончания строительства, подведения коммуникаций, вкладываться в ремонт. Кроме того, многие в ожидании окончания строительства вынуждены жить в арендуемом жильё. Его стоимость (в пересчёте на доллар) также упала — в среднем в 2−2,5 раза, если считать с 2013 года. Однако если на покупку квартир граждане обычно используют накопления в иностранной валюте, то расходы на аренду привязаны к текущему доходу (в гривне). Иначе говоря, аренда дешевеет только для тех, кто получает доход в иностранной валюте. Отдельно следует упомянуть мотивацию покупки. По данным киевских риэлторов, за 9 месяцев 2016 года заключено 3200 сделок купли-продажи квартир в новостройках (3000 в январе-сентябре 2015-го). Однако от 20 до 40% клиентов попросту «перегоняют» избыточную наличность в ценности, которую нельзя потерять из-за инфляции, лишиться в результате кражи и т.п. Недоверие к банковской системе также в числе мотивов для покупки. Иными словами, если бы украинские банки не падали с такой скоростью и регулярностью (около половины банковской системы за минувшие 2 года), то количество сделок могло бы быть как минимум на 20% меньшим. Чтобы мотивировать покупателя на совершение сделки, застройщики порой идут на рискованные схемы финансирования: «Застройщики стимулируют покупателей для внесения полной оплаты за квартиру, предлагая разные скидки, которые могут варьироваться от 3 до 25%. Часто применяется индивидуальный подход к покупателю. Кроме того, активно предлагается инструмент рассрочки: в среднем на рынке она может составлять до 12 месяцев, как правило предлагается беспроцентная ставка, от 12 месяцев — под 6−8% годовых. Рассрочка может достигать 36 месяцев», — заявили представители TARYAN Group журналисту ibud.ua. Естественным следствием того, что стали меньше вводить в строй нового жилья является ещё одна тенденция — стали больше ремонтировать старого. Так, согласно данным информационно-аналитического агентства PAU, по результатам девяти месяцев 2016 года украинский рынок строительных работ вырос на 13,2%, а рынок стройматериалов на 25,3%. Двукратный разрыв объясняется сразу несколькими факторами: — Безработица увеличивает конкуренцию на рынке строительных и ремонтных работ и сбивает стоимость услуг. Кроме того, большее количество украинцев стало делать ремонт своими силами;. — Некоторые стройматериалы (стекло, керамика) не производятся на Украине, а импортёры определённым образом страхуются, закладывая в их стоимость валютные риски. Коммерческая недвижимость U.S. News & World Report представил свой рейтинг 10 наилучших отелей Украины. 1 место в нём занял 11 Mirrors Design Hotel (Киев), второе — Leopilis (Львов), третье — Hyatt Regency Kiev. Также в первую пятёрку вошли Kharkiv Palace Premier Hotel (Харьков), а также ещё один киевский отель — InterContinental Kiev. Всего же в Киеве находятся 6 из 10 отелей рейтинга, 2 во Львове, по одному — в Харькове и Одессе. По мнению журналистов делового портала UBR, в ближайшие годы Украину ожидает дефицит бизнес-центров класса А, спрос на которые формируют в основном украинские IT-компании, работающие на аутсорсинге у иностранных партнёров. Собственно высокий спрос не даёт снижаться ценам на аренду в этом сегменте недвижимости, а в ближайшие несколько лет спрос может увеличиться ещё на 30%. «Найти… хорошие помещения удается не всегда. Некоторые компании строят офисы сами или вместе с коллегами, как, например, во Львове, — где скоро будут возводить комплексный бизнес-центр для айтишников», — описывает проблемы отрасли директор Ассоциации «IT Украины» Виктор Валеев. Подобные проблемы характерны не только для бизнес-центров, но и для торговой недвижимости: «Практика индивидуальных договоренностей при заключении договоров и пересмотре условий аренды применяется всё реже и распространяется в основном на ключевых арендаторов торговых комплексов — большая часть новых договоров подписываются в валюте. В наиболее успешных объектах ставки были пересмотрены в сторону повышения практически для всех групп товаров. Укреплению позиции собственников ТЦ в переговорном процессе способствует усиление конкуренции между ритейлерами при ограниченном предложении качественных помещений», — комментирует для Bin.ua ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости, руководитель отдела торговых площадей компании JLL Екатерина Весна. Максимальная ставка аренды составляет сегодня в столице Украины 780 долл/кв м в год, а свободных площадей при этом всего 4,6%. Её коллега уточняет, что ситуация может измениться в следующем году, поскольку на последний квартал 2016 года были перенесены сроки ввода сразу двух ТРЦ (Lavina Mall и реконструированного ЦУМа) общей площадью свыше 150 тыс. кв м, что почти в 4 раза превышает объём площадей, введённых в строй в 2015 году. Исполнительный директор консалтинговой компании NAI Ukraine Виталий Бойко заявил на пресс-конференции, что сегодня рынок коммерческой недвижимости Украины крайне привлекателен, в том числе для иностранных инвесторов. Бойко ожидает от них повышенного интереса к украинской недвижимости уже в 2017 году: «Все инвестбанкиры и управляющие активами на конференции Expo Real, в которой мы принимали участие, заявляли о том, что их клиенты сталкиваются с проблемой отсутствия качественных объектов недвижимости для инвестирования, а конкуренция между кредиторами и инвесторами за объекты недвижимости — слишком большая, что приводит к сокращению доходности до экономически невыгодного уровня. В Украине ситуация за последние годы качественно изменилась — для развития крупных проектов привлекаются международные консультанты и архитекторы. Наша строительная индустрия одна из крупнейших в Европе — 3 миллиона квадратных метров по Киеву и области. Спрос со стороны арендаторов на торговые площади стабильно высокий. Вакантность в бизнес-центрах и логистических комплексах сокращается. Все это повышает привлекательность украинского рынка коммерческой недвижимости для международных инвесторов». Юридические тонкости Мешает строительству новой недвижимости не только низкий жизненный уровень населения. Так, согласно ежегодно составляемому рейтингу Doing Busyness, по лёгкости получения разрешений на строительство Украина занимает 140 место в мире. И еще 130-е в сфере возможностей подключения к электросетям. Учитывая, что в 2016 году в рейтинге Украина получила 80 место, можно говорить, что строительство сдерживается неэкономическими факторами. Начисление налога на недвижимость украинцы начинают оспаривать в судах: «Я приняла решение подать в суд, поскольку получила очень большой счёт. Вникнув в вопрос и разобравшись, что постановление местного совета принималось с очевидными нарушениями закона, сочла нужным идти до конца и побороться за правду», — объяснила журналистам региональных изданий жительница Хмельницкой области. Начисление налога на недвижимость входит в компетенцию местных органов власти. Ставки варьируются в пределах 0−3% минимальной зарплаты за 1 кв. метр площади, сегодня это 0−36,54 грн. Впрочем, нередко платить приходится не за всю площадь, а за метры, превышающие определённый порог: 60 кв м для квартир и 120 для частных домов (Киев, Тернополь, Винница). В других городах порог могут не устанавливать, однако и ставка налога там, как правило, невысока — менее 1%. Однако грядущее повышение размера минимальной зарплаты до 3200 грн в будущем году увеличит размер этой вилки до 0−96 грн за «квадрат», что, вероятнее всего, приведёт к пересмотру ставок и иных принципов начисления налога. Минюст Украины выпустил специальное разъяснение, которым обязал все нотариальные конторы Украины регистрировать жильё в Крыму, также на неконтролируемых территориях Донецкой и Луганской областей. Из-за действовавшего принципа территориальности с украинской регистрацией недвижимости на указанных территориях (если она кому-то требовалась) возникали проблемы объективного свойства: в Крыму нет нотариальных контор Украины, а действие нотариатов на неконтролируемых территориях было приостановлено ещё в начале т.н. «АТО». Ещё одна инициатива от Минюста — смс-информирование граждан о любых действиях с их недвижимостью. По словам министра юстиции Павла Петренко, цель этой инициативы — противодействие рейдерству. Впрочем, для успеха этой инициативы необходимо, чтобы данные о недвижимости и её собственнике были внесены в единый реестр. Однако, как ранее отмечала украинский адвокат Татьяна Монтян в комментарии для ИА REGNUM, «…у нас единый реестр до сих пор заполнен на 11%, причём этот показатель был достигнут ещё во времена Януковича и никак с той поры не продвинулся». Это означает, что услуга Минюста хоть и полезна, но будет доступна лишь для каждого девятого собственника. Кроме того, упомянутый реестр отличается крайне нестабильной работой. Так, с 14 по 16 ноября сайт реестра в принципе не работал. Тем не менее, в правительстве одобрили инициативу Минюста. Тема, которая прежде считалась спекулятивной, внезапно обретает вполне реальные черты: реституция собственности в западных областях Украины. Согласно последним данным, в Польше подготовлено уже около 1,6 тыс. исков о возврате имущества наследникам прежних собственников (преимущественно объединены в Общество кресовяков, т. е. жителей Кресов всходних («восточных границ») — земель, входивших когда-то в состав Польши). «Среди объектов недвижимости, которые требуют поляки — жилые дома, десятки гектаров земли и даже медная шахта в Харьковской области, которую оценили в полтора миллиона долларов», — сообщает польский сайт Prawica. Как утверждает председатель Общества кресовяков Конрад Ренкас, первые иски будут поданы в суды Львова и Тернополя, поскольку в делах, по которым подготовлены иски, лучше всего сохранились документы, а значит выше вероятность выиграть суд. Несмотря на довольно внушительное количество исков, посол Польши на Украине Ян Пекло призывает украинцев не беспокоиться. «Во-первых, это инициатива не государства, а какой-то маргинальной группы, которая хочет создать проблему. Я знаю, что там есть человек, который просто думает не польскими категориями», — заявил посол журналисту государственного информагентства «Укринформ». Впрочем, как раз украинцев такой аргумент может и не убедить: сегодня немалая часть украинского парламента представлена политическими силами и политиками, которых долгое время считали маргиналами. К тому же «польские категории» — это не юридический термин. Потенциально, реституция может удорожить заключение сделок, поскольку возникнет риск подачи иска на возврат земли/недвижимости.