"Наша надежда растворилась в песке"

Основной владелец Crocus Group Арас Агаларов о текущих и будущих проектах группы Crocus Group последние два года активно занимается развитием крупных инфраструктурных проектов: компания стала подрядчиком по возведению двух стадионов к чемпионату мира по футболу в 2018 году в Ростове-на-Дону и Калининграде, подписала контракт на строительство и ввод в эксплуатацию первого пускового комплекса ЦКАД. Почему заработать на этих проектах у группы пока не получается, а кредиты по-прежнему выгоднее привлекать в долларах, в интервью "Ъ" рассказал основной владелец Crocus Group АРАС АГАЛАРОВ. -- Когда два года назад Crocus Group была назначена подрядчиком по строительству стадионов к чемпионату мира по футболу в 2018 году, вы говорили о вероятности, что предусмотренная федеральными властями смета не покроет реальных расходов. Такая проблема у вас уже возникала при строительстве объектов к форуму АТЭС во Владивостоке. Сейчас сметы согласованы (для проекта в Калининграде -- 17,3 млрд руб., в Ростове-на-Дону -- 18,7 млрд руб.), началось строительство. Вы уже оценили потери? -- В начале любого строительства делается проект, потом составляется смета, далее -- рабочая документация, на этапе оформления которой появляются изменения, идущие с разных сторон: спецслужбы, безопасность, FIFA, связь,-- речь идет о любых новых требованиях к объектам ЧМ-2018. Соответственно, мы вносим корректировки, однако на все эти изменения денежные средства не закладываются, поэтому вероятность того, что итоговая цена строительства превысит предварительную смету, существует всегда. Выводы можно будет делать только к концу стройки. -- В случае со стадионами существует еще проблема девальвации рубля: сметы формировались до обесценивания национальной валюты. Логично предположить, что на этом фоне стоимость стройки сильно возрастет, если требования FIFA включают в себя, в частности, импортное оборудование. -- Все требования FIFA однозначно будут выполняться на 100%, иначе объекты просто не допустят к ЧМ-2018. Другое дело, что в проектах изначально были завышенные требования по отделке, которые не предусматриваются даже в западных объектах. Сегодня стадионы делаются без излишеств: например, можно предусмотреть подвесные хромированные потолки, а можно ограничиться черной краской с элементами декора. Эти нюансы сильно влияют на цену. Мы стараемся найти оптимальное решение, чтобы стадион был красивым, продвинутым, у всех на слуху. -- Когда вы рассчитываете сдать объекты в эксплуатацию? -- В конце следующего года. -- Если, предположим, компания все-таки понесет потери при строительстве, будет ли у нее какая-нибудь возможность их компенсировать? -- Нет, не думаю. -- В чем тогда выгода? Стадионы для Crocus Group -- имиджевый проект? -- Всегда приятно, когда вас правительство приглашает и говорит, что вы должны построить объект без конкурсного отбора. Это значит, что все понимают сложность проекта. Например, калининградский стадион нужно построить за два года. Я не знаю примеров, чтобы за два года кто-то строил подобный объект, с учетом того, что он находится на болоте. Это вызов, с которым надо справиться. -- Сейчас Crocus Group занимается строительством участка ЦКАД. Вы долго к этому стремились и говорили, что рассчитываете на то, что проект может быть очень выгодным. Ваши ожидания оправдались? -- Наши ожидания не всегда соответствуют реальности. К примеру, в этом проекте заложена стоимость песка -- 280 руб. за кубометр, сегодня такой цены, к сожалению, нет. Реальная стоимость кубометра на рынке значительно выше. И таких кубов нам нужно около 11 млн. Можно сказать, что наша надежда растворилась в песке. -- Выходит, проект не будет доходным? Вы рассчитываете выйти в ноль, или снова могут быть потери для компании? -- Доходы должны поступать от будущей эксплуатации дороги. -- В дальнейшем вы не будете участвовать в тендерах на строительство федеральных трасс? -- Нет, почему? Жизнь меняется, ситуация не всегда будет такой. -- Уже есть какие-то планы по участию в новых проектах? -- Нет, пока мы занимается только тем, что нам было поручено. -- Существуют проблемы с освобождением земельных участков для строительства ЦКАД? -- Да, здесь проблем достаточно много. Есть участки, где требуется вынос коммуникаций: с газом высокого и низкого давления, нефтепродуктопроводы, связь, высоковольтные линии, водопроводы, канализация. Для переноса этих коммуникаций необходимо найти участки, у которых, понятно, есть собственники: из них кто-то просит, чтобы их участки выкупили, кто-то ждет компенсацию, а кто-то хочет сдать землю в аренду. Расходы на эти нужды в смете не предусмотрены. Соответственно, этот процесс затягивает строительство, так как нам необходимо выходить на владельцев земли, учитывать их требования и находить решение. Если бы речь шла о тайге, в которой нужно построить 100 км дороги, мы бы это сделали быстро, а сейчас мы упираемся в вопросы, которые не совсем зависят от нас. -- Существует же упрощенный механизм выкупа земель под капитальное строительство. Выходит, он не работает? -- Это разные вещи. Есть выкуп земель непосредственно для строительства дороги, а есть временная аренда под вынос коммуникаций. Права собственников в этих двух случаях сильно различаются. -- На вашем участке ЦКАД существуют объекты, которые будут сданы до 2018 года? Когда может открыться движение? -- Мы продолжаем надеяться, что закончим работы в 2018 году. Но все упирается именно в земельные вопросы и вынос коммуникаций. Те участки, на которых мы начали работу, безусловно, будут сданы до 2018 года, по остальным не все зависит от нас. Если там будут пробелы длиной в 50 м, открыть дорогу все равно будет нельзя, поскольку проехать по ней будет невозможно. Тем не менее мы делаем все от нас зависящее, чтобы вся дорога целиком была готова. -- Как технически будет происходить управление дорогой? В компании появится отдельная дирекция для работы на ЦКАД? -- Я думаю, да. -- До сих пор Crocus Group воспринималась как компания, ориентированная на коммерческую недвижимость. Сейчас в портфеле появилось много инфраструктурных проектов. Как в дальнейшем будут сочетаться эти направления? -- У нас развились строительные мощности. Получается, что теперь сотрудников нужно либо увольнять, либо давать им новые проекты. Поэтому, если появляются какие-то новые заказы, мы их берем. -- Летом у вас был конфликт с московскими властями по поводу станции метро "Мякинино". Эта проблема еще актуальна? -- Конфликта не было. На сегодняшний день все недопонимания исчерпаны. -- У вас много других инфраструктурных проектов, например, Павшинский пешеходный мост и дорожные съезды. С ними нет похожих проблем? -- Нет, эти объекты находятся на территории Московской области, никаких проблем с ними нет. -- У компании появились новые инфраструктурные обязательства в связи со строительством торгового центра "Vegas Кунцево"? -- Да. Расширение МКАД, устройство дополнительных полос торможения и разгона, дополнительных заездов и выездов. Всего работ на 300 млн руб. -- Проекты по строительству метро вас больше не интересуют? -- Пока к нам не обращались с такими предложениями, если они будут поступать -- мы рассмотрим. -- Число торговых центров Vegas в ближайшем будущем будет расти, или, может, вы планируете вывод другого бренда? -- Vegas -- достаточно успешный бренд, если мы найдем подходящие площадки, их число будет увеличиваться. В московском регионе мы точно рассчитываем добавить один или два объекта, а по поводу других брендов -- время покажет. -- Будут новые проекты в районе метро "Мякинино"? -- Мы начали строить офисную башню площадью 157 тыс. кв. м, но сейчас проект заморожен на год. Спроса на такую недвижимость пока нет. Строительство будет возобновлено, когда появятся заявки на аренду или покупку площадей. Сейчас есть интересанты на 3-5 тыс. кв. м, но строить подобный объект имеет смысл, если есть спрос хотя бы на 20-30 тыс. кв. м. -- В период кризиса многие девелоперы пересматривали свои планы, строя вместо офисных зданий жилые дома или гостиницы. Вы не рассматривали этот вариант? -- Поменять назначение проекта невозможно, первая башня уже запроектирована под офисы. Рядом с ней как раз планируется возведение жилого комплекса на площади около 100 тыс. кв. м -- одно пятидесятиэтажное здание. Изначально участок был рассчитан под апартаменты, но мы ведем переговоры с Московской областью о том, чтобы это было полноценное жилье. Проект должен стать областным "Манхэттеном" -- комплекс зданий из 13 башен, в нем будут также две гостиничные башни, по которым уже подписаны контракты с операторами -- Holiday Inn и Marriott, их строительство пока также временно откладывается. -- Жилье будет строиться после офисов? -- Нет, это независимые проекты. Сейчас параллельно идет строительство "Vegas Кунцево", и получается, что большой объем денег инвестируется в объекты, которые пока не приносят прибыли, так как находятся в стадии строительства. Когда он будет закончен и начнет самостоятельно обслуживать взятый под него кредит, можно будет говорить о выходе на новую площадку. В противном случае кредитный якорь утянет компанию вниз. Если бы у нас были дешевые деньги, как за рубежом, со ставкой 2-3%, можно было бы говорить о строительстве значительно большего объема. Дорогие деньги сейчас главный тормоз для любой компании, в том числе и нашей. -- Какой объем инвестиций потребуют офисный и жилой комплексы? -- В офисный центр мы планируем вложить около $300 млн. Жилье будет стоить из расчета $1,5 тыс. за 1 кв. м, к этому добавятся расходы на благоустройство и инфраструктуру, плюс 30% площадей уйдут как неиспользуемые. В итоге реальная себестоимость квартиры с хорошей отделкой составит около $3 тыс. за 1 кв. м. Соответственно, продавать их можно будет примерно от $4 тыс. за 1 кв. м. Учитывая, что рынок жилья сейчас не на подъеме, с этим проектом лучше повременить. -- Напротив этого проекта в Павшинской пойме довольно депрессивная застройка экономкласса. Вы думаете, областной "Манхэттен" на этом фоне будет выглядеть привлекательно? -- Такие сочетания есть во всем мире. В нашем случае речь идет просто о типовой застройке экономкласса. Помимо строящихся жилья и офисов на нашей стороне действуют другие коммерческие проекты, на их успех находящиеся на противоположном берегу дома никак не влияют. Поэтому я не думаю, что в будущем возникнут проблемы. Наоборот -- люди будут чувствовать разницу. -- Какой объем недвижимости вы в принципе планируете построить в районе станции "Мякинино"? У вас там большой земельный банк? -- Всего 90 га, из которых 60 га застроены. На оставшихся 30 га согласовано строительство 1 млн кв. м офисных, гостиничных, торговых и жилых площадей. -- Вы говорили о том, что главное преимущество зарубежных игроков -- дешевые кредиты. Какая средняя ставка сейчас для Crocus Group? -- Сбербанк предоставил нам хорошие условия, которые нас устраивают. Но это все равно в два раза выше, чем у наших зарубежных партнеров, которые берут деньги под 2-3%. -- Та ставка, которую вы назвали, обычно устанавливается для долларовых кредитов. То есть компания продолжает брать валютные займы? Почему? -- У нас есть и валютные, и рублевые кредиты. Рублевые кредиты стоят значительно дороже. Конечно, я рискую, но пока ставка в два раза выше, для нас она менее выгодна. -- Какую загрузку демонстрируют ваши гостиничные мощности? У вас нет опасений относительно заполняемости номерного фонда на таком удалении от центра города? -- В среднем по году наш отель "Аквариум" загружен на 60%, но для меня это 100%. В гостинице половина номеров выходит на реку, а вторая половина -- внутрь действующего выставочного комплекса. Последние пользуются невысоким спросом: мало кто захочет жить с видом на монтажные работы. Но на период проведения выставок весь номерной фонд занят, так как возрастают цены на размещение в центре города. Очевидно, что в нашем районе ощущается нехватка гостиничных номеров. -- У вас есть участки в других районах Подмосковья? -- Да, 13 га на Киевском шоссе в 10 км от МКАД. Мы пока не определились, что будем здесь строить. Может быть "Твой дом" или Vegas. Плюс поселок Agalarov Estate на Новорижском шоссе. -- Сеть "Твой дом" будет развиваться дальше? Вы не задумывались о ее продаже? -- Нет, в ближайшее время точно планируется открытие двух гипермаркетов: один появится на первом этаже "Vegas Кунцево", другой, скорее всего, будет построен на Киевском шоссе. -- Как в условиях кризиса выросла стоимость строительства? -- Она растет в рублях, вместе с увеличением стоимости валюты. Долларовые расценки не изменились. Например, стоимость строительства производственных ангаров составляет $1 тыс. за 1 кв. м, раньше это было 30 тыс. руб., сегодня это 60 тыс. руб. Качественное жилье раньше строилось по себестоимости 60 тыс. руб. за 1 кв. м, сейчас за 120 тыс. руб. -- В декабре вы открываете океанариум. В чем экономика этого проекта? Океанариум дорого содержать? -- Да, "Крокус Сити Океанариум" откроется 10 декабря. Затраты на эксплуатацию составляют примерно 10-12 млн руб. в месяц. Экономика будет зависеть от посещаемости. По нашим расчетам, по будням в океанариум будут ходить примерно 2 тыс. человек в день, в выходные -- 4 тыс. Средняя выручка в месяц может составлять 57-61 млн руб. -- Какими были инвестиции в этот проект? -- Затраты на строительство составили 2,5 млрд руб. В отличие от других аналогичных площадок, у нас больше не развлекательный, а познавательный проект. В нем запланированы отдельно морская и пресноводная экспозиции, сад бабочек и птиц. Интервью взяла Александра Мерцалова