Москва резиновая: китайцы и сибиряки скупают московские квартиры

Если прицениться По итогам III квартала 2016 года средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы (без учета элитного сегмента) составила 236,1 тыс. рублей. По словам директора департамента проектов Est-a-Tet Владимира Богданюка, за год снижение в рублевых ценах достигло 4,4%. Если поднять статистику за последние два-три года, цифры все равно не будут пугающими. Существенного падения, как и роста, нет. «Снижение цен на первичном рынке в настоящее время обусловливается стабильным пополнением рынка новыми, более бюджетными, проектами на ранних стадиях строительства», – говорит Богданюк. На вторичном рынке ситуация менее располагает к покупкам. «В целом, цены на вторичном рынке продолжают медленно снижаться», – заявляет гендиректор аналитического агентства RWAY Александр Крапин . На рынке наблюдается продолжающийся рост среднестатистического срока экспозиции. Проще говоря, потенциальные покупатели ходят, смотрят и ничего не покупают. Даже несмотря на готовность владельца уступить 10-15%. Уже несколько лет все сегменты рынка недвижимости, кроме «элитки», живут в рублевом пространстве. Аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин констатирует, что цены на розничном рынке недвижимости практически не подвержены колебаниям валютных курсов, а с некоторых пор перестали реагировать и на нефтяные котировки. Теоретически сильные инфляционные скачки могли бы отразиться на текущих ценах, но жесткая монетарная политика ЦБ РФ блокирует такой вариант развития событий. По подсчетам экспертов «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы составляет 2912 долларов за кв. м. Почти в полтора раза ниже, чем в начале 2014 года. Другими словами, как только москвичи в массе перестали отслеживать долларовые цены, те пошли вниз с неплохой скоростью. Инвесторы-международники Снижение цен на недвижимость на вторичном рынке сегодня характерно почти для всех российских городов. Призрак снижения цен бродит по Европе. С ним уже знакомы граждане Италии, Испании или Австрии. И для многих иностранных частных инвесторов эта тенденция еще более болезненна, поскольку процентные ставки по депозитам в западных банках колеблются вокруг нуля. В то же время на московском рынке «первичного» жилья все еще можно рассчитывать на среднюю доходность от инвестиций в недвижимость – 20-25% за 1,5-2 года строительства объекта. Руководитель департамента аналитики «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе подсказывает, что точки роста есть и на вторичном рынке. В целом, одним из неожиданных последствий снижения московских цен стал заметный рост интереса к сделкам со стороны гостей города. Недвижимость в Москве «в мировом масштабе» зачастую более привлекательна для инвесторов, чем объекты других городов России и даже столиц других государств. Купцы заезжие Потоки приезжих, в том числе готовых купить квартиру, граждан из ближнего зарубежья не иссякал с девяностых годов. А в последние пару лет даже усилился («благодаря» событиям в Донбассе). Условно же потоки новых «понаехавших» покупателей можно разделить на три волны. Первая волна – так называемая «свойская». Если ранее сами москвичи из-за высоких цен покупали жилье в области, то сейчас они могут оплатить свое возвращение в пределы МКАД. Наблюдается «обратная иммиграция». Подешевевшие столичные новостройки выигрывают конкурентную борьбу с подмосковным жильем. Кстати, переориентация покупательского интереса уже оставила ряд не особо удачно расположенных в Московской области новостроек незаселенными на 25%-30%. Эта же тенденция позволяет прицениваться к покупке квартиры в Подмосковье жителей других российских городов – вторая волна. По оценкам «Метриум Групп», к текущему моменту доля региональных покупателей на первичном рынке эконом- и комфорт- класса Москвы уже достигла 18%. Всего за год показатель вырос в 1,7 раз. «Еще несколько лет назад покупка квартиры в столице была для многих жителей регионов несбыточной мечтой. Стоимость «входного билета» начиналась от 5 млн рублей, ипотеки с господдержкой не существовало, при этом выбор недорогого жилья был ограничен , – отмечает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая . – Однако за последние два года на рынке произошли значительные изменения. Самая дешевая студия в столичной новостройке теперь стоит всего 2,74 млн рублей, а однокомнатная квартира – 3,53 млн рублей» . Эксперт фиксирует и качественные изменения по характеристикам покупателей. Поток бизнесменов и топ-менеджеров разбавили студенты и молодые семьи с амбициозными планами. Купцы заморские Тотальное удешевление увеличило доступность для приезжих и жилья в элитном и премиальном сегментах. В Est-a-Tet подсчитали – сегодня доля москвичей в таких покупках составляет всего 54%. Основной поток покупателей (25%) идет за счет Сибирского федерального округа (Новосибирская область, Красноярский край). На Дальневосточный ФО (Амурская область, республика Саха) и Уральский ФО (Свердловская и Тюменская области) приходится еще по 10%. «Жители нефтяных регионов России всегда активно присутствовали на столичном элитном рынке, рост их количества за последний год связан с кризисными явлениями в российской экономике. Для целого ряда отраслей кризис открыл новые возможности, поэтому некоторые компании открывали дополнительные офисы и их топ-менеджмент перебрался в Москву», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова . По данным Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», все больший интерес к «элитке» стали проявлять граждане дальнего зарубежья: Германии, Италии, Сирии (несколько сделок после многолетнего «ничего») и, прежде всего, Китая. Конечно, речь о возникновении в границах Москвы «иностранных анклавов» не идет. Как рассказывает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома , «жители Поднебесной покупают именно в инвестиционных целях и интересуются объектами в центре и на юго-западе». За последние два года количество сделок с покупателями из Китая возросло втрое. Но даже при этом суммарный объем сделок с гражданами других государств дальнего зарубежья в компании ограничивается 3%. Москва резиновая Поток иностранных инвесторов недостаточно силен и для того, чтобы давить в какую-либо сторону на цены, как на вторичке, так и на первичке. «Предложение сейчас таково, что может покрыть спрос на ближайшие 1,5 года», – констатирует гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина . По мнению Александра Крапина, на вторичном рынке тренды останутся без изменений, как минимум, весь будущий год. С дугой стороны, есть в происходящем и что-то обнадеживающее для продавцов вторички. Пусть им пока рано учить иностранные языки, телефонный номер и адрес сайта ближайшего бюро переводов сохранить не помешает. Игорь Заржицкий