Могут ли чиновники искусствено поднять цены на жилье
Во второй декаде января Федеральная антимонопольная служба РФ выдала Никите Стасишину, заместителю главы Министерства строительства и ЖКХ, предупреждение за поведение, которое может привести к нарушению антимонопольного законодательства. Поводом для подобного «выговора» стало заявление чиновника о том, что в 2017 году цены на жилье будут не снижаться, а расти. По мнению «антимонопольщиков», хозяйствующие субъекты страны могут воспринять озвученную Стасишиным информацию как ориентир для своей дальнейшей деятельности. А высказывания подобного рода, подчеркнул руководитель ФАС Рачик Петросян, недопустимы, поскольку они могут спровоцировать рост цен на жилую недвижимость. Заместитель Михаила Меня выдвинутые обвинения посчитал неправомерными. Чиновник утверждает, что сделанные им заявления о динамике развития рынка недвижимости нельзя квалифицировать как какую бы то ни было координацию экономической деятельности, а его предположение о росте цен основано на фактических данных Росстата и полностью укладывается в компетенцию Минстроя. Как сообщается, Стасишин оставил за собой право обратиться в суд, чтобы ходатайствовать о признании действий ФАС в отношении него незаконными. Но некоторые представители юридического сообщества считают, что антимонопольный орган прореагировал в соответствии с имеющимися у него полномочиями, среди которых, в том числе, числится также применение мер предупредительного и профилактического характера, направленных на недопущение нарушений антимонопольного законодательства. - ФАС, — поясняет представитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров, — истолковал высказывание замминистра как объявление о запрещенных Законодательством о защите конкуренции согласованных действиях хозяйствующих субъектов, направленных на повышение цен. Однако подобное предостережение, развивает мысль эксперт, было бы более уместным в адрес какого-нибудь застройщика или иного лица, имеющего фактическую возможность привести в исполнение сказанное. Вряд ли господин Стасишин как замглавы Минстроя способен непосредственно диктовать условия ценовой политики организациям строительного комплекса. А если подобные действия находятся за пределами его возможностей, как его можно предостерегать против их совершения? - С другой стороны, — рассуждает Андрей Комиссаров, — прогнозы должностного лица уровня замглавы министерства РФ, конечно, могут быть восприняты близко к сердцу участниками строительного рынка. Однако в строительных организациях работают далеко не примитивные экономисты, которые и без мнения представителей исполнительной власти в состоянии оценить динамику цен и сделать прогнозы. Ничто не мешает им самостоятельно ознакомиться с результатами статического анализа показателей строительного комплекса экономики, сделать собственные выводы и, исходя из них, запланировать ценообразование на будущие финансовые периоды. Интересно, а что думают о сложившейся ситуации те самые хозяйствующие субъекты? Принимают ли они вообще в качестве ориентиров для своей деятельности какие-либо сторонние прогнозы или предпочитают надеяться только на собственные аналитические возможности? - Безусловно, — говорит заместитель директора по развитию управляющей компании «Фонд ЮГ» Ольга Гусева, — хозяйствующие субъекты могут в своей деятельности опираться на мнение эксперта как человека, у которого больше вводных для анализа. Поэтому в какой-то степени для них это может являться ориентиром, но думать, что они моментально поднимут цены, не глядя на рынок в целом, а только лишь опираясь на слова Стасишина, было бы глупо. Она допускает, что на основе того или иного прогноза какой-то покупатель примет решение о том, что пришло время приобретать недвижимость. А какой-то застройщик, возможно, усилит темпы строительства, потому что будет ожидать изменения спроса. Вероятно, кто-то действительно поднимет цены или примет решение о приобретении новых объектов, площадок для будущего развития. Но здесь нельзя говорить о каком-то линейном действии участников рынка недвижимости, каждый будет принимать решение, опираясь не только на слова властей, а еще и на рыночную и свою собственную ситуацию. - Разумеется, — продолжает Гусева, — мы все пытаемся спрогнозировать подъемы и спады, анализируем и собираем всю доступную информацию. У нас есть понимание того, что уже произошло, и есть видение текущей экономической реальности. На основании этих двух факторов мы пытаемся спрогнозировать будущее. Но мы не можем заложить в моделирование будущего абсолютно все факторы. Точнее, заложить можно, но вариативность будет колоссальная. Поэтому компании, как правило, пользуются одной-тремя стратегиями для прогнозов. Примечательно, что к настоящему моменту о ближайшем будущем рынка недвижимости уже сделано немало прогнозов, как крайне пессимистических, так и умеренно оптимистических. Но влияют ли они в принципе на ценообразование в сегменте жилой недвижимости? Можно ли говорить о том, что это больше гадание на кофейной гуще, или все же какие-то изменения реально можно предвосхитить? Ответы на эти вопросы, вне всякого сомнения, знают представители девелоперского сообщества. На взгляд коммерческого директора ГК «Инград» Евгения Сандлера, комментарии аналитиков рынка и чиновников не могут повлиять на ценообразование на рынке жилья даже в случае, если они носят характер прогноза. Безусловно, эксперты масштаба заместителя министра в своих прогнозах опираются на достоверную информацию о текущей ситуации на рынке недвижимости, однако любой прогноз по своей сути является лишь экспертным предположением, а не руководством к действию. - Определяющим фактором для ценообразования в любом сегменте, — поясняет он, — остается баланс спроса и предложения. На рынок жилья в первую очередь влияет уровень платежеспособности населения, который, в свою очередь, напрямую зависит от экономических показателей. Кроме того, по словам Юрия Ильина, директора «Группы ЛСР» по работе с инвесторами и связям с общественностью, ценообразование в проектах жилых комплексов зависит и от множества других факторов, среди которых, в частности, себестоимость строительства, аренда или покупка земли, стоимость строительных материалов и инженерных коммуникаций, а также многое другое. Следовательно, считать, что заявления чиновников могут влиять на стоимость недвижимости, было бы ошибочным - К концу 2016 года, — приводит он пример, — мы начали наблюдать постепенное восстановление рынка, которое было связано со стабилизацией экономической ситуации в стране и восстановлением покупательской способности населения. А в 2017 году мы ожидаем увеличения спроса на квартиры в Москве. Учитывая все факторы, влияющие на ценообразование и рыночную ситуацию, стоит сказать, что в данном контексте заявления чиновников являются лишь прогнозами, основанными на аналитических данных и общей конъюнктуре рынка, а не прямой директивой застройщикам об увеличении стоимость квадратного метра. - Прогнозы, — резюмирует директор департамента проектов компании Est-a-Tet Владимир Богданюк,— естественно, учитываются при формировании среднесрочной и долгосрочной стратегии. В основном это общие экономические прогнозы, которые предоставляет правительство – о состоянии ВВП, инфляции и прочее. На основании вышеперечисленных факторов, а также общей ситуации на первичном рынке формируются прогнозы и аналитика уже для рынка недвижимости. При этом на точность прогнозов влияет ряд непредсказуемых факторов – общая неустойчивость экономической и внешнеполитической ситуации. Например, присоединение Крыма и последующие санкции предсказать было невозможно, а они оказали на рынок огромное влияние.
