"Открытие" добралось до офиса

выкупила у долг девелоперской группы "Алкон" -- владельца московского бизнес-центра Alcon, где находятся офисы представительств PepsiCo и Mars. В качестве залога кредитор получает саму недвижимость, которая оценивается минимум в $278 млн. В случае улучшения экономической ситуации, как утверждают консультанты, объект может подорожать на треть.

"Открытие" получило контроль над бизнес-центром Alcon
© Коммерсантъ

Сбербанк продал ФК "Открытие" долг "Сокол эстейт", подконтрольного девелоперской группе "Алкон", рассказали два консультанта на рынке недвижимости. Заемщик числится владельцем построенного у станции метро "Сокол" на севере Москвы бизнес-центра Alcon, где находятся штаб-квартиры российских представительств PepsiCo и Mars. По словам собеседников "Ъ", "Открытие" получило в залог 102 тыс. кв. м в Alcon. По их данным, в сделку не вошли площади, строящиеся в рамках второй очереди офисного центра: речь идет о 45,4 тыс. кв. м, которые остались в залоге у Сбербанка. Ранее стоимость этих площадей банк оценивал в 6,6 млрд руб., указывается в базе "СПАРК-Интерфакс".

Пресс-служба "Алкона" не ответила на запрос "Ъ". В Сбербанке отказались от комментариев. Но информацию подтвердил руководитель корпоративного блока ФК "Открытие" . Он добавил, что банк рефинансировал кредит Сбербанка на более выгодных для клиента условиях.

Сбербанк был основным кредитором "Алкона" на протяжении нескольких лет. В 2011-2013 годах банк сообщал, что выделил кредит на $360 млн ООО "Офис-центр" (входило в "Алкон") под залог недвижимости. Правопреемником "Офис-центра" в 2014 году стал "Сокол эстейт".

По подсчетам партнера Cushman & Wakefield , стоимость построенных площадей Alcon составляет примерно $2,8 тыс. за 1 кв. м, соответственно, весь объект сейчас может стоить $280-300 млн. Замдиректора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Денис Платов оценивает бизнес-центр в 17-19 млрд руб. или $278-311 млн по текущему курсу. По словам одного из источников "Ъ", в 2015 году в Alcon пустовало много помещений и владельцу объекта приходилось предоставлять арендаторам скидки в размере 15-20%. В итоге, продолжают собеседники "Ъ", у девелопера возникли кассовый разрыв и трудности с обслуживанием долга. "Алкон" даже пытался продать объект. В конце 2015 года сообщали, что объектом интересовался консорциум инвесторов во главе с (РФПИ) и Mubadala Development из ОАЭ. Но сделка сорвалась, так как владелец хотел продать полупустой бизнес-центр по завышенной цене, утверждает один из собеседников "Ъ".

По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, сегодня уровень вакансии в Alcon составляет около 20%, а запрашиваемая ставка аренды -- 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По словам Геннадия Жужлева, Alcon -- один из наиболее интересных объектов в Москве. Якорные арендаторы бизнес-центра генерируют стабильный денежный поток, соглашается руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL .

Недавно ФК "Открытие" приобрела у долг владельца торгцентра Columbus (общая площадь 278 тыс. кв. м) на Кировоградской улице на юге Москвы. Также, по информации источников "Ъ", в залоге у "Открытия" находится бизнес-центр Nevis (10,9 тыс. кв. м) в районе проспекта Мира, объектом управляет O1 Properties Бориса Минца. "В качестве залогов "Открытие" выбирает объекты, которые в случае восстановления рынка коммерческой недвижимости будут быстро расти в цене,-- делится своими наблюдениями партнер Colliers International .-- Так, стоимость Alcon может увеличиться на 20-30%". По мнению Михаила Миндлина, после ухода иностранных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости вышли локальные игроки, в том числе коммерческие банки, обладающие сегодня избыточной ликвидностью. "Банк занимает у населения деньги под невысокий процент и вкладывает их в покупку качественных объектов, генерирующих стабильный арендный доход,-- продолжает господин Миндлин.-- Соответственно, только с аренды они будут зарабатывать по 10% годовых, не говоря уже о росте стоимости залога".

Динара Мамедова