Петербургская аномалия: рынок жилья в 2016 году купался в лучах спроса

Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга в уходящем году выбился из общероссийской картины: спрос на квартиры шагал вверх небывалыми для кризиса темпами; незначительно, но подросли и цены на жилье. Многие эксперты говорят о стабилизации, однако позитив очевиден не всем: удержать активность покупателей будет непросто. Но будущим владельцам квартир это на руку. Петербург как осознанный выбор Вопреки пессимистичным прогнозам, продажи недвижимости в Петербурге в 2016 году шли бойко. По оценкам экспертов рынка, в городе и ближайших пригородах объем проданного жилья составит порядка 3,8−4 млн кв. м, что сопоставимо с показателями 2015 года, когда было реализовано около 3,8 млн кв. м. Высокий спрос заметно отличает Петербург от других российских городов-миллионников, от Москвы и Екатеринбурга до Нижнего Новогорода, где интерес к новому жилью в течение года шел на убыль. Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая объяснила это корреспонденту ИА REGNUM тем, что первичный рынок города на Неве традиционно ведет себя иначе, чем в других городах, — в частности, быстрее реагирует на любые изменения, как рыночные, так и политические. «Люди в Петербурге также в целом всегда более проактивны», — комментирует Гуртовая. Большое количество клиентов обеспечили Петербургу покупатели из других регионов. «Квартиры в Петербурге интересуют иногородних. Например, в последнее время, благодаря различным региональным программам и сотрудничеству застройщиков и брокеров с местными агентствами, отмечается увеличение доли иногородних покупателей», — сообщила корреспонденту ИА REGNUM руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. География покупателей петербургских квартир широка. Фактически, только в Петербург переезжают из таких городов на Северо-Западе, как Мурманск, Архангельск, Петрозаводск, говорит Екатерина Гуртовая. Много клиентов из «нефтегазовых» регионов, которым «переезжать на юг доктора не советуют, в Москве — неуютно, а Петербург — оптимальное решение». «Это люди, которые хорошо обеспечены, с высоким уровнем образования и с возможностями для интенсивного культурного досуга. В Петербурге их привлекают прекрасные возможности для обучения детей в вузах, удобство для поездок в Европу, имеющиеся в нашем городе отличные возможности для интересного и содержательного отдыха и т.д.», — поясняет эксперт. Также Петербург отличает сохраняющийся даже в период кризисов внутренний спрос. И чем больше людей покупают квартиры, тем больше желающих. «Возможно, в других регионах люди вкладываются во что-то иное, а в Петербурге — в недвижимость», — говорит Екатерина Гуртовая. Отдельные застройщики отмечают значительный рост продаж: так, компания «ЦДС» реализовала на 30% больше нового жилья, чем годом ранее, а продажи в жилых комплексах «ЮИТ» выросли почти вдвое. Драйверы спроса В течение уходящего года спрос на жилье был неоднородным. Как заявил в рамках вебинара «Жилищного проекта» гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер, в первом полугодии спрос взметнулся на 35% к аналогичному периоду предыдущего года. Объясняется это низкой базой 2015-го: на фоне девальвации рубля ставки ипотеки тогда взлетели к небесам, продажи «прибило» к земле. Другим важным обстоятельством стали слухи о скором прекращении программы субсидирования ипотеки. Во втором полугодии спрос успокоился и естественным образом пошел на снижение. Эксперты выделяют несколько причин, обусловивших высокий интерес покупателей к новому жилью. Например, способствовала разогреву рынка ипотека. «Ее доля составила в среднем 60%, а благодаря господдержке ставки были очень привлекательны», — пояснила Ольга Трошева. По отдельным проектам, уточняет Марк Лернер, доля ипотеки достигает 70−80%. В целом рынок ипотеки в Петербурге уже превысил прошлогодние показатели и вернулся к уровню 2014 года. С другой стороны, пояснил ИА REGNUM директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев, с бурных событий конца 2014 года прошло достаточно много времени, люди успели присмотреться к рынку недвижимости и понять, что там всё достаточно стабильно. По его словам, уже в 2015 году рынок достиг определенного баланса: цены на недвижимость перестали резко меняться, а застройщики скорректировали планы по новым объектам. Стабилизация цен на недвижимость, отмечающаяся на протяжении последних трех лет, вкупе с запуском программы госипотеки, поддержали спрос. И, наконец, интерес покупателей подогрело сокращение предложения в наиболее качественных и удачных объектах, считает Екатерина Гуртовая. «Количество выводимых на рынок новых объектов снизилось в 2016 году и, соответственно, покупатели осознают, что сокращается и широта выбора квартир на рынке. Это дополнительно стимулировало спрос, заставляя ускорять принятие решений», — добавляет эксперт. Новостройки не расстроились Объемы ввода вновь построенного жилья в Петербурге и Ленобласти по итогам 2016 года будут не хуже прошлогодних, заявляют чиновники. Как сообщил в рамках Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин, объем ввода жилья в 47-м регионе превысит 2 млн кв. м. В Петербурге ожидается ввод 3,1 млн кв. м, что соответствует уровню 2015 года, заявил зампредседателя городского комитета по строительству Евгений Барановский. По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», совокупный объем нового предложения в Петербурге и ближайших пригородах составит около 3,5 млн кв. м, что также сопоставимо с результатами предыдущего года. Однако выводить на рынок новые проекты застройщики не спешат. По словам Марка Лернера, по итогам года количество новых стройплощадок сократится на 10−15%. Большинство будущих новостроек — это не проекты комплексного освоения территорий (их единицы), а небольшие жилые комплексы. «Проекты точечной застройки, которые, казалось бы, отошли в прошлое, вновь востребованы. Даже компании-лидеры ищут участки для небольших проектов», — констатирует Лернер. По мнению застройщиков, ничего экстраординарного в сокращении числа новых проектов нет: не более чем продиктованная здравым смыслом реакция на «кризисный» спрос. «В 2016 году мы наблюдали развитие тенденций, зародившихся еще в 2015 году. Тогда спрос на новостройки падал, и застройщики старались выводить новые проекты, только будучи уверенными, что они востребованы», — поясняет Сергей Терентьев. Никто не хочет затаривать рынок жильем, которое будет трудно распродать, продолжает Екатерина Гуртовая. Одни компании, исходя из собственных оценок спроса, не спешили форсировать уже подготовленные проекты, у других могли возникнуть задержки с согласованием из-за постоянных корректировок законодательства. Не надо сдачи К концу года в сфере новостроек отчетливо проявились две противоположные тенденции. Служба Госстройнадзора Санкт-Петербурга сообщила, что застройщики стали чаще переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию. В 2016 году в Госстройнадзор поступило 813 таких заявлений, годом ранее — 713. Это может говорить как о задержках по «техническим» причинам, так и о том, что квартиры активно раскупаются не во всех проектах. Одновременно количество выданных разрешений на строительство жилых домов превысило показатели последних пяти лет. По информации пресс-службы надзорного ведомства, если в 2011 году было выдано 94 документа, то в 2016-м — уже почти 170. О чем это может свидетельствовать? С одной стороны, говоря о планах на наступающий год, строители отмечают позитивные изменения в спросе, пополнении земельного банка и планах по запуску новых объектов. С другой, застройщики всего лишь спешат создать «запас прочности» в связи с грядущими изменениями в законодательстве. Так, с января 2017 года вступят в силу изменения в Федеральный закон №214. Закон усиливает контроль со стороны региональных властей, предъявляет высокие требования к уставному капиталу застройщика, обязывает его проводить отчисления в компенсационный фонд и так далее. То есть, защищая дольщиков, ставит строителей в более жесткие, а местами неудобные условия работы. Эти требования не будут распространяться на объекты с имеющейся разрешительной документацией. Так что полученные в 2016 году разрешения могут «лечь в портфель», а ориентироваться застройщики будут на ситуацию со спросом. Метр бежит за покупателем И все-таки от рынка новостроек в Петербурге и ближайших пригородах в 2017 году ждут хороших вестей. По мнению Ольги Трошевой, по итогам следующего года объем продаж будет на уровне не менее 4 млн кв. м. Сергей Терентьев прогнозирует годовой рост на 15−20%. Но бытуют и пессимистичные оценки. По мнению Марка Лернера, тенденции стабилизации неочевидны. «Макроэкономические процессы будут приводить к дальнейшему сокращению доходов населения, поддерживать темпы спроса и продаж застройщиков будет сложно. Поэтому итоги 2017 года вряд ли будут сопоставимы с текущим годом», — полагает эксперт. Продолжающееся оскудение кошельков россиян подтверждает Росстат: реальные доходы населения, по данным ведомства, упали по итогам III квартала 2016 года на 6,5%. Вопрос — откуда людям брать деньги на жилье — открыт. Не исключено, что из-за этого будет расти «ипотечная закредитованность», несмотря на прекращение госпрограммы поддержки ипотеки. По большому счету, она свою функцию исчерпала: ставки банков по ипотеке с субсидированием и без него отличаются незначительно, а в предновогодних предложениях крупных банков они почти идентичны, отмечают застройщики. Соответственно спросу будут вести себя в следующем году и цены на первичную недвижимость. Эксперты сходятся во мнении, что рост по Петербургу не превысит инфляции (по предварительным данным Росстата, она составит в 2016 году 5%). В интересных проектах с хорошей локацией рост цен может быть выше, другим застройщикам понизить ценник помешает постоянное удорожание себестоимости строительства, а также перекладывание на их плечи затрат по социальной инфраструктуре не только в Петербурге, но и в Ленобласти. Сложившаяся ситуация в целом на руку тем, кто думает о приобретении жилья в перспективе. Сейчас, на рынке покупателя, метры «гонятся» за клиентом. И это не только интересные условия для сделок. Застройщики всё больше думают о том, как повысить привлекательность своих проектов и сделать условия проживания в них более комфортными, выводят на рынок новые форматы квартир. Даже если речь идет о «20-метровках», само существование которых искренне удивляет некоторых федеральных чиновников.