Ждать ли в 2017 году революцию на рынке недвижимости?

Вырастут или снизятся цены на недвижимость в новом году? Эксперты поделились с Sobesednik.ru своими прогнозами. Руководитель Аналитического и консалтингового центра Юлия Сапор: — Рынок недвижимости в Москве неоднороден, и ценовая динамика в разных сегментах отличается. На первичном рынке столицы по итогам 2016 года средневзвешенная цена выросла на 1,4%, поскольку в течение года рынок активно пополнялся новыми проектами на начальном этапе возведения с более низкими ценами. При этом на рынок преимущественно поступили доступные проекты с более низким уровнем цен. Несмотря на это, цена увеличилась за счет масштабных комплексов, которые вышли на рынок в прошлом году и уже подросли в цене по мере возведения. В отдельно взятых жилых комплексах цена в 2016 году росла стабильно — на 15–25% за весь строительный цикл — за счет увеличения готовности и высокого уровня спроса (по данным Росреестра, совокупный спрос по итогам 2016 года был в 1,8 раз больше, чем за аналогичный период 2015 года — с 2013 года это самый высокий показатель по уровню спроса). В 2017 году можно прогнозировать продолжение уже обозначившихся тенденций: умеренный рост цен в пределах 8% по мере возведения крупных проектов и положительную динамику в отдельно взятых комплексах. Падение цен мы наблюдаем в основном на вторичном рынке, который переживает отток спроса на рынок новостроек, переизбыток предложения и большой объем переоцененных лотов. В 2017 году на вторичном рынке, скорее всего, продолжится падение цен в пределах 10%, в ряде сегментов и локаций может наблюдаться стагнация, то есть «заморозка» цен на одном месте. Это наиболее востребованные на текущий момент сегменты — новые панельные дома в хороших районах, а также монолитные дома в престижных районах. Особенно сильное падение может произойти на устаревшие панельные дома старше 80-х годов. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: — Новостройки, конечно, будут расти в цене. Причем привлекательность новостроек будет расти везде, но особенно — если эти новостройки находятся в экономически успешных регионах. Что касается цен во вторичном сегменте, то стагнация там неизбежна. Даже если бы кризис не начался, рано или поздно стоимость вторичного жилья начала бы уменьшаться. Средний износ жилого фонда по стране достигает 64%, причем большинство россиян живут именно в старых домах. Снижение привлекательности вторичного рынка в России — это объективный процесс и еще одна причина, почему средняя цена на жилье в стране не может повышаться. Если говорить в целом о стране, то ситуация в недвижимости в ближайшие годы будет скорее напоминать стагнацию. Доходы населения в течение двух лет падают, число малоимущих растет. При этом средние издержки в производстве и торговле возрастают, а значит, жилье будет оставаться дорогим относительно заработков среднего россиянина. Большая часть регионов дотируются несколькими субъектами-донорами. В таких условиях среднероссийская стоимость жилья не будет расти. Однако в реальности мы имеем дело с огромными региональными диспропорциями развития. В период кризиса население начинает мигрировать в города (в районные, областные центры, а также столицы). Соответственно, в отдельных локациях (а именно — промышленно развитых мегаполисах с диверсифицированной экономикой) спрос на жилье будет неизбежно увеличиваться. Прежде всего к таким «точкам роста» относятся Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Екатеринбург, Казань. В этих городах будут наблюдаться тенденции, прямо противоположные «средней температуре по больнице»: спрос, предложение и цены будут возрастать, так как в период кризиса все хотят жить в экономически успешной среде. Соответственно, никакого кризиса цен, особенно в новостройках, в этих городах не будет. Уже сейчас мы видим, как в столице цены на новое жилье начинают расти. В массовом сегменте за вторую половину 2016 года стоимость «квадрата» выросла на 5,2%, а в бизнес-классе с I квартала 2016 года — на 3,3%. В ближайшие годы тенденция к росту цен сохранится, хотя конечно, никакого галопирующего увеличения не будет — в силу как общеэкономических причин, так и местных особенностей московского рынка. Полагаю, что в 2017 году сохранится текущий темп (около 1% в месяц в новостройках эконом— и комфорт-класса и 1% в квартал — в бизнес-классе). Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: — В московском регионе падения цен не стоит ожидать. Пока средневзвешенная цена на рынке Москвы стабилизировалась на уровне 195 тыс. рублей за кв. метр. Относительно декабря 2014 года падение цен в границах «старой» Москвы действительно значительное и составило более 18,5%. Однако основным фактором падения цен является увеличение доли массового сегмента в структуре предложения с более низким уровнем цен. При этом на рынке Московской области такого падения цен не зафиксировано. Таким образом, даже в условиях падения уровня спроса и снижения доходов населения снижение цен обуславливается в первую очередь выходом новых относительно бюджетных проектов в «старой» Москве. В то же время уровень цен в Московской области за период осень-2014 — осень-2016 находится в диапазоне 79–82 тыс. рублей за кв. метр. Кроме того, в будущем застройщикам будет все тяжелее удерживать данный уровень цен ввиду неопределенности курса рубля и инфляционных процессов. Например, в конце 2014 года средневзвешенная цена по Московской области была 80 тыс. руб., а с учетом инфляции (в 2015 году — 12,9%, в 2016 году прогнозируется на уровне 5,8%) она должна была достигнуь 95,5 тыс. руб. Однако на деле мы имеем те же самые 80 тыс. руб. Соответственно, дальнейшая инфляция (даже на обозначенных правительством относительно низких показателей в 4% в 2017 году) потребует от застройщиков корректировать уровень цен в сторону повышения. Управляющий директор брокерского департамента Александр Москатов: — С большей долей вероятности можно говорить о том, что в следующем году на вторичном рынке мы увидим примерно ту же динамику цен, что наблюдали весь этот год. То есть цена предложения на вторичные квартиры будет медленно, но верно снижаться. В 2017 году это снижение может составить от 3 до 5% — при условии, что не произойдет никаких глобальных экономических изменений. Стоит отметить, что цены будут снижаться в основном за счет корректировки стоимости переоцененных объектов, которых по-прежнему остается довольно много.