КЭШ-ГЕНЕРАТОР: Получаем доход с первого дня инвестиции

КЭШ-ГЕНЕРАТОР Получаем доход с первого дня инвестиции Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными. Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости – в предложении от профессионалов немецкого рынка. Что беспокоит владельца капитала? Вильгельм Хиберт Всегда есть риск потери основного капитала – тех средств, которыми располагает инвестор. Перед партнерами, которые обращаются к нам, стоят две задачи. Первая – сохранить покупательную способность капитала, который у него есть. Вторая – решить этот вопрос максимально безопасно. Конечно, перед любой инвестицией важно оценить, какие существуют шансы и какие существуют риски. Но начать стоит с самого большого риска. А самый большой риск для инвестиций сегодня – не инвестировать вообще. Уве Кольб Сегодня главным приоритетом инвесторов является сохранение капитала, а получение высокой прибыли отходит на второй план. Это можно объяснить тем, что рынок сейчас находится на стороне продавца, который диктует правила и цены. К одному продавцу выстраивается очередь из инвесторов, желающих вложить свои средства. Вы хотите сохранить капитал и понимаете, что его нужно куда-то вкладывать. Но как вы видите свое участие в проекте? Вильгельм Хиберт Существуют два возможных сценария. Первый – активные действия. Вы берете заработанный капитал и начинаете развивать какой-то проект или идею. Вкладываете в нее физический труд, мысли, энергию. Второй вариант – пассивная инвестиция. Вы покупаете актив, чтобы принимать участие в его работе исключительно как контролирующий орган. Банально говоря, вы не занимаетесь вопросами сгоревших лампочек, а получаете только две вещи – доход и отчет. Для пассивных инвесторов рынок предлагает сегодня целый набор продуктов. Среди них депозиты, акции, облигации, золото… недвижимость тоже стоит в этом ряду. В этом случае вы отдаете капитал тому, кто продает свой объект, генерирующий доход. Этот доход вы и покупаете. Вы заинтересованы именно в пассивном доходе. Где в мире его можно получить? Вильгельм Хиберт Германия – страна, оптимальная именно для получения пассивного дохода. Здесь все прогнозируемо, и экономическая ситуация предоставляет возможность сделать бизнес-план на следующие 10–15 лет. Действующая законодательная база, неприкосновенность частной собственности, устоявшийся рынок – аргументы «за». Кстати, более 50% инвестиций в недвижимость Германии осуществляют сами немцы. Они верят в свой рынок. А вот если вы хотите спекулировать, если для вас важна волатильность, адреналин – думаю, Германия вам не подойдет. Как и в том случае, если вы хотите принимать в чем-то активное участие, то есть купить себе работу. Вы готовы инвестировать в немецкую недвижимость. Но все ли объекты подходят для инвестиций? Вильгельм Хиберт Я бы выделил три основные категории перспективных продуктов. Первая – торговые центры, которые обеспечивают жителей близлежащих районов товарами первой необходимости. Самые интересные объекты находятся в средних и небольших городах, где рентабельность инвестиций выше по сравнению с мегаполисами. Следующий класс – дома престарелых, управляющие компании в которых заключают арендные договоры более чем на 20 лет. Третья категория – жилье. Правда, стоит учитывать, что в доходных домах сложная структура управления, и арендаторы в них менее надежны… С другой стороны, больше половины жителей Германии по-прежнему живут в арендном жилье, которое пользуется спросом. Оливер Байер Для частных инвесторов лучше всего подходят объекты, которые не требуют сложного управления. Это, например, розничные магазины или торговые помещения с небольшим количеством офисов или квартир. Напротив, я бы не советовал инвестировать в отели, логистику или учреждения здравоохранения. Вы понимаете, что выбор объекта и его последующее управление требует усилий. Как упростить свою задачу? Вильгельм Хиберт Наша идея – создать продукт, позволяющий инвестору получать доход с первого дня. Основное отличие подобной схемы – инвестор приобретает объект, который уже соответствует всем критериям продукта институционального качества высшей категории. Специалисты уже выбрали его, провели due diligence, привлекли банковское финансирование. Благодаря этому с первого дня покупки инвестор экономит массу времени и зарабатывает деньги на проверенном продукте. Аналогов такому решению на сегодня нет. Это и есть кэш-генератор. Уве Кольб Наша задача – взять на себя решение всех вопросов инвестора на местном рынке. Это более значимая работа по сравнению, скажем, с работой маклера, который получает объект от продавца и ищет для него покупателя. Его главная цель – продажа. А наш объект прошел тщательную проверку как с рациональной, так и с эмоциональной точки зрения. Для инвестора это дополнительный бонус. Что представляет собой кэш-генератор? Вильгельм Хиберт Инвестор приобретает компанию, актив которой – объект с арендатором, заключившим договор на 15–20 лет. Под актив уже привлечено банковское финансирование – на сегодня под 1,5–2% годовых на длительный период; соответственно, инвестор покупает компанию с кредитной историей в немецких банках. Сам объект прошел детальный анализ. Разумеется, уже проведен due diligence – как юридический, так и технический – и с результатами проведенных экспертиз можно ознакомиться. Можно узнать покупательную способность и структуру населения в районе, а значит оценить конкуренцию. Пакет исследований позволит с максимальной точностью заглянуть в будущее и просчитать рентабельность. Важно и то, что инвестор может ознакомиться с реальными финансовыми показателями и понять, соответствуют ли они прогнозам. Ведь компания уже работает некоторое время, подключено банковское финансирование, есть управляющая компания… И это, наверное, основное отличие кэш-генератора от объекта Кто делает кэш-генератор? Флориан Шрайнер В мои обязанности входит прежде всего анализ рисков. Эту работу необходимо провести, чтобы оценить перспективы проекта, подготовить договор купли-продажи и обсудить его условия. Честно говоря, в моей практике не было еще ни одного объекта, который не нес бы вообще никаких рисков. Ральф Хуммель Моя задача – привлечение кредитного капитала в банках Германии на выгодных условиях для успешной реализации транзакции. Я ищу финансовый институт, программа кредитования которого наиболее соответствует оптимальной инвестиционной стратегии, и выстраиваю последующую коммуникацию с банками. Также на каждом объекте я совместно с риск-аналитиком провожу due diligence. Доната Цюльсдорф В компании я отвечаю за техническое управление объектами. Мы выявляем повреждения и дефекты, оцениваем необходимость строительных работ, возможной модернизации или перестройки объекта. Также я занимаюсь подготовкой договоров технического обслуживания. Анна Хаммер Я отвечаю за управление активами на уровне объекта. Мы выставляем счета арендатору, следим за регулярным поступлением платежей, рассчитываем эксплуатационные расходы, организуем ремонт, если требуется. Мы также предоставляем инвестору отчет о состоянии дел на объекте, чтобы он имел представление о всех текущих мероприятиях. Доход компании приносит аренда конкретного объекта. Какая компания может стать арендатором? Мы рассматриваем исключительно арендаторов уровня «трипл эй» (AAA) – платежеспособность таких арендаторов приравнивается к платежеспособности Германии. Какие требования предъявляются к недвижимости? Для продукта институционального качества высшей категории подходят только абсолютно новые объекты, в которых действует гарантия на строительные субстанции от застройщика. Как происходит коммуникация инвестора с управляющей компанией? Мы создали структуру постоянной коммуникации с нашими клиентами. Общение может вестись на русском, английском и немецком языках. Даже налоговую отчетность партнер получает в переводе на русский язык. За инвестором закрепляется доверенное лицо, которое предоставит всю информацию до мельчайших деталей. Разумеется, в управляющей компании есть люди, которые периодически выезжают на объекты, осматривают их, занимаются устранением выявленных недостатков… Инвестор видит информацию в отчетах, но активно не участвует в работе. Что же должен делать собственник бизнеса после покупки? Инвестор получает две вещи – деньги и репортинг. Безусловно, у его есть механизмы контроля, и в любой момент он может принять нужное решение, но у него нет необходимости участвовать в текущей работе. Сколько стоит кэш-генератор? Для кэш-генератора рассматриваются продукты, стоимость которых начинается от 3 млн евро. Соответственно, минимальный размер собственного капитала составляет 1–1,5 млн евро. Верхний предел может составлять десятки миллионов евро. Инвестору необходимо предоставить подтверждение источника происхождения капитала. На какую рентабельность можно рассчитывать? С учетом банковского финансирования, инвестор может рассчитывать на доходность до 10% на собственный капитал. Если приобретать такой объект без банковского финансирования, то доходность варьируется от 4% до 7%. Можно ли сделать кэш-генератор самостоятельно? Любой инвестор может сам выбрать объект недвижимости, проверить его – или найти людей, которые сделают это, получить банковское финансирование, решить вопросы налогового планирования… У нас есть примеры успешного решения таких задач, но весь процесс в этом случае занимает до двух лет. Отчасти потому, что приобрести качественный объект – трудная задача. Нет гарантий того, что вы договоритесь с продавцом и выиграете конкурс у других инвесторов. Какие сотрудники будут работать в приобретаемой компании? Компания, которую приобретает инвестор, не несет обязательств перед сотрудниками. Ведется исключительно инвестиционная деятельность в форме готового арендного бизнеса. При покупке инвестор получает жесткие гарантии, что не перенимает никаких обязательств, кроме связанных с объектом и с банковским финансированием. То есть он не создает рабочие места и не несет обязательств перед сотрудниками. Означает ли, что кэш-генератор после покупки не потребует дополнительных расходов? Инвестор получает компанию, в которой есть объекты недвижимости, генерирующие постоянный доход. Актив управляется профессиональной управляющей компанией, услуги которой оплачиваются из суммы, получаемой от арендатора. Генерируемого дохода полностью хватает не только на выплату процентов, тела кредита, но и на эксплуатационные траты, налоги и оплату услуг управляющей компании. И еще остается определенный профицит, который откладывается в виде резерва. Примеры Количество арендаторов 15 лет Сроки арендных договоров 68,67% Плечо банковского финансирования 6,27% Рентабельность Торговый центр в Мюнхене строился более 10 лет. Сейчас его внешний вид значительно отличается от первоначально запланированного… Первый этаж занимают гипермаркет и кафе, на втором находится медицинский центр. Удачное расположение обеспечивает постоянный поток клиентов, поскольку и магазин, и врачебный кабинет — единственные в данном районе. Количество арендаторов 15 лет Сроки арендных договоров Плечо банковского финансирования 10,43% Рентабельность В коммуне Шульцендорф рядом с Берлином мы представляем специализированный торговый центр, в котором работают более 20 арендаторов – как сетевых, так и небольших. Основным якорным арендатором является компания Edeka, которая занимает здесь более половины всей площади. Этот кэш-генератор на протяжении последних нескольких лет генерирует постоянный кэш-флоу. Подробнее о кэш-генераторе читайте в спецпроекте «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Цикл статей и видеосюжетов представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах. BiG Property (Best in Germany) www.bigproperty.de info@bigproperty.de Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77 Москва: +7 (495) 199-17-77