На Украине сейчас в моде «бесплатная аренда»: обзор рынка недвижимости

Рынок продажи Согласно результатам исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank, опубликованным в декабре прошлого года, Украина заняла первое место в мире по падению цен на жилую недвижимость: к концу III квартала цены просели на 9,9% с начала года. Как утверждают эксперты, драйвером этого процесса стало и продолжает оставаться жилье вторичного рынка недвижимости, которое до последнего момента держалось в цене. Причиной этого стали новые расценки на отопление: из-за изношенности внутридомовых сетей и отсутствия теплосчётчиков такие квартиры слишком дорого содержать. В свою очередь, сдать их можно зачастую только как жильё эконом-класса, т. е. возникает порочный круг. «Если же рассматривать стоимость квартир в долларовом эквиваленте, то просто необходимо указать тот факт, что цена жилья на вторичном рынке упала до рекордно минимальной стоимости и на данный момент составляет 956 долларов за кв. м [Киев — Ред]. То есть, только за первый месяц нового года квартиры потеряли в стоимости больше 2,5% в долларах и 2,4% в гривнах соответственно», — отмечают аналитики портала недвижимости M2bomber. В целом же в конце января 2017 года медианная цена на однокомнатные квартиры в столице Украины составляла 936.500 грн (34 560 долларов), на двухкомнатные 1.488. 225 грн (55 000 долларов), на трехкомнатные 1.895.500 грн (70 000 долларов). В регионах наблюдается похожая ситуация. «В 2015 году стоимость вторички упала на 25%, в 2016 году — на 16%. Мы ожидаем, что в 2017 году цены снизятся еще на 5%. На первом месте по снижении стоимости жилья — Одесса, там за год цена жилой недвижимости (социальное жилье и вторичное) снизилась на 18%, до 787 долларов за квадратный метр. На втором месте — Днепр, цена недвижимости снизилась на 17% до 570 долларов за квадратный метр. Третье место занимает Харьков, где снижение составило приблизительно 17%, до 592 доллара за метр квадратный. На четвертом месте — Львов, где средняя стоимость квадратного метра снизилась до 860 долларов за метр», — заявил во время пресс-конференции вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников. Рынок аренды На рынке арендного жилья Украины сложно выделить какую-то одну тенденцию. Справедливее говорить, что тенденций множество, в зависимости от того, о каком именно типе арендуемого жилья идёт речь. Главными факторами остаются курс доллара и стоимость коммунальных услуг, прежде всего, отопления. Они, в комбинации с типом квартиры и формируют поведение владельцев. Так, в практике практике перекладывания оплаты отопления на арендатора (до резкого повышения стоимости отопления примерно в половине случаев эти расходы нёс владелец жилья) есть свои исключения, утверждают риэлторы: «На фоне этих космических платежек некоторые хозяева даже берут на себя половину оплаты. Все очень индивидуально. В высоком ценовом сегменте, например, «единичка» от 10 тыс. грн, [370 долл — Ред.] есть случаи, когда, чтобы удержать постояльца, хозяин оплачивает все платежи», — утверждает директор компании Best & Seller Ирина Луханина в комментарии газете «Сегодня». Эксперт имеет в виду Киев, однако в регионах в соответствующем сегменте ситуация должна быть аналогичной, поскольку там ещё сложнее найти постояльца, готового платить выше среднего по рынку. Скачки курса гривны вернули также практику фиксации стоимости аренды в долларе. И тут, к слову регионы даже опережают столицу. Если во Львове и Одессе это уже успело стать правилом, то в Киеве пока распространено, опять-таки, в ценовых сегментах выше среднего (где переплата из-за внезапного скачка курса в несколько сот гривен для арендатора некритична). Замглавы министра регионального развития и, в прошлом, владелец строительной компании Лев Парцхаладзе пытается протолкнуть через министерство финансирование проекта строительства социального муниципального жилья. Которое затем муниципалитеты смогут сдавать в аренду. «У нас социальным жильем привыкли называть просто недорогое жилье на свободном рынке. На самом деле, социальное жилье — это то, чем владеет государство и не позволяет его передавать в собственность физическим и юридическим лицам, то есть не позволяет приватизировать или продать. И дает либо в бесплатное пользование малообеспеченным семьям, или ценным специалистам, которых привлекают на работу, либо в аренду, опять же, ниже рыночной стоимости, как говорил Парцхаладзе. Но это требует создания реестра подобных потенциальных арендаторов. То есть сначала нужно будет не только построить жилье, но и вести учет тех, кто может по льготной цене арендовать это жилье и действительно является социально-незащищенной прослойкой. А дальше встанет вопрос, если этот реестр будет создан некорректно и просто это жилье выбросят на свободный рынок, то произойдет ситуация, когда они сами просто убьют арендные ставки. Потому что просто жилье, которое ниже на 20, на 30 или на 10% ниже рыночной стоимости, оно что сделает? Это будет дискаунтер, который просто под себя подтянет другие цены», — комментирует идею независимый специалист по вопросам недвижимости Ярослав Цуканов в эфире радио «Голос Столицы». Пока же, до централизованного предложения социального жилья, на рынке можно встретить иные бюджетные предложения. Скажем (и тут снова в пионерах регионы) — предложения «бесплатной» аренды: оплачиваются только коммунальные услуги. Так жители городов со значительным превышением предложения аренды над спросом пытаются решить проблему содержания жилья. Оформить субсидию на вторую (третью и т.д.) квартиру не всегда возможно, а даже 1,5−2 тыс грн. в провинции — уже слишком большая сумма, чтобы отдавать её за пустое жильё из своего кармана. Такие предложения на рынки встречались и раньше, однако преимущественно в моногородах с обанкротившимся градообразующим предприятием. Теперь же они не редкость и в областных центрах. Если же говорить о рынке в целом, цитирует издание «Информат» риэлтора Артура Пилипчука, то ценовая динамика за год такова: «Стоимость меняется каждый год по-разному. Был год, когда из-за массового переселения из востока цены увеличились значительно. Сейчас цены выросли на 10−15%, но не более. Это касается только жилья эконом и бизнес классов. На премиум сегмент это никак не повлияло». Однако речь о ценах в гривне. Т. е. 10−15%, о которых говорит эксперт — это лишь коррекция курса гривны, просевшего в 2016 году примерно на 13%. И то лишь для новых арендаторов. Те, кто снимает одно и то же жильё годами, как правило платят за него ниже среднерыночных ставок. Строительство Стоимость строительно-монтажных работ за год в среднем увеличилась на 9,2%, сообщает Госстат Украины. По различным видам строительства этот показатель колеблется от — 50% до +50%, однако по жилью эта динамика близка к средней. Это означает, что стоимость СМР не корректировалась даже на уровень роста курса доллара и себестоимость квадратного метра в валюте уменьшалась, позволяя застройщикам заманивать покупателей. Также Госстат приводит общую стоимость СМР в сегменте жилой недвижимости в минувшем году — 17,3 млрд грн, на 13% больше, чем в 2015 году. А общие инвестиции в жилую недвижимость составили 70,9 млрд грн (+13,1%) То есть практически как на рынке аренды: в гривне инвестиции в строительство выросли, а в долларах остались на прежнем уровне. Тот факт, что инвестиции не растут в долларе, не всегда означает, что рынок стоит на месте. Наоборот, теперь, когда застройщики вынуждены конкурировать не только друг с другом (в одном только Киеве в начале 2017 года строилось 158 новых домов, тогда как в январе 2016 — 138), но и с вторичным жилым фондом, они стараются предлагать покупателям нестандартные решения. Скажем, строительная компания «Т.М.М» в 2017 году начинает не просто новый проект, а сразу город-спутник Киева, рассчитанный на 20 тыс. жителей. Общая площадь строительства составит почти 1 млн кв м, которые в компании собираются предлагать покупателям по 300−320 долл/кв м. Впрочем основной упор гендиректор Николай Толмачёв делает не только на стоимость «квадрата», но и на будущие расходы владельца: «Самая дорогая составляющая — инженерная система и социальная инфраструктура. Это дороги, школа, садики, больница, электроэнергия, утилизация сточных вод. Но стоимость социальной инфраструктуры в Киеве и других больших городах завышена, потому что там монополисты. За городом совсем другая цена. Мы тепло будем доставать из геотермальных скважин [скорее всего, имелись в виду тепловые насосы — Ред.], нам не нужны котельные». Вопрос себестоимости, напрямую определяющий конечную цену метра для покупателя, по словам Андрея Гусельникова, пока что остро перед застройщиками не стоит: «Недавно Минрегионстрой опубликовал усредненную стоимость на сооружение жилья по регионам. Для Киевской области себестоимость квадрата просчитана исходя из цены стройматериалов и работ на уровне 9632 грн, для Киева — 11 269 грн. Поэтому что бы там застройщики ни говорили о своих низких доходах, снижать цену для покупателя ещё есть куда. Отсюда и игры со скидками, рассрочками и «подарками» в виде паркомест. Как минимум до середины апреля, скорее всего, цены повышать не будут», — рассказал он журналисту «Вести-Украина» Его коллега, президент «Лиги экспертов» Светлана Бовсуновская во время пресс-конференции, посвящённой тенденциям в строительстве отметила, что государство вот уже несколько лет как устранилось от регулирования отрасли и не вернулось к своей роли арбитра даже после «евромайдана»: «В 2011 году был принят закон, который дал возможность строить по декларативному способу. Застройщики декларируют строительство жилья одной категории, а, фактически, строят более сложные. За шесть лет на рынке появилось столько рисков, которые легли на граждан, которые являются активными инвесторами украинского рынка недвижимости». Кроме нарушения категорий застройщики ещё и стали значительно чаще нарушать действующие нормы строительства (нагрузка на социальную инфраструктуру, площадь придомовой территории, количество жителей на квадратный метр участка, этажность, минимально допустимая жилая площадь квартир и т.п.). О площади квартир на той же конференции говорил и Цуканов — что застройщики просто идут за требованиями рынка. И если покупатель требует мини-квартир общей площадью 15−18 кв. м, то игрокам рынка ничего другого не остаётся, кроме как строить. «Да, квартиры будут не такими комфортными и удобными, но достаточными для проживания… И мы к этому будем двигаться, у нас нет альтернативы», — считает эксперт. Нацкомиссия, осуществляющая регулирование в сфере энергетики и коммунальных услуг готовит строителям неприятный сюрприз: собирается повысить тариф на подключение к электросети в среднем в 6 раз. Сегодня его размер сильно колеблется в зависимости от изношенности сетей, расстояния и т.п. На данный момент известна только стоимость самого базового тарифа — домовладения с потребляемой мощностью до 16 кВт (дом площадью до 200 кв м). С января 2017 года он составляет 1,02−3,44 тыс. грн за кВт (город) или 1,08−2,47 тыс. грн за кВт (сельская местность). Тарифы для многоквартирных домов ещё не утверждены. Однако если допустить самый благоприятный вариант (что они окажутся не выше базового), то подключение однокомнатной квартиры в новостройке со стандартной предусмотренной мощностью 7 кВт будет обходиться застройщику в 7,14−24 тыс. грн. Причём это расценки на стандартное подключение, нестандартные случаи сразу можно умножать ещё примерно вдвое. Строительство муниципального жилья под аренду — не единственный проект строительства жилья государством. Минобороны Украины в своём бюджете предусмотрело 751 млн грн на строительство жилья для военнослужащих (1600−2500 квартир, если считать по рыночным ценам, зависит от того, где строить). В прошлом году таким образом среди семей военнослужащих было распределено 1040 квартир. ТРЦ, офисы «Товарообороты ритейлеров постепенно увеличиваются в гривне и валюте, а также в единицах продаж, что приводит к увеличению спроса на торговые площади и постепенному снижению вакантности», — такая оценка содержится в пресс-релизе международной консалтинговой компании Colliers International. Управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко не прогнозирует снижение спроса на площади и снижение арендных ставок даже несмотря на то, что в ближайшие 3 года в Киеве должны быть введены в строй 626 тыс кв. м торговых площадей (более 50% от нынешнего количества). Более того, по данным компании, количество вакантных торговых площадей на Хрещатике в течение 2016 года сократилось более чем вдвое (15% и 7% на начало и конец года), а в большинстве ТРЦ столицы такие площади составляют лишь 0−5%. То, что владельцы площадей стали чувствовать себя увереннее, заметно по целому ряду моментов. Так, в январе многие не торопились перезаключать договоры аренды: «Создавалось впечатление, что они притормаживали сделки, чтобы не продешевить. Ведь получать плату будут, в отличие от большинства собственников жилой недвижимости, через банки, по безналу. Они планируют подписать договора аренды уже по ставкам, адекватным повысившемуся курсу», — приводит finance.ua наблюдение директора компании Best & Seller Ирины Луханиной. «В 2016 году нашу сеть посетили около 30 миллионов человек. В прошлом году посещаемость наших торговых центров увеличилась на 4,6%. Вакантность по трем ТРЦ на 1 января 2017 года составила 0,9%. За год подписано более 80 договоров аренды», — генеральный директор DCH Real Estate (ТРЦ в Киеве, различные объекты коммерческой недвижимости в регионах) Даниил Владов по просьбе портала ibud.ua делится статистикой компании. В целом же посещаемость ТРЦ в декабре 2016 года в сравнении с декабрём 2015-го выросла от 6,7% (средние данные по Киеву) до 20,6% (в регионах). Такие данные приводит консалтинговая компания UTG. Похожая ситуация и на рынке офисной недвижимости: «Улучшение макроэкономической ситуации — рост ВВП и промышленного производства, снижение инфляции — привело к увеличению спроса на офисные площади. Прежде всего высокая арендная активность наблюдалась со стороны производственного и IT секторов, на которые пришлось три четверти всех сделок на офисном рынке Киева в 2016 году», — отметила руководитель отдела офисных площадей консалтинговой компании JLL (Украина) Александра Глобина в пресс-релизе. Как следует из документа, доля вакантных офисных площадей Киева в 2016 году снизилась на 4,9 п.п. — до 19,3%. Правда, связано это, как отмечают аналитики, не только с возобновившимся спросом, но и с откладыванием девелоперами ввода новых офисных площадей. В 2016 году офисные площади выросли на 36,5 тыс. кв. м, что на 10% ниже показателя 2015 года. Данные Colliers International немного отличаются: 38 тыс. кв. м новых площадей и снижение вакантности до 14,4%. Стабилизировалась и средняя ставка аренды, которая на текущий момент в столице составляет в среднем 340 долл/кв м в год. Впрочем, участники рынка отмечают, что не проблема найти и помещения в 2−3 раза дешевле. Читайте также: Надвигается реституция, Польша заберет свое: обзор недвижимости Украины за осень 2016 года