Стрит-ритейл оживает

Город В 2016 году рынок стрит-ритейла пришел к относительной стабилизации. Основной прирост площадей происходил за счет ввода встройки в новых проектах жилых комплексов. Ориентировочно в прошлом году рынок стрит-ритейла вырос на 300-450 тыс. кв. м. В центре города ставки увеличились на 5-15%. Валерий Грибанов Только в черте Петербурга было введено в эксплуатацию около 3,1 млн кв. м площадей в новостройках города. При этом стоит учитывать, что 10-15% площадей в каждом жилом комплексе отводится под встройку на первых этажах зданий. Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group, говорит, что основной прирост новых площадей в стрит-ритейле будет и дальше происходить за счет развития новых районов города: "К наиболее ликвидным и перспективным локациям сегодня можно отнести Приморский район на границе с Выборгским, где активно идет новая застройка, а также территории вокруг строящегося "Лахта-Центра". Также стоит отдельное внимание уделить намывным территориям Васильевского острова и промышленной зоне вокруг Октябрьской набережной -- там активно идет процесс редевелопмента территорий". Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, подсчитал, что сегодня общий объем предложения встроенных помещений на основных торговых улицах Петербурга составляет чуть более 2 тыс. объектов. В структуре арендаторов наибольшие доли занимают кафе и рестораны (25%) и fashion-операторы (21%). По данным компании Knight Frank St. Petersburg, в 2016 году на рынке стрит-ритейла среди наиболее активных арендаторов отметились продуктовые операторы, заведения общественного питания и магазины сувениров в туристических локациях. Снос ларьков пошел на руку "В основных торговых коридорах (Невский проспект, Большой проспект П.С.), а также на ресторанных улицах Рубинштейна и Белинского наблюдается дефицит помещений площадью 100-150 кв. м. Ставки на ресторанных улицах и популярных туристических магистралях в среднем выросли на 5-15% в зависимости от локации", -- рассказала Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Она отмечает, что преображение Сенной площади (снос ларьков) позволило визуально расширить пространство, что создало заметный потенциал для операторов помещений в зданиях, обрамляющих площадь. "Мы уже видим рост интереса к этой локации со стороны арендаторов", -- говорит эксперт. Из перспективных территорий можно также отметить район Новой Голландии, где с открытием проекта в августе 2016 года выросла интенсивность пешеходных потоков по Конногвардейскому бульвару. "В ближайшей перспективе рост ставок здесь составит не менее 10-15%. Хорошей потенциал и у участка Большой Морской улицы, который в 2016 году стал новой пешеходной территорией", -- перечисляет госпожа Пузанова. По данным аналитиков Knight Frank St. Petersburg, одной из характерных тенденций стало смещение сегмента luxury в новую локацию -- на Старо-Невский проспект, где к существующему пулу операторов добавился Louis Vuitton. "Большая Конюшенная в то же время "собирает" операторов премиум-сегмента", -- говорит госпожа Пузанова. В поисках новых форматов "С точки зрения общего спроса сравниться с привлекательностью Невского проспекта и Большого проспекта П.С. сложно. Однако арендаторы с определенной специализацией могут быть в не меньшей степени заинтересованы и в размещении на других торговых улицах. Так, наибольшее количество ресторанов и баров наблюдается на улице Рубинштейна, где в структуре всех арендаторов данный сегмент занимает более половины; высокая концентрация общепита отличает и улицу Белинского. Большой проспект Петроградской стороны является одним из основных fashion-коридоров -- магазины одежды, обуви и аксессуаров занимают 35% в структуре арендаторов. Отличительной чертой Московского проспекта является наличие большого количества арендаторов сегмента товаров для дома, а также сектора услуг. Старо-Невский за прошлый год укрепил свои позиции в качестве одного из ключевых люксовых коридоров города. Размещение в "профильных" локациях позволяет арендаторам добиться синергии", -- рассуждает господин Фадеев. В течение 2016 года рынок Санкт-Петербурга пополнили 17 новых операторов торговли, активность проявляли как отечественные, так и зарубежные сети. В категории "одежда и обувь" большая часть новых операторов предпочла торговые комплексы, в формате стрит-ритейла заработали магазины зарубежных брендов Veta, Eres, Jil Sander Navy, занявших помещения на главных торговых магистралях центральных районов. Заметную активность проявили новые сети продовольственных и алкогольных магазинов, включая новые. Традиционно наиболее динамичным выглядел сегмент общественного питания: открылось 110 новых кафе и ресторанов. Доля заведений в формате стрит-ритейла составила 84%, часть ресторанов и кафе появилась в составе торгово-развлекательных центров, а также деловых и креативных кластеров. Эксперты обращают внимание, что на рынке сократилось количество помещений, занятых банками. Вместо них пришли небольшие магазины или общепит. Увеличилось количество помещений, в том числе в центре, занятых маникюрными салонами -- "Пилки", "Кисточки", "Ногти". "В целом глобальной ротации арендаторов не происходит. Появляются новые арендаторы или игроки, впервые начинающие бизнес, московские компании, расширяющие присутствие в Петербурге, но пока это не носит массового характера", -- говорит Михаил Рожко, директор отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate. Высокая конкуренция среди продуктовых ритейлеров подталкивает их занимать новые ниши и развивать ранее не характерные для них форматы, например, AB Daily или супермаркет "Лента". Андрей Бойков, партнер Rusland SP, полагает, что рынок стрит-ритейла по-прежнему подвержен высокой ротации -- это говорит о том, что он еще далек от стабильности. "Одной из ключевых тенденций можно назвать агрессивную экспансию федеральных торговых сетей (в особенности продуктовых) на рынке стрит-ритейла. Многие крупные сети (например "Лента"), которые раньше развивали исключительно крупные форматы гипермаркетов, на сегодняшний день с удовольствием активно размещаются на первых этажах жилых и коммерческих зданий и развивают супермаркеты шаговой доступности", -- отмечает эксперт. Разнонаправленная динамика Динамика арендных ставок была разнонаправленной. В целом за год произошел рост верхней границы ставки аренды на таких магистралях, как Невский проспект (включая Старо-Невский), Большая Конюшенная улица, Средний проспект и 6-7-я линии В.О. На Московском и Владимирском проспектах и Большом проспекте П.С. ставки не изменились. Максимальные арендные ставки за 2016 год (характерные для Невского проспекта) увеличились с 7,5-12,5 тыс. до 7,5-13 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. По данным IPG.Estate, на Большом проспекте Петроградской стороны ставки составляют 2,5-9 тыс. рублей в месяц за квадратный метр, на Владимирском -- 2,5-6 тыс. рублей, на Московском проспекте они колеблются в диапазоне от 1,5 до 6 тыс. рублей, на Каменноостровском -- от 2 до 8 тыс., на Среднем проспекте Васильевского острова -- от 1,5 до 4 тыс. рублей. Еще одна тенденция -- все более активный переход привязки аренды к обороту арендатора. Собственники сейчас стали более сговорчивы в этом плане. "Рынок стрит-ритейла очень динамичный. Появляются новые сети, арендаторы, ставки аренды сильно зависят от конкретной локации и окружающей зоны поглощения. Но в целом этот сегмент показывает наиболее быстрое развитие на рынке коммерческой недвижимости и быстрее восстанавливается после стагнации", -- резюмирует господин Бойков. По словам Михаила Рожко, сегодня в стрит-ритейле, в зависимости от района и локации, вакансия колеблется от 2-3% до 10%. Минимальный уровень вакансии наблюдается на центральных магистралях, максимальный -- в новых ЖК, в спальных районах, которые только заселяются жильцами, или в районах, граничащих с Ленинградской областью, где плотность населения невысока. По данным JLL, доля вакантных площадей на основных торговых улицах за год не изменилась и составила 6,7%. Наибольшее снижение показателя произошло на Владимирском проспекте -- на 4,5 п. п., до 5,9%; на Старо-Невском проспекте -- на 2,3 п. п., до 7,4%; на 6-7-й линиях В.O. -- на 2,2 п. п., до 6,4%. По данным JLL, количество открытий всех типов арендаторов на основных торговых улицах за год превысило количество закрытых объектов на 8%. "В сегментах fashion-ритейла, магазинов телефонов и книг, подарков, игрушек наблюдалось сокращение количества магазинов за год, тогда как наибольший прирост количества объектов зафиксирован в сегменте красоты и здоровья, а также продуктовых магазинов", -- говорит господин Фадеев. Ротация на основных торговых улицах снизилась с 26,2% в 2015 году до 21,5% в 2016 году, что свидетельствует о стабилизации рынка стрит-ритейла. Снижение ротации произошло на всех основных магистралях, за исключением торговых коридоров на Васильевском острове, что связано с открытием станции метро "Василеостровская" в середине года. Максимальная ротация в 2016 году наблюдалась среди ресторанов и кафе -- 19%. Наименьшая -- в сегменте ювелирных изделий, где она не превысила 10%.