Что нам стоит дом построить? Почему строительный рынок на грани обвала

Строительная отрасль переживает не лучшие времена. Если в ближайшее время власть не вмешается в отношения между застройщиками, дольщиками, сетевыми компаниями и другими участниками рынка, «локомотив экономики», как называют строительство, может сойти с рельсов. Оплатите неустойку – Каковы сегодня объёмы строительства жилья в Новосибирске? Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости: – Новосибирск – один из лидеров по объёмам жилищного строительства. Сегодня наш регион занимает четвёртое место в стране после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара. Тем не менее ёмкость строительного рынка во всех регионах, и Новосибирск – не исключение, уменьшается. Новых денежных вливаний нет. В общей сложности за год количество начатых строек упало на 46%. Снижение темпов строительства объясняется объективными причинами. В экономике – кризис, покупательная способность населения падает. Алексей Мироносицкий, генеральный директор «НСК Девелопмент»: – Проблема обозначена – спроса нет. А строить надо – ведь мы взяли на себя социальные обязательства перед дольщиками, которые уже вложились в жильё. Нужно что-то делать с оживлением спроса. Очевидных механизмов, которые могли бы предложить застройщики, нет, кроме снижения цены. Однако играть ценой на падающем рынке – это путь в никуда, можно и не достроить. Евгений Смышляев, сопредседатель Ассоциации обманутых дольщиков, депутат ЗС НСО: – Мы много лет гонимся за никому не нужными показателями – стараемся ввести больше миллиона квадратных метров и оказаться «впереди планеты всей». Спроса нет потому, что мы строим намного больше, чем могут купить. – Кроме снижения ёмкости рынка, что затрудняет работу строительных компаний сегодня? Сергей Николаев: – Сегодня большинство застройщиков возводят жильё по ФЗ-214 – на деньги дольщиков. Этот федеральный закон предусматривает большие штрафы для застройщиков в случае переноса сроков сдачи дома. В Новосибирске средний размер штрафа при переносе сроков строительства на 6 месяцев – порядка 300 тысяч рублей. Плюс закон даёт право дольщикам требовать неустойку через суд. Если в ближайшее время рынок не оживится, а закон не изменится, это может «выйти боком» и для дольщиков, и для строителей. Сейчас дольщики, у которых сроки сдачи домов задерживаются, потирают руки – ведь для них это возможность получить немалую прибыль. Дольщики идут в суд и, когда дом наконец-то сдаётся, в обмен на ключи от новых квартир вручают застройщику исковые требования. Как результат, деньги, которые застройщик намеревался вложить в следующие проекты, распыляются на удовлетворение исков. В 2018 году это может привести к тому, что ряды обманутых дольщиков пополнятся десятками тысяч людей, которые сегодня вкладываются в строительство на нулевом цикле. Евгений Смышляев: – Вопрос судебных исков, пеней и штрафов действительно чрезвычайно актуален. Абсурд ситуации в том, что иски предъявляют к застройщикам, которые берутся достраивать брошенные дома. А ведь из-за этого растёт цена квадратного метра для следующих покупателей. Алексей Мироносицкий: – Ещё одна статья нецелевых расходов строительных компаний в условиях падающего рынка – пени и штрафы, начисляемые ресурсоснабжающими организациями опять же из-за затягивания сроков строительства. И здесь ничего нельзя сделать. Сетевые организации – коммерческие структуры, существующие с целью получения прибыли. Они действуют в рамках правового поля, и их не интересуют, да и не должны интересовать проблемы дольщиков. – Как видим, картина складывается отнюдь не радужная и, судя по новостям, многие строительные компании в Новосибирске – на грани банкротства. Какими могут быть социальные последствия? Валерий Науменко, председатель Ассоциации обманутых дольщиков, депутат Совета депутатов г. Новосибирска: – В Новосибирске уже сейчас порядка пяти тысяч обманутых дольщиков, дома которых брошены строителями. Если прибавить сюда тех, чьи дома могут «зависнуть» в ближайшее время, то цифру можно смело увеличивать до 10 тыс. человек. Сергей Николаев: – Больше ста домов в Новосибирске стоят недостроенными, около 20 из них должны были быть сданы ещё шесть лет назад. Оживить рынок – Как поддержать застройщиков в сложившейся ситуации? Вадим Агеенко, заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам ЗС НСО: – Тут прозвучала мысль, что мы строим жилья намного больше, чем нужно. Позволю себе не согласиться. У нас в регионе около 12 тыс. человек стоит в льготной очереди на жильё. Значит, люди нуждаются. Значит, рынок жилья ещё не исчерпан, он просто «перегрет ценой». Мы переживаем за тех, кто пытается купить себе вторую, третью, четвёртую квартиру и ещё «навариться» на неустойке. Но тысячи людей не могут купить ни одной квартиры! Социальная ответственность за это в конечном итоге ложится на власть. Нужно искать подходы, чтобы эта социальная очередь наконец-то двинулась и чтобы учителя, врачи, военные, многодетные семьи наконец-то получили достойное жильё. Власть должна активнее предлагать застройщикам выкуп жилья по гарантированной «льготной» цене, скажем, по 40–45 тыс. руб. за квадрат. Конечно, для этого нужны серьёзные бюджетные вливания, но это оживит рынок. Ну а застройщикам останется только сделать выбор: продавать жильё по 100 тыс. руб. за квадратный метр и годами ждать покупателей или снизить цену и двигаться дальше. Роман Теленчинов, заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска: – В этом году мэрия намерена купить квартир на 120 млн руб. Ещё на 200 млн руб. будет покупать область – под расселение из ветхого жилья, детям-сиротам. Строителям надо понять, какие квартиры требуются по этим программам. Наше главное требование: если мы платим деньги в этом году, то мы рассчитываем, что и квартиры будут в этом году введены в эксплуатацию. – Ну а что касается взаимоотношений застройщиков и их партнёров: может ли власть выступить третьей стороной диалога? Роман Теленчинов: – Технические условия ресурсоснабжающей организации – неотъемлемая часть договора технологического присоединения. Этот договор подписывают две стороны. Если вы не выполнили свои договорные обязательства, то другая сторона имеет право применить к вам санкции. Хотя, конечно, такие вопросы можно решать посредством диалога. У департамента строительства диалог с ресурсоснабжающими организациями есть. Но надо понимать, что застройщики тоже должны участвовать в этом диалоге. – Как избежать появления новых обманутых дольщиков? Евгений Смышляев: – Идеальным вариантом была бы обсуждаемая уже несколько лет схема, по которой застройщики будут строить не на деньги дольщиков, а на банковские кредиты. И чтобы государство компенсировало строителям часть банковских кредитных ставок. Но проблема в том, что банковские кредитные ставки слишком высоки. Из-за этого цена квадратного метра жилья взлетит на 5–7%.