Правильный настрой

После провального 2015 года, когда ипотечное кредитование в крае просело почти на 40%, банки и застройщики фиксируют положительную динамику. За прошлый год рынок вырос на 20% и пока набирает обороты, а ставки снижаются. Но девелоперы полагают, что перспективы дальнейшего роста невелики из-за ограниченных финансовых возможностей потребителей. Это напрямую влияет на застройщиков, для которых «долевка» с ипотекой остается основным источником привлечения средств на реализацию проектов. Невеликий рост По данным Банка России, в прошлом году в Пермском крае было выдано 19,1 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 26,2 млрд руб. Статистика фиксирует позитивный тренд: количество займов выросло почти на 20%, хотя годом ранее провал достиг 38%. В денежном выражении прирост еще больше — почти на 22% (падение по итогам 2015 года — около 38%). При этом средняя ставка ипотечных займов снизилась с 13,51 в 2015 году до 12,69% в 2016-м. О положительной динамике заявляют и сами кредитные организации. Значительный объем выданных ипотечных займов приходится на Сбербанк, чья доля на региональном рынке в настоящее время превышает 60%. Как сообщили BG в пресс-центре Западно-Уральского банка ПАО Сбербанк, в прошлом году в Пермском крае выдано жилищных кредитов на общую сумму свыше 14 млрд руб. — это на 11% больше показателей 2015 года. Доля жилищных кредитов под субсидируемую государством процентную ставку по программе «Ипотека с господдержкой» — 3,1 млрд руб. (прирост к уровню 2015 года — 4%). «Ипотечный портфель банка ВТБ в Прикамье в прошлом году увеличился на 16% по сравнению с 2015 годом, составив около 3 млрд руб. За 2016 год в розничном банке ВТБ пермяки оформили 844 ипотечных кредита на общую сумму около 1,2 млрд руб., 45% из которых — по программе „Ипотека с государственной поддержкой“», — отмечает руководитель розничного филиала банка ВТБ в Перми Антон Янц. И хотя действие госпрограммы по субсидированию процентных ставок закончилось, в этом году ипотечное кредитование все равно набирает обороты. По словам господина Янца, за первые два месяца этого года в розничном банке ВТБ было оформлено около 130 ипотечных кредитов на общую сумму почти 200 млн руб., что на 67% больше, чем в прошлом году (около 90 ипотечных кредитов на общую сумму примерно 120 млн руб.). Растущие объемы ипотечного рынка эксперты связывают с последовательным снижением ставок, которое наблюдалось в течение прошлого года и продолжается сегодня. В пресс-центре Западно-Уральского банка ПАО Сбербанк уточнили, что последнее снижение произошло 20 февраля 2017 года, оно составило в среднем 1,1 п. п. «В настоящее время ставка в случае приобретения недвижимости у застройщиков составит 10,9%, при покупке жилья на вторичном рынке — от 11,25%.В марте 2017 года Сбербанк впервые ввел дополнительный дисконт в размере 0,5 п. п. для клиентов, которые воспользуются сервисом электронной регистрации сделки при покупке новостройки у застройщика», — добавили в пресс-службе кредитной организации. Антон Янц также отмечает, что розничный бизнес банка ВТБ снизил ставки по ипотеке с 1 марта 2017 года. «Кредит на покупку недвижимости в новостройках можно оформить по ставке от 10,4%, на приобретение готового жилья — от 10,75%. Таким образом, общее снижение ставок для банков составило 1,1 п. п. для новостроек и 1,35 п. п. для готового жилья (при условии комплексного страхования)», — говорит собеседник BG. Он уточняет, что в ближайшее время серьезных корректировок ценовых параметров не ожидается. «Если говорить о базовых ставках по ипотеке в этом году, то возможно незначительное изменение в сторону снижения в течение года. В 2017 году рост рынка ипотеки планируется в первую очередь за счет отложенного спроса на ипотечные кредиты, плавного восстановления экономики и роста покупательской способности. В текущем году мы также ожидаем восстановления рыночного спроса на вторичный рынок, и как следствие — увеличения его доли», — прогнозирует Антон Янц. По оценкам ВТБ, в этом году рынок вырастет не менее чем на 10–15%. «Ипотека на сегодняшний день — один из самых эффективных инструментов поддержки спроса, особенно сейчас, когда ставки кредитования опустились до уровня 2013–2014 года», — полагает господин Янц. Ипотеке час Ипотечное кредитование остается драйвером строительной отрасли. Застройщики признают, что основным источником финансирования новых проектов в сфере жилой недвижимости по-прежнему является механизм долевого участия, а внушительная часть сделок происходит с использованием ипотеки. «В прошлом году ипотечные займы, безусловно, сыграли свою роль. У нас около 90% договоров — это сделки с ипотекой. Сегодня, когда государство перестало субсидировать банкам процентную ставку, есть незначительное замедление. Мы наблюдаем даже некоторое снижение покупательской способности по сравнению с прошлым годом. Хотя то, что банки постепенно идут на снижение ставок — момент положительный», — отмечает гендиректор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин. По его словам, ситуация с продажами в новостройках сегодня не сильно отличается от того, что было в течение последних двух лет. Некоторые застройщики считают, что пик спада уже пройден. «Прошлый год был позитивнее, чем 2015-й. По своим объектам мы чувствуем, что оттолкнулись от дна и уже не падаем. Это сыграло стабилизирующую роль. Сейчас мы наблюдаем примерно такой же уровень продаж, как и в прошлом году. На ипотеку приходится более половины сделок. Мы надеемся на сохранение темпов и объемов реализации жилья на уровне 2015 года, но дальнейший рост вряд ли будет», — полагает гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин. «Банки, возможно, готовы наращивать объем выдачи ипотечных кредитов, но население ограничено в средствах. Тех, кто еще может получить кредит, становится все меньше», — добавляет собеседник BG. «Финансовая нагрузка у рядового потребителя серьезная, потому что экономика не восстановилась, и говорить о том, что мы преодолели кризис, рановато. Робкие положительные моменты есть, но активного развития не прослеживается», — соглашается гендиректор АН «Перемена» Станислав Цвирко. Стимулировать спрос девелоперы пытаются с помощью совместных программ с банками — они компенсируют кредитным организациям часть ставки, снижая конечную ставку для потребителей. Стоимость квартиры в этом случае может вырасти либо застройщик поступается собственной маржой. «У каждой компании свой расчет эффективности — какую часть она готова субсидировать банку. Но предложения действительно есть. Мы делали такие программы с ВТБ и Абсолют-банком», — отмечает Владимир Занин. «Приходится вырабатывать свои продукты. Например, у нас есть ипотека под 5,5% при условии увеличения первоначального взноса», — говорит Виктор Суетин. Предложения застройщиков со сниженными ставками (которые, как правило, действуют только на первые несколько лет выплаты по кредиту) были особенно популярны в прошлом году — до того, как банки стали постепенно снижать свои ставки. По словам Станислава Цвирко, акции девелоперов были в большей степени маркетинговым ходом. «Маркетинговые ставки носили временный характер. Когда наметилось снижение базовых ставок у банков, потребность в подобных продуктах сократилась. Да и клиенту иногда сложно объяснить такую маркетинговую ставку, особенно когда она заканчивает свое действие. Условно говоря, два года покупатель квартиры платил по 9% годовых, через два года возвращается к 13%», — поясняет господин Цвирко. Обездоленные Ограниченные возможности роста ипотечного кредитования и, как следствие, финансирования строительных проектов в сфере жилой недвижимости, как утверждают девелоперы, не единственная сложность. Дополнительную финансовую нагрузку создают изменения в федеральном законодательстве. С июля 2017 года застройщики будут обязаны увеличивать размер уставного капитала в зависимости от объема возводимого жилья. С уставным капиталом в 10 тыс. руб. компания строить, привлекая средства дольщиков, не сможет. Кроме того, застройщику необходимо производить отчисления в специальный компенсационный фонд. «Мы запустили процедуру увеличения уставного капитала до 150 млн руб. Планируем к 1 июля ее завершить с расчетом, что одновременно до 100 тыс. кв. м „долевки“ сможем строить и продавать», — рассказывает Владимир Занин. По его словам, увеличение размера капитала по-разному ощутимо для разных застройщиков. «Не все себе это могут позволить, произойдет сокращение числа участников рынка», — не исключает господин Занин. «Дополнительные отчисления в компенсационный фонд в размере 1% от стоимости, по сути, еще один налог. Эта мера распространяется на объекты, которые запущены в строительство после нового года», — говорит собеседник BG, уточняя, что пока у «Пермглавснаба» таких объектов нет. «Законодательные новшества подливают масла в огонь. Отчисления в фонд надо заплатить за весь объект сразу.Это дополнительная финансовая нагрузка на застройщиков в и без того сложный период», — переживает Виктор Суетин. Он уверен, что поправки в закон о долевом строительстве «не дадут дополнительных гарантий покупателям квартир, зато работу застройщиков обременят стопроцентно». Девелоперы полагают, что частично решить проблемы с финансированием «первички» могли бы кредиты для застройщиков, но банки уже давно не реализуют проектное финансирование. «В каком-то минимальном виде кредитный ресурс застройщики привлекают, и у нас тоже есть отношения с пермскими банками в части кредитования. Но эта поддержка минимальна, ее недостаточно», — поясняет Владимир Занин. Изменения в этом направлении недавно анонсировал Сбербанк. Он первым среди российских банков начал предлагать застройщикам кредиты под залог готового жилья. Компании смогут использовать кредит в том числе на покупку земельных участков, проведение проектных работ, рефинансирование кредитов. Размер займов будет зависеть от рыночной цены, ликвидности площадей и может достигать 60% от оценочной стоимости недвижимости. Срок кредитования составит от трех до пяти лет, а процентная ставка будет колебаться на уровне среднерыночной. В Западно-Уральском банке Сбербанка не ответили на запрос BG о том, выдаются ли уже такие кредиты в Пермском крае. Застройщики об этом предложении еще не слышали, но потенциал подобного кредитования оценивают по-разному. «Пока мы с таким продуктом не знакомы, но это было бы интересно», — считает Владимир Занин. Виктор Суетин обращает внимание на то, что основная потребность застройщиков — привлечь средства именно под строящееся жилье. «У девелоперов сегодня практически нет таких домов, которые были бы построены и не проданы», — заключает он. Светлана Быкова